Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Формирование нового для рынка сегмента складов light industrial (микс офисов, производственных и складских помещений – прим. ред.), началось в 2017 году со строительства многофункционального парка «Сынково». Это был нестандартный переход от традиционного формата big box в четкую сегментацию light industrial. Сегодня сегмент насчитывает 280 тыс. кв. м существующих помещений, 177 тыс. кв. м строящихся и достаточно большой объем заявленных объектов.
Пока парков light industrial довольно мало, в основном это точечные проекты, раскиданные по всей Московской области. Средняя ставка аренды в таких проектах составляет 8,5 тыс. руб. за кв. м в год, но мы видим и ставки, доходящие до 10 тыс. Средняя цена продажи – 80 тыс. руб. за кв. м.
Сегмент сильно отличается от big box портретом арендатора и типом сделок. Около 70% клиентов хотят владеть зданием. При этом вакансия очень низкая. Пока нет четкой классификации, и сравнивать парк Сынково с парком Перерва, например, некорректно. Они разные с точки зрения качества. Есть объекты бизнес-класса, есть чуть более простые, которые можно отнести к эконому.
Какие драйверы спроса в этом сегменте? В в апреле 2023 года было принято постановление правительства, которое расширило меры государственной поддержки отрасли. Если раньше льготную промышленную ипотеку по ставке 5% можно было получать только на готовые объекты, то сегодня кредитный портфель расширили и на строящиеся. Это должно заметно стимулировать спрос.
Что формирует предложение? Помимо девелоперов, которые сознательно вышли в этот сегмент и стали качественно прирастать объектами, дополнительными драйверами являются жилищные девелоперы. Они могут получать льготу по смене вида разрешенного использования земли, если создают места приложения труда. В результате, в стадии реализации уже находятся объекты ПИК и Capital Group, появился запрос в компаниях ФСК, Крост и других. Они все готовы начать реализовывать такие проекты.
Light industrial стало не просто знакомым выражением, в сегменте появились профессиональные игроки, устойчивый спрос со стороны клиентов и инвесторов. Сегмент становится профессиональным и интересным.
По материалам мероприятия «Апрельские тезисы. Недвижимость» ИД «Коммерсантъ».
