Елена Ржавская, заместитель директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
Основные тренды 2021 года в элитной недвижимости – это рост доли предложения с отделкой, в том числе финишной, а также с частичной мебелировкой. Второй по значимости тренд – внимание к экологии и устойчивому развитию, получение эко-сертификатов, использование эффективных технологий, акцент на бережное отношение к природе. Третий – появление формата сервисных апартаментов в новых проектах разных классов, в том числе с глубоким позиционированием комплексов под разные целевые аудитории. Это курорты и лайф-стайл, где в рамках курорта совмещаются разные типы недвижимости – гостиничная, коммерческая и жилая.
Большое внимание уделяется здоровью жителей, превентивной медицине антиэйджингу и т.д. Еще один тренд – развитие уникальных форматов – пентхаузы, квартиры с патио, каминами, виллы, таунхаусы. Также появился новый формат – workation – место, где человек живет и работает. Кроме того, ожидается пополнение пула девелоперов элитной недвижимости: сразу несколько компаний, работающих в бюджетных классах, стремятся выйти в дорогой сегмент, в том числе в ИЖС.
На рынке наблюдалось сокращение объема предложения до минимальных значений за последние 6 лет, исторически рекордная динамика средневзвешенной цены предложения, которая за год выросла на 42% с 890 до 1 266 тыс. руб./кв. м, а также рекордно высокий уровень покупательской активности. Средняя площадь сделки за год выросла на 1% с 118 кв. м до 119 кв. м: люди стали думать о том, что им в квартире нужно место, чтобы работать. Средний бюджет сделки вырос на 20% с 86 млн до 103 млн руб. Лидер России по росту и уровню цен на элитную недвижимость – Сочи. За год средневзвешенная цена здесь выросла на 60% с 1 млн до 1,6 млн руб./кв. м.
Мы провели опрос клиентов на тему потребности новых элементов состава квартиры, ее отделки и оснащения в связи с пандемией. По итогам 44% заявили, что в новых квартирах нужен отдельный кабинет, 29,5% хотят переехать за город, 26,5% желают квартиру большей площади, 17,5% - большее пространство внутри дома, например, переговорную на первом этаже.
Рынок элитного загородного жилья за последние 5 лет сузился до минимальных значений: на нем остается меньше 300 лотов, что в 3 раза меньше, чем было в последние 10 лет. Но при этом видится рост интереса к девелопменту – количество запросов на загородный консалтинг выросло в 10 раз, из-за длительного отсутствия новых проектов появилась рыночная ниша, в том числе курортных поселков.
Доля ипотечных сделок в элитном сегменте колеблется в районе 20%. Это люди, которые не хотят, например, вынимать деньги из бизнеса, потому что соотношение ипотечной ставки и дохода может быть интереснее, особенно в отношении ставок прошлого и этого года. Рост ставок по ипотеке прямого влияния на рынок не оказывает, потому что доля сделок с ипотекой не является определяющей, по крайней мере, не так, как в массовом сегменте, где она доходит до 90%.
По материалам GMK Talks «Девелопмент 2021. Прорывы года».
