15:01Наконец запущен участок Северо-Восточной хорды в районе Метрогородока

14:22Где в Москве построят современный спортивный комплекс с бассейнами и игровым залом

13:40Когда запланирована реконструкция футбольного стадиона «Москвич» в Текстильщиках

12:49Пожар в Татарстане едва не сгубил троих рабочих

11:27Что будет с дачными участниками этим летом

10:18В районе Косино-Ухтомский обновят электроподстанцию «Каскадная»

09:07Каким образом будет проложен путь от «Давыдково» до «Карамышевской»

17:09Мэр Москвы презентовал новейшее полицейское здание

15:39При очередных санкциях США «Газпром» сам достроит «Северный поток – 2»

14:02Выяснилось, сколько застройщиков запросили подключение к ресурсоснабжающим организациям

12:39Где Южном Медведково начали строить дом по реновации

11:29В Омске cредь бела дня случился «прорыв»

10:09Не вся реновация нужна жителям столицы

09:00Где можно узнать о замене лифтов в вашем доме

18:02Дмитрий Пестов: 4 новых газопровода ввели в Московской области

С законами лучше не шутить

logo russianconstruction.com
С законами лучше не шутить
Поисковые теги:
Проблемы при покупке земельного участка возникают из-за неграмотности населения и размытости законодательства

Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

Продолжаем разговор, начатый в октябрьском и ноябрьском  номерах нашего журнала, о том, как правильно покупать земельный участок.

Поинтересуйтесь правами третьих лиц

— Я бы хотел высказать еще несколько советов тем, кто покупает земельные участки, в дополнение к данным в предыдущем номере журнала, — говорит Магомед Янгулбаев, руководитель ООО «Правовая защита». — Как-то раз к нам обратилась семья, которая купила земельный участок, а почти через год к новым владельцам пришли представители банка, где эта земля была заложена прежним хозяином, и потребовали в счет долга и землю, и строения. А заплаченные и вложенные деньги они предложили взыскать с прежнего хозяина, который, кстати, уже проживал за границей. Новым владельцам пришлось судиться с банком.

Чтобы этого не произошло, нужно попросить у продавца участка, чтобы он, кроме выписки общего характера, которую выдают в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), предоставил вам еще выписку о правах конкретного лица на свою собственность. В ней указываются данные об обременении участка, который вы собрались купить, правами третьих лиц. Дело в том, что ЕГРП выдает несколько видов выписок, и вам надо знать об этом. Если продавец затягивает под какими-либо предлогами предоставление справки, вы можете ее получить сами, предъявив нужные документы и оплатив госпошлину, так как эти сведения относятся к общедоступным. Кстати, вас могут ожидать и другие сюрпризы, например, что хозяин купил участок с использованием ипотечного кредита.

Еще один совет — если вы покупаете участок с помощью риэлторской конторы, заключайте с ней договор, по которому она обязана возместить вам ущерб, если по вине ее сотрудников произойдет ошибка. Это заставит риэлторов не халтурить, а тщательнейшим образом проверить чистоту сделки. Если контора отказывается включать такой пункт в договор, ищите ей замену. Сейчас уже немало добросовестных фирм, берущих на себя такие обязательства.

Если вы покупаете землю сами, то надо разобраться с видом использования земли. Так, если в документе написано, что ваша земля предназначена для огородничества (земли сельскохозяйственного назначения), на ней нельзя сажать плодовые деревья, в огородном домике также не разрешается прописываться. Хотя сейчас закон смягчается в пользу огородников, им разрешают приватизировать участки, если это не противоречит законам. Например, под огородничество с советских времен разрешалось использовать земли под ЛЭП, но это государственная земля, принадлежащая энергосетевому комплексу, и приватизации она не подлежит.

А вот если у вас дачный или садовый участок, ограничений намного меньше. Статья 51 части 17 Градостроительного кодекса РФ позволяет вам обойтись без получения разрешения на строительство, к тому же возведенный дом можно оформить по дачной амнистии, пока она еще действует — до 1 января 2015 года. Но надо помнить, что по закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» участок в садовом, огородническом или дачном некоммерческом объединении должен быть освоен в течение трех лет, иначе он может быть изъят. Хотя в настоящее время это правило почти повсеместно не соблюдается.

По мнению Магомеда Янгулбаева, в нашей стране масса проблем в сфере земельных отношений возникает из-за целого ряда причин. Это неграмотность населения, нечеткость наших законов, по которым по похожим делам могут приниматься противоположные решения, незаконопослушность россиян, это и сильный бюрократический фактор.

— Я знакомился с правовой практикой в Норвегии, — говорит он, — там все очень четко и понятно, с законами никто не шутит. Перед законом все равны.

