Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города»
В России меняются базовые экономические параметры, например, соотношение цен на жилье к доходам населения. Если, начиная с 2007 года, его значение постоянно снижалось, а коэффициент доступности жилья улучшался, то, начиная с 2020 года, начался рост. Доля семей, которым доступно приобретение жилья с ипотекой, с 2007 года практически все время увеличивалась, но в последние два года она начала снижаться, хотя сейчас и составляет 54,6%.
Интересен также факт, что при снижении ставок по ипотеке за последние три года инфляция на рынках жилья в 17 крупнейших агломерациях России опередила и без того высокую потребительскую инфляцию в целом по стране. Со II квартала 2019 года по соответствующий период 2022 года цены на жилье на этих рынках выросли на 76%, а потребительская инфляция составила 28%. Дальнейшее льготирование ипотеки и вообще надежда на ипотечное кредитование, как на стимул спроса на рынке жилья, к сожалению, не оправдывается.
При этом фундаментальная потребность в жилье в стране очень высокая. У нас 50% домохозяйств из трех человек и 30% домохозяйств из четырех и более человек занимают одну или две комнаты. С другой стороны, 70% одиночек имеют две комнаты. Мы видим перевернутую схему распределения жилищного фонда.
Для того чтобы каждый гражданин России имел как минимум 25 кв. м жилой площади, необходимо построить дополнительно 2 млрд кв. м жилья. При этом платёжеспособный спрос может покрыть только 660 млн кв. м, а фактический спрос, который был реализован по 2021 год, вообще составил 276 млн кв. м. Без роста реальных доходов населения реализовать потребность граждан России в жилье через фактический спрос на рынке будет невозможно. Нужно развивать альтернативные формы удовлетворения жилищной потребности граждан, доход которых не позволяет взять ипотеку даже с нулевой процентной ставкой.
Такими формами, в частности, могут стать жилищно-строительные кооперативы, которые позволяют существенно снизить цену строительства жилья, потому что там нет надбавки профессионального застройщика. Необходимо также развивать институт социального найма, индивидуальное жилищное строительство и иные варианты, которые повысят доступность жилья.
По материалам XXI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России»
