Гендиректор девелоперской компании Landwerk Дмитрий ГОРДОВ
В последнее время много говорят о кризисе, в том числе в строительстве загородной недвижимости, а точнее — недвижимости для отдыха. Часто можно услышать выражение, что многие начали «активно бегать за клиентом». Так вот у нас, в загородном сегменте, эта история началась еще в 2008 году. И в городской, и в загородной недвижимости тогда стали максимально сокращать продукт. Квартиры стали «резать» по 25—30 кв. м, то же самое произошло и с дачами. Кроме того, появились участки без подряда, площадь которых все больше уменьшалась. Когда сокращаться стало больше некуда, рынок обеспокоился поиском более интересных форматов и подходов, чтобы вернуть ликвидность. Но для этого нужно изучить сегодняшнего клиента.
Сейчас 70—80% рынка, по разным оценкам, приходится на участки без обязательного подряда: когда девелопер продает кусок земли с подведенными инженерными сетями. При этом розничные цены опустились у отдельных участников рынка до 10 тыс. руб. за 1 сотку земли.
Понятно, что такое ценовое давление возникло не от хорошей жизни, бюджетные возможности покупателей сокращаются. Особенно в таком второстепенном вопросе, как недвижимость для отдыха. В то же время покупатель стал более требовательным. Особенно в том, что касается комфорта проживания и использования земли.
Основной тренд в продажах формулируется просто: «Хочу здесь и сейчас». Раньше, чтобы продать, достаточно было показать покупателям картинку на 3D-сайте. Теперь они хотят видеть всю эту красоту сразу и на месте. И неважно, какой у фирмы проект, опыт и репутация.
То есть, если ты не формируешь качественную, благоустроенную картинку, то это очень сильно мешает продаже. Но если мы говорим о дачном формате, это обычно проекты с небольшими бюджетами, где не так-то просто подобную инфраструктуру предусмотреть.
Крупным компаниям, которые занимаются многоквартирным жильем, этот сегмент не интересен, они сюда не лезут. В итоге рынок замер в таком положении, когда инвестиций больших нет.
Еще одна сложность состоит в том, что, с одной стороны, землю вовлекать в оборот надо, а специалистов, которые бы могли делать это квалифицированно, обеспечивая системный подход, — мало.
Но потребность в отдыхе у людей никуда не девается, им каждый год надо как минимум куда-то пристраивать на лето детей. Это один из факторов, который поддерживает спрос. Еще один стимулирующий момент — рост цен на отдых за границей, который подорожал по сравнению с 2014 годом в два раза. Это привело к тому, что по цене двухнедельного отдыха на Кипре или в Греции можно приобрести себе земельный участок. Но с учетом общего снижения спроса «прилив» покупателя пришелся на проекты, наиболее удачно себя продвигавшие и позиционировавшие.
Если говорить о ситуации в целом, клиентов становится меньше, и работать становится сложнее. Людей с небольшими бюджетами среди наших покупателей не осталось совсем. Их деньги «спылесосили» квартиры по 1,5—2 млн руб. с ипотекой с нулевым процентным взносом.
Недвижимостью для отдыха теперь интересуются люди с более крупным бюджетом — те, кто готов потратить на нее порядка 5—10 млн руб.
К тому же современный покупатель стал лучше разбираться в недвижимости, и он понимает, что участки по 30—40 соток помимо прекрасного зеленого газона несут в себе еще и сложности, связанные с обслуживанием и эксплуатацией. Поэтому покупка стала очень рациональной.
Как правило, это участок 8—10 соток, где есть то, что называется «сухие сети»: электричество и газоснабжение. При этом клиенты предпочитают видеть проекты, в которых очень много внимания уделяется общественным пространствам и благоустройству. И чем раньше ты это делаешь в проекте, тем более ликвидной у тебя становится площадка. Самый востребованный дом — это обычно дом на 4 спальни.
Покупатель ценит свое время. Поэтому за городом сейчас важно не столько расстояние, сколько то, как к дому можно проехать. Миллионные проекты упираются в транспортную инфраструктуру.
Если говорить о перспективах, ценовое давление, по нашим прогнозам, сохранится еще в течение продолжительного времени. Связано это с тем, что количество объектов, представленных на рынке, очень высокое, и раскупается это очень медленно. Последствия затоваривания рынка мы будем чувствовать еще 3—5 лет.