Публичным сервитутом — по правам собственников

Будущему владельцу надо также знать, что при покупке земли она в соответствии со статьей 23 Земельного кодекса и статьей 274 Гражданского кодекса может быть обременена публичным сервитутом. Это значит, что государство, местные органы власти или органы местного самоуправления оставляют за собой право в интересах общества нарушить ваши права, но без изъятия земельных участков. Такое решение принимается после общественных слушаний. Список обременений солидный — это, например, разрешение для посторонних лиц на проход или проезд через ваш участок, если у них нет другой возможности. На земельном участке могут проводиться работы по ремонту коммунальных, электрических сетей, других коммуникаций, если они проходят через ваш участок. Вы не можете запретить размещение геодезических и иных знаков и подход к ним, проход к водным источникам, даже прогон сельскохозяйственных животных, если у их хозяев нет другой возможности. Так что надо поинтересоваться, не грозит ли вашему участку подобный сервитут. Хотя, как считают юристы, вопрос этот сложный, законом даже не определено, в какую структуру надо обращаться с заявлением. К счастью, конфликты такого рода возникают нечасто.

Есть, конечно, ловкачи, умеющие публичный сервитут заставить работать на себя. Например, по землям многих российских регионов проходят магистральные трубопроводы. По российским законам эти земли не выкуплены ведомствами, а принадлежат разным собственникам и продают их с обременениями. В случае необходимости нефтяники и газовики разрывают огромные траншеи для замены или ремонта трубопроводов, над трассами постоянно совершают облеты вертолеты, на этих землях ничего нельзя строить, сажать деревья и кустарники. Можно заниматься только выращиванием сельскохозяйственных культур, да и то надо вложить немало средств и труда, чтобы восстановить плодородный слой, иначе на этих почвах все плохо растет, потому что после земляных работ рекультивация проводится, как правило, небрежно. Но некоторые ловкачи сумели скупить у разорившихся совхозов и колхозов участки над магистральными трубопроводами и получают неплохие компенсации в случае проведения работ. С другой стороны, к вашему участку годами может никто не подходить. Но если вы готовы купить участок с таким публичным сервитутом, то будьте готовы и к неожиданностям разного рода.

Чтобы не оказаться на чужом пиру

Конечно, семьи, пострадавшие от неправомерных действий разного рода аферистов, заслуживают сочувствия. Но нередко люди, как говорится, с открытыми глазами идут на нарушение законов при покупке земельных участков. Можно понять желание построить особняк или коттедж, например, на берегу красивого чистого водоема или в заповедном лесу, чтобы по утрам в гости приходили белочки и весной под окнами пели соловьи и щебетали прочие лесные птахи. Но ведь люди состоятельные перед покупкой могут проверить с помощью опытного юриста законность сделки, что можно и нельзя делать с участком, но, видимо считают, что за деньги в этом мире можно купить все, в том числе вывести земельные участки, например, из категории особо охраняемых территорий и объектов. У тех же, кто позднее покупает земельные участки у таких нарушителей, может возникнуть масса проблем, вплоть до сноса всех строений или изъятия участков. Как говорится в старой русской пословице, можно получить в чужом пиру похмелье.

В последние годы стало модным оформлять в аренду земли лесного фонда. Сроки аренды — от 1 до 49 и даже до 99 лет. Как правило, процедура проходит через аукционы, но предпочтение отдается тому, чье земельное владение примыкает к лесному. И тут же в различные органы власти посыпались жалобы от местного населения, горожан на то, что арендаторы начали огораживать лесные участки заборами, прогонять оттуда отдыхающих, грибников.

— Взятые в аренду лесные участки, согласно Лесному кодексу, запрещено огораживать. На их территории нельзя возводить постоянные здания и сооружения, разводить сады и огороды, — поясняет эксперт Татьяна Волкова, сотрудник фирмы «АВС+», расположенной в Рузском районе Подмосковья, — Их сдают только для рекреации с условием сотрудничать с лесничеством и улучшать их состояние — убирать сухостой, восстанавливать посадки, лечить заболевшие деревья. Правда, разрешено строить временные сооружения — стоянки для автотранспорта, малые архитектурные формы, спортивные площадки, аттракционы и т.п. Если вам не повезло, и соседи перекрыли доступ к лесу, попробуйте договориться с ними по-хорошему, иначе придется обращаться в суд. Есть, конечно, и тут лазейки для нарушителей. Например, они могут до бесконечности затягивать суды. Вам только остается утешаться, что соседи разоряются на адвокатов, тратят время и нервы на судебные тяжбы. Впрочем, вы тоже.

Продолжение читайте в следующем номере.

Татьяна ШАВИНА

Фото: court-ua.com, kaluga.kvadroom.ru, primeland.ru, succeedjassir.blogspot.ru, volgazemlya.ru



Похожие публикации



Партнеры