Полина Афанасьева, директор исследования и аналитики CMWP.
Офисный сегмент является многослойным. Новое строительство в I кв. 2023 года превзошло в два раза соответствующий период 2022 года. Спрос остался на аналогичном уровне, но в его структуре происходят метаморфозы. В классе А виден прирост более чем на 40%, который связан с тем, что идут продажи строящихся объектов. В классе B - снижение около 20%. Доля свободных площадей ожидаемо продолжает расти.
По итогам квартала средневзвешенная ставка аренды по закрытым сделкам показала рост на 9%. Разрыв между маркетируемой ставкой и ставкой закрытия продолжает расти и может доходить до 20%. Это объясняется эффектом низкой базы в спросе класса А, который в прошлом году был практически парализован.
В 2023 году мы ожидаем, что показатель строительства останется на уровне 2022 года и составит 350 тыс. кв. м, в 2024 году – 650 тыс. кв. м, потому что к вводу заявлено два крупных объекта, которые будут составлять 60% нового ввода. По ставкам и спросу ожидаем недраматичную коррекцию вниз из-за того, что качественное предложение офисов, освободившихся после выезда иностранных компаний, будет исчерпано.
По состоянию на апрель 2023 года сегмент гибких офисов достиг почти 400 тыс. кв. м, по итогам 2022 года рост составил 36%. Продолжается консолидация рынка в руках сетевых операторов – почти 90% принадлежат им. Сегмент активно развивается, потому что к этому формату сохраняется интерес со стороны арендаторов из-за сжатого горизонта планирования.
Проанализировав спрос 2022 года, мы увидели изменения в структуре арендаторов, по сравнению с 2021 годом: он стал менее однородным. Если раньше гибкими офисами больше интересовались предприятия IT и маркетплейсы, то сейчас виден интерес со стороны банков и госструктур.
Если посмотреть на заявленные к открытию площади – их более 200, более 90% - это опции build-to-suite, то есть новое строительство очень завязано на реальный спрос. Вероятно, что будет введено около 50-60 тыс. кв. м, мы ожидаем расширение географии новых открытий.
Гибкие пространства – это очень эффективный инструмент в условиях сжатых горизонтов планирования, когда компании заинтересованы в оптимизации площадей и быстром переезде.
По материалам мероприятия «Апрельские тезисы. Недвижимость» ИД «Коммерсантъ».
