Надежда КОСАРЕВА, Институт экономики города
Тема арендного, или, если точнее, наемного, жилья постепенно становится одним из лейтмотивов дальнейшего развития жилищного строительства. Не секрет, что именно наличие института наемного жилья является фактором успеха новой экономики, которая сегодня не привязана к местам расположения сырьевой базы, а больше ориентирована на мобильные квалифицированные ресурсы.
В крупных мегаполисах мира преобладающей формой проживания является как раз аренда жилья. В Берлине, например, 80% жилищного фонда составляет наемное жилье, в Москве же 85% жилья находится в собственности граждан, в котором они в основном и проживают. Это диаметрально противоположные тенденции. И чем раньше мы начнем корректировать эту ситуацию, тем быстрее сможем решить проблему мобильности.
Как бы то ни было, эта тема развивается в России сложно. Несмотря на то что закон об арендном жилье принят еще в 2014 году, до сих пор реализуются лишь единичные проекты. Во многом это происходит из-за того, что наш рынок (банки, застройщики и др.) просто еще не понял, что это такое. Эта ситуация напоминает мне историю с ипотекой в 1995 году: дело новое, риски непонятные.
Между тем, если мы посмотрим на рынок ипотеки в Америке, то увидим, что там физическим лицам этот кредит выдается только на индивидуальные дома, а ипотека в многоквартирных домах — это, в основном, прерогатива юридических лиц, обслуживающих арендный фонд.
При этом риски вложения в многоквартирные дома по сравнению с ИЖС оцениваются как более низкие. Потому что вероятность дефолта заемщика-физлица довольно высокая. При этом в случае сдачи квартиры внаем теряющий платежеспособность арендатор просто заменяется другим, а ипотечные выплаты не страдают.
Если вернуться к нашим реалиям, то, безусловно, существует и проблема спроса на арендное жилье, который сейчас еще не до конца сформирован. Конечно, многое зависит от психологии покупателей. Мы привыкли за 20 лет к тому, что жилье должно быть в собственности. Но я вижу, что новое поколение уже относится к такому положению вещей иначе.
Достаточно назвать тех, кто сегодня работает, например, в Татарстане, завтра переезжает в Москву, а потом вновь возвращаются в Казань, поскольку там есть место приложения усилий. У этих людей уже вырабатывается психологическое желание не зависеть от собственности.
На днях мы провели в Институте экономики города заседание дискуссионного клуба «Проекты строительства наемных домов в российских городах», куда пригласили экспертов, так или иначе связанных с данной темой. Дискуссия показала, что реальные арендные проекты уже существуют, а рынок наемного жилья постепенно развивается. Хотя проблем еще хватает.
Уже понятно, что требуется доработка законодательства. Во-первых, в нем необходимо предусмотреть возможность отведения в домах секций для аренды. Пока застройщики боятся начинать с целого дома, а какую-то часть МКД выделить под аренду, наверное, смогли бы. Понятно, что у этого предложения есть много отрицательных последствий, в первую очередь связанных с управлением таким «смешанным» домом, но, может быть, можно придумать какие-то меры по снижению этих рисков.
Во-вторых, субъектам Федерации надо дать возможность своими нормативными актами устанавливать дополнительный перечень граждан, которые могут быть нанимателями по договорам некоммерческого найма. Потому что субъекты имеют собственное видение относительно того, какие направления развития региона для них являются приоритетными.
Прозвучала также идея использования концессий либо договоров жизненного цикла применительно к проектам развития наемного жилья.
Другими словами, тема арендного жилья уже серьезно обсуждается и выглядит перспективно. Хотя, конечно, на первых порах каждый проект должен оцениваться конкретно: где он расположен (вплоть до района города), есть ли на него спрос, сколько стоит квадратный метр строительства и аренды. А положительные итоги реализации таких проектов дадут толчок к дальнейшему развитию этого института.
