Леонид КАЗИНЕЦ, президент Ассоциации «НОЗА»
Основным источником финансирования для жилищного строительства являются деньги дольщиков. На сегодняшний день у нас в стране практически нет застройщиков, которые сдавали бы квартиры без договоров долевого строительства (ДДУ).
В то же время объем квартир, которые остались непроданными к моменту ввода домов в эксплуатацию, растет. По последним данным, число таких квартир на момент сдачи достигает 26%. Это значит, что люди не очень-то рвутся покупать квартиры на этапе ввода.
В такой ситуации, чтобы сохранить объемы, приоритетным для застройщиков и государства является вопрос о том, насколько мы можем помочь дольщикам быстрее принимать решение о покупке квартиры на этапе строительства. Здесь, конечно, важна защищенность дольщиков, скорейшее начало работы Компенсационного фонда, прозрачность застройщиков и ответственная работа регулятора, чтобы люди понимали, что сегодня покупать жилье на этапе строительства так же надежно, как и покупать готовую квартиру.
Свои возможности застройщики полностью исчерпали, дойдя до абсолютного минимума в снижении себестоимости. Дешевле квартиры могут стать только благодаря более доступному кредитованию или поддержке государства, которое будет субсидировать социальную и инженерную инфраструктуру.
Если посмотреть статистику за прошлый год, мы увидим, что 99,3% ипотеки на первичном рынке было субсидировано государством. В некоторой степени помог и Центробанк, снижая ключевую ставку. Но за последние два месяца средняя ставка по ипотеке увеличилась — с 10,8% до 11,6%.
Это связано, в первую очередь, с прекращением правительственных субсидий. Ожидалось, что Центробанк быстрее и радикальнее снизит ставку, но этого не произошло. Таким образом, ипотека сегодня не так уж доступна, и рост ставки по ипотечному кредитованию будет неприемлемым для заемщиков.
В настоящий момент в России 113 млн кв. м жилья находится в строительстве. И весь вопрос — сколько из того, что строится, будет сдано в 2017 году. Застройщики уже декларировали оптимистический прогноз по вводу жилья: в этом году объемы могут стать рекордными — до 60 млн кв. м. Но этот объем ввода должен быть подтвержден финансированием банков и граждан, которые покупают квартиры.
К сожалению, статистика показывает, что застройщики сдают не всё. Иногда объем переносов ввода в эксплуатацию на следующий год составляет до 20 млн кв. м. Поэтому при негативном сценарии мы можем получить падение с рекордных 60 млн кв. м до 40 млн кв. м.
Основная проблема застройщиков — это не проблема административных барьеров, не проблема выделения земли, даже не проблема социальной и инженерной инфраструктуры (с этим они научились справляться). Это вопрос возможности получения банковского кредита, чтобы строить по графику и иметь возможность продавать квартиры, чтобы вырученными деньгами финансировать дальнейшее строительство. По большому счету возможность или невозможность получить финансирование и делает эту большую вилку в 20 млн кв. м ввода жилья застройщиками в этом году.
Для того чтобы это финансирование все-таки на стройку поступало, нужно, чтобы заработал компенсационный фонд ДДУ, и дольщики спокойно вкладывали деньги. Кроме того, необходимо еще раз попробовать провести переговоры с Центробанком, чтобы для застройщиков цена проектного финансирования была не столь высокой.
Кроме того, нам нужно, чтобы продолжалась программа по поддержке финансирования социальной и инженерной инфраструктуры, которую в этом году активно проводит министерство. Стоило бы также подумать и о том, чтобы сделать ипотеку для отдельных групп граждан более доступной. Мы, кстати, обсуждали различные программы с министерством социальной защиты. Например, дополнительные ипотечные программы, которые правительство могло бы адресно поддерживать, можно разработать для многодетных семей.
И все же в целом ситуацию на рынке можно оценить как хорошую. Хотя и не блестящую. Мы с оптимизмом смотрим в будущее и надеемся, что объемы ввода жилья в конце года нас не расстроят.
