Руслан Сагитов, заместитель гендиректора ГК «АБД».
Еще 5-6 лет мы с коллегами ездили в командировку в Финляндию, знакомились там с опытом застройщиков. Мы увидели, что еще тогда стоимость жилья в Европе варьировалась в районе 350-400 тыс. руб. за кв. м при ставке по ипотеке в 2-3%. В то время у нас ставки были 12-13%, и в тогдашнем понимании мы воспринимали финские ставки по ипотеке, по сути, как беспроцентную рассрочку, и аплодировали финнам.
В итоге о чем мечтали, то и получили. И получили достаточно быстро. На это, конечно, очень сильно повлиял коронавирус. И то, что европейцы выстраивали десятилетиями, у нас случилось за 1,5 года. Модель серьезно поменялась: дешевый кв. м и дорогая ипотека перешли в новый разряд: стал дорогой кв. м (а увеличение за 1,5 года на 50% его стоимости - это значительный рост жилья) и дешевая ипотека. Я не думаю, что за это время реальные доходы населения тоже увеличились на 50%. Однозначно при таком высоком кв. м доля ипотечных кредитов растет. Если коллеги говорили про рост до 70%, то в последнем месяце ажиотажного спроса доля таких сделок у нас дошла до 90%.
Говоря об ипотеке, мы всегда ориентируемся на платеж, с которым ежемесячно готово расстаться население на оплату кредита. И если 5 лет назад люди готовы были платить 25 тыс. руб. в месяц, то сегодня - не больше 30 тыс. руб. И все модели, которые мы сегодня обсуждаем: и коллеги, и банки (а все мы примерно работаем по одному и тому же принципу) крутятся вокруг этой суммы. Данные модели можно по-разному называть: льготная ипотека, субсидирование застройщиками – не важно. Все будет делаться только ради этого платежа. Потому что если платеж, связанный с платежеспособностью покупателя, не будет сохранен, то все программы просто развалятся, а продажи «полетят». Поэтому, какие ставки будут под этот платеж, какие программы, какие скидки, уже не важно.
Если вчера мы больше ориентировались на инвесторов, сегодня их доля серьезно сократилась, потому что застройщики больше не готовы демпинговать - их деньги все равно лежат в банке на эскроу-счетах, и их взять невозможно. Теперь застройщик не торопится, они выдерживают финансовую модель.
Конечно, могут в ближайшее время поменяться заработные платы в РФ, тогда платеж немного вырастет, но принципиально это ничего не изменит. Мы, как и любой застройщик работаем с банками, так как именно банк стал теперь ключевым помощником в продажах. И мы теперь смотрим за каждым ипотечным процентом, и как он влияет на платеж.
Люди зафиксировали в своих умах ставку в 4%, никто уже не помнит ставки 2-х летней давности в 9-12%. Осталось привыкнуть к стоимости квадрата и действовать, исходя из новых реалий. Конечно, мы предлагаем льготные программы, вертимся вместе с банками, как и все застройщики. Снижаем свою маржинальность, смотрим за стоянием рынка, что происходит с материалами (а они растут). И все равно стараемся предлагать программы со ставкой в 2-3%, потому что ставка в 6% людей уже начинает напрягать.
По материалам онлайн-эфира «Ипотека. Август»
