Кирилл ХОЛОПИК, Институт развития строительной отрасли
По итогам 2016 года объявленный Росстатом ввод жилья составил 79,8 млн кв. м, что на 6,5% меньше аналогичного показателя прошлого года и на 5,2% — 2014-го. При этом индивидуальное строительство в 2016 году составило 31,6 млн кв. м, что меньше прошлого года на 10,2% (на 3,6 млн кв. м), а строительство многоквартирных домов — 48,2 млн кв. м, что скромнее результата 2015 года на 3,9% (на 1,9 млн кв. м).
Опубликованные Росстатом итоги являются предварительными. Как правило, к маю, по мере уточнения отчетности организаций, данные по вводу многоквартирных домов увеличиваются. Так, в январе 2015 года Росстат объявил итог ввода жилья за 2014 год, приведя цифру 81 млн кв. м. К маю же цифра выросла на 3,2 млн (84,2 млн кв. м). В январе 2016 года Росстат отчитался за 83,8 млн кв. м ввода жилья в 2015 году. К маю 2016 года эта цифра увеличилась на 1,5 млн (85,3 млн кв. м).
Поэтому можно смело прогнозировать, что итоговая цифра ввода жилья за 2016 год составит около 82 млн кв. м, при этом в секторе строительства многоквартирных домов уровень ввода сохранится на уровне 2015 года — около отметки 50 млн кв. м, что мы и прогнозировали год назад.
Почему на 10% упало индивидуальное строительство, а ввод многоквартирных домов не уменьшился? Этот факт объясняется тем, что государственная программа субсидирования ипотеки касалась только многоквартирных домов. Те граждане, которые строили индивидуальные дома за собственный счет, воспользоваться ею не могли.
Из этого можно сделать вывод: если бы такой программы не было, застройщики сдали бы жилья также на 10% меньше, т.е. не 50, а лишь 45 млн кв. м. Соответственно общий ввод не превысил бы 75 млн кв. м. Таким образом, мы можем оценить вклад субсидирования ипотеки в общие результаты по сдаче жилья в 2016 году.
Что касается 2017 года, то следует обратить внимание на два фактора. Во-первых, застройщики не снижают объемы незавершенного строительства жилья. Всего на стройплощадках сейчас одновременно возводится порядка 105—110 млн кв. м. Обычно годовой ввод жилья составляет чуть менее половины объема незавершенного строительства.
Во-вторых, рыночные ставки по ипотечным кредитам падают: они опустились ниже 12%. Например, Сбербанк, Газпромбанк, Уралсиб сохранили минимальную ставку на уровне 11,5%. Все это позволяет надеяться на то, что в текущем году, если не будет серьезных экономических потрясений, застройщики опять сохранят ввод жилья на прежнем уровне.
К негативным факторам можно отнести нарастающее снижение реальных доходов населения. Если в 2014 году оно составило 0,7%, в 2015 году — 3,2%, то в 2016 году — уже почти 6%. Это очень тревожные показатели с точки зрения источников финансирования жилищного строительства.
Но, во-первых, тенденция такова, что дальнейшего падения реальных доходов, скорее всего, не будет. Например, правительство уже объявило об индексации пенсий. В последние месяцы 2016 года Росстат фиксирует рост заработной платы — основного источника погашения ипотечных кредитов. Это предвестник того, что экономическая ситуация поправляется, появляются деньги, позволяющие гражданам покупать недвижимость. Все это может привести к оживлению покупок жилья, что должно позитивно повлиять на объемы ввода.
Следует отметить еще одну тенденцию. При 6,5-процентном падении ввода жилья снижение количества сданных квартир составило всего 1%. К маю, когда Росстат уточнит данные по вводу жилья, скорее всего, мы увидим рекордный показатель по количеству построенных квартир.
Иными словами, квартиры становятся меньше по площади. За три года средняя площадь квартир, возводимых застройщиками, уменьшилась почти на 10%, приблизившись к 50 кв. м. Уменьшением размеров квартир застройщики оперативно реагируют на изменение платежеспособности населения.
При индивидуальном строительстве этот механизм так не работает: ведь мало кто строит индивидуальные дома площадью менее 150 кв. м. Построить жилье с таким метражом в условиях падающих доходов гражданину сложно. Даже когда человек строит сам, экономя буквально на всем, все равно получается дорого. Поэтому большинство желающих улучшить свои жилищные условия сейчас отдают предпочтение покупке квартир.
Пока не начнется рост доходов, сектор индивидуального жилищного строительства будет продолжать стагнацию. Но если рост доходов населения возобновится, то возможно наращивание объемов ввода жилья.
