Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА).
На днях мы подготовили аналитическую записку на имя вице-премьера Марата Хуснуллина, где высказали свое мнение, как развивается жилищное строительство, и как нам обеспечить выход на ежегодный ввод 120 млн кв. м жилья – задачу, поставленную Президентом.
Вывод новых жилищных проектов на рынок по РФ с 2014 по 2018 годы имел очень высокие показатели, он держался на уровне 3 тыс. квартир в день. Во многом это объяснялось резким ростом продаж квартир, начиная с 2012 года, вызванным в тот период ростом доходов населения. Застройщики рассчитывали, что этот рост будет продолжаться, накупили земли, получили большое количество разрешений на строительство, и не смогли остановиться, когда произошло падение доходов населения. Продажи по ДДУ в тот период доросли до 2 тыс. квартир в день и остановились на этом уровне. Тогда сформировалось перепроизводство в размере около 1 тыс. квартир в день. Это привело к очень жестким решениям, связанным с проектным финансированием, чтобы не допустить появления большой массы обманутых дольщиков.
Первая реакция на проектное финансирование, как новый институт, очевидна. Начиная с 2019 года, мы видим резкое падение вывода новых проектов практически в 2,5 раза. В 2019 году этот показатель составлял 1 603 квартиры в день, в 2020 году – 1 351 квартира в день, а первый квартал этого года показал вывод на уровне 1 288 квартир в день. При этом продажи квартир остались на прежнем уровне. От перепроизводства и падения цен на жилье, мы перешли к этапу недопроизводства, и сейчас примерно на 700 квартир в день продается больше, чем выводится на рынок. И это является основной причиной роста цен.
Однако, на наш взгляд, такое падение закончилось, 2-й квартал 2021 года покажет рост, может быть, не очень большой, но постоянный и мы ожидаем некоторой стабилизации цен. НОЗА ведет мониторинг всех выданных заключений экспертизы, которая показывает, что на этой стадии виден рост вывода новых проектов на рынок в 1,4 раза. Таким образом, в этом году вымывание ассортимента снизится с 700 квартир в день примерно до 300 квартир в день. То есть вымывание никуда не денется и скажется на ценах, которые будут расти, но уже совсем другими темпами. Кстати, Минстрой России ведет собственный мониторинг выданных разрешений на строительство, и они подтверждают рост в 1,4 раза.
Самый главный показатель, который надо отслеживать, чтобы выполнить поставленные цели в строительстве, - это продажи. Мы видим, что в последние три года, несмотря на турбулентность рынка, объем вывода жилья на рынок приблизился к объему продаж. И это нормальное состояние рынка, который приходит под воздействием нового законодательства и других факторов в состояние равновесия.
Если сохранить все правила, которые сейчас действуют, доходы населения, отменить льготную ипотеку, то ситуация на рынке стабилизируется, и цифры продаж приблизятся к цифрам ввода, сойдясь на точке 30 млн кв. м. Для того, чтобы этот показатель стал расти, как этого требует Президент, нам надо наращивать продажи. Для этого государство должно делать все возможное: это и рост доходов населения, и доступность ипотеки, либо снижение себестоимости строительства, увеличение объема земельного рынка. Здесь прорывным может стать институт комплексного развития территорий (КРТ), через вовлечение в оборот большого количества земель, привлекательных для строительства.
В 2019 году и в конце 2020 года мы проводили исследование, опрашивали больше 200 застройщиков, с какими основными проблемами в деятельности они сталкиваются. Если в 2019 году на первом месте была тема изменений в законодательстве, то сегодня это высокая стоимость подключения к сетям, на третье место с шестого с большим рывком вышел рост стоимости стройматериалов. А дефицит земельных участков с 10 места в 2019 году поднялся на пятое место. Отсюда и высокая потребность в КРТ, причем не только в части освоения новых территорий, но и редевелопмента уже застроенных. Новые инструменты, которые дает сегодня законодательство, надо развивать, чтобы через КРТ обеспечивать доступность жилья.
По материалам Федеральной конференции «Новое законодательство о комплексном развитии территорий».
