Любовь ЦВЕТКОВА, Ассоциация инвесторов Москвы
В Ассоциации инвесторов мы рассматривали привлекательность арендного жилья для застройщиков и пришли к выводу, что пока им не очень интересно создавать доходное жилье.
Мы проанализировали две модели на примере участка площадью 20 тыс. кв. м. Рассмотрели, что будет, если строить на нем арендное жилье, и что — если это жилье продавать.
Получилось, что доходность по продаваемому жилью — четыре года, а по арендному — 17 лет. Если учесть «стоимость денег», становится очевидным, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в авантюру с арендным жильем.
Поэтому все, кто имеют градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в котором написано «жилая застройка», никогда не будут строить арендное жилье.
Но если создание арендного жилья — приоритетная программа, и государство думает о ее развитии, оно должно предложить меры, которые бы позволили сделать этот продукт для застройщика инвестиционно привлекательным.
Мы в Ассоциации аккумулируем такие предложения. Это, например, освобождение от налога на имущество на первый год функционирования арендного дома, освобождение от налога на землю. Для Москвы очень важен вопрос изменения вида разрешенного использования земельного участка: это иногда делает запретительной любую аренду.
Предположим, что власть предложит коммерческим застройщикам арендного жилья хотя бы налоговые льготы. Сразу возникают сомнения: если инвестор их получит, не захочет ли он распродать все, что понастроил — ведь в этом смысле он никак не ограничен законодательством.
Я думаю, с этим можно справиться. В законодательстве, например в Жилищном кодексе, надо ввести понятие арендного жилья. Одним из признаков этого понятия должна стать невозможность отчуждения объектов поштучно. Покупать акции этого дома и доли компании можно, а вот поштучно распродавать — нельзя. Это позволило бы сделать арендное жилье инвестиционно привлекательным.
Для Москвы актуально создание арендного жилья в производственных зонах. Есть такие зоны, где хотят оставить производство, а не реорганизовать их для других целей, и привлечь сюда людей, создать рабочие места. К нам в Ассоциацию было несколько обращений: их авторы хотели в своей производственной зоне построить общежитие либо арендное жилье для инженерного состава (этого жилья сейчас тоже не хватает).
Мы прорабатывали этот вопрос с Москомархитектурой и прочими департаментами. Оказалось, что это нереализуемо. Поскольку как только застройщик отмежует земельный участок по нормативам жилья или апартаментов, вряд ли он удержится от соблазна в итоге продать все построенное «поштучно».
Короче говоря, над институтом арендного жилья нужно работать. Интерес к этому продукту все равно есть, в том числе и потому, что доходы снижаются, а мобильность населения и армия тех, кто готов арендовать жилье, растут.
