Евгений Декатов, заместитель генерального директора Фонда развития жилищного строительства Республики Башкортостан.
В Республике Башкортостан мы думаем над уравновешиванием спроса и предложения. Платежеспособное население, используя льготную ипотеку, вопросы улучшения жилищных условий уже решило, но перед регионом, помимо роста ввода жилья, стоит задача изменить и общую социальную ситуацию. Речь идет не о тех людях, кто вообще не может себе жилье купить, а о тех, кому нужны дополнительные социальные инструменты.
Поэтому с 2014 года в Башкирии внедрили ипотечно-накопительную программу «Жилстройсбережения» (ИНС), которая генерирует платежеспособный спрос. Мы не придумывали велосипед. Ипотечно-накопительные механизмы во всем мире развиты. Например, 37% всего ипотечного портфеля Казахстана – это накопительная ипотека.
Расчеты показывают, что около 30% населения республики имеют среднедушевой доход от 14 до 27 тыс. руб. в месяц, их доходы сегодня не достаточны для того, чтобы сформировать первоначальный взнос. Таким людям можно помочь накопить на кредит. За счет вовлечения в программу людей с чуть большими или меньшими доходами до 45% населения могут принять участие в процессе накопления недорогой ипотеки для себя.
Задача заключается в том, чтобы сформировать пул дешевых пассивов для ипотечного кредитования, не нагружая при этом бюджет. Создается своеобразный закрытый рынок финансирования. Вкладчиками и заемщиками ИНС являются одни и те же люди, что дает значительную независимость от колебаний процентных ставок. Каждый участник ИНС сначала является ее кредитором, накапливая в банке деньги на первоначальный взнос, а затем – заемщиком, когда получает кредит в том же банке. Процентные ставки на каждом этапе фиксированы на уровне ниже рыночного.
Мы пока реализуем небольшой пилотный проект, в который вовлечено 10 тыс. участников, открыто 6,5 тыс. вкладов, объем средств на счетах составляет 1,5 млрд руб. Более 3 300 человек уже приобрели жилье по ставке 7% годовых, сейчас она составляет 5,5-6%. В программе участвуют два банка: «Сбер» и «Уралсиб». Мы предварительно договорились с банком «Дом.РФ», который намерен войти в программу, о ставках 4,95%.
Все это происходит без бюджетного финансирования на этапе кредита. Но при этом бюджет субсидирует накопления граждан. На каждые 10 тыс. рублей, вносимые участником программы, правительство республики добавляет 3 тыс. рублей в виде премии. При этом эффективная процентная ставка при трехлетнем вкладе взлетает до 20% годовых и более.
Эти бюджетные траты гораздо более низкие, чем субсидирование процентной ставки в льготной ипотеке. Мы формируем накопительное поведение граждан, хорошую платежную историю, и банки выдают кредиты, основываясь на истории накоплений. Сегодня к нам приходят застройщики, которые хотят принять участие в программе, предлагая скидки для участников, потому что они увидели, что сотни людей каждый месяц выходят на рынок жилья.
Мы считаем принципиально важным там, где платежеспособный спрос исчерпан, дать инструмент гражданам, которым надо помочь приобрести жилье. Сформированный таким образом платежеспособный спрос может влиять на рынок жилищного строительства и проектного финансирования в частности.
По материалам семинара «Проектное финансирование жилищного строительства».
