Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России. Льготная ипотечная программа была эффективным антикризисным инструментом. Однако, как любая шоковая терапия продолжительного действия, она имеет свои побочные эффекты.
В первую очередь, именно льготная ипотека вызвала рост цен на первичную недвижимость: с конца 2019 года квадратный метр вырос в цене с 75 тыс. до 135 тыс. руб. или на 86%. Цены на «первичку» выросли настолько сильно, что рост уже трудно объяснить тем, что новое жилье принципиально качественнее вторичного. При этом цены выросли существенно выше, чем доходы населения. Если в конце 2019 года человеку со средней по стране зарплатой нужно было откладывать деньги на покупку жилья в течение шести лет, то сегодня этот
показатель составляет уже восемь лет. Доступность жилья падает. Рост стоимости недвижимости скрадывает преимущество низкой ставки по ипотеке.
В результате, даже льготных программ стало не хватать. В середине прошлого года стала распространяться ипотека от застройщика с процентной ставкой близкой к нулю. Казалось бы, для заёмщика это благо, но в реальности продукт запаковывался так, что человеку продавалась квартира с завышением цены на 25-30%. При этом у покупателя возникает масса рисков. Если ему надо вдруг будет в первые несколько лет сбыть свое жилье, то он Есть и еще одно следствие. Если в начале 2020 года доля кредитов с первоначальным взносом ниже 20% составляла 33%, то сейчас она выросла до 70%. Это не просто увеличение, а драматическая разница. Но даже и эти значения оказываются заниженными, потому что стоимость, заложенная в таком кредитном договоре, - это не та цена, по которой квартиру можно
продать. Если завтра банк в результате дефолта плательщика получит из залога данную недвижимость, он ее сможет реализовать только с большим дисконтом.
Банк России выступает за то, чтобы подобные программы применялись разумно и не приводили к дисбалансам. Поэтому мы будем вводить
повышенное резервирование кредитов, которые выданы по ставкам, декларируемым существенно ниже рыночной. Кроме того, с мая вводятся макронадбавки для покрытия рисков неадекватного первоначального платежа. Как только ситуация выправится, ограничительные меры отменят, у нас нет никакой мотивации поддерживать их бесконечно. Центральный банк просто реагирует на то, что цены на рынке сегодня не отражают реальность.
По материалам XXI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России»
