13:30ДОМ.РФ откроет кредитную линию для строительства ЖК в Краснодаре

13:17Эксперты ТЕХНОНИКОЛЬ прогнозируют максимальное за 10 лет падение сегмента каменной ваты

13:00Региональный спрос на новостройки Москвы формируется городами-миллионниками

11:45ДОМ.РФ запускает ипотеку по ставке от 2,9%

11:30Бизнес сможет арендовать у города четыре участка по сниженной ставке 

11:00Резидент «Технополис Москва» вложит около 1 млрд руб. в новое производство

10:40Благодаря реновации в Перове сохранят три дома с авторской архитектурой

10:30Новый путепровод будет построен в районе Силино

10:00Эксперт: Цены на недвижимость будут снижаться и это неизбежно

16:30За строительством социальных объектов в Питере будут следить с помощью веб-камер

16:00Постройку "Великой украинской стены" на границе с Россией отсрочили до 2025 года

15:30В Дербенте начнется строительство госпиталя по проекту Минобороны

14:30Лайфхак: Как купить квартиру онлайн

14:15Сергей Левкин: В столице откроется онлайн-выставка, посвященная городским пространствам

14:00Брокеры обвинили застройщиков в участившихся попытках не платить комиссии

Николай Николаев: Пока у Минстроя не будет внятной концепции развития ЖКХ, в этой сфере прорыва не дождешься

logo russianconstruction.com
Николай Николаев: Пока у Минстроя не будет внятной концепции развития ЖКХ, в этой сфере прорыва не дождешься
Поисковые теги: Источник фото:

Глава Центра ОНФ по независимому мониторингу исполнения указов Президента «Народная экспертиза» Николай Николаев поделился своим видением проблем ЖКХ



Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

Итоги лицензирования компаний, управляющих многоквартирными домами. Проблемы капремонта и его оплаты. Ситуация с расселением граждан из ветхого жилья. Оценка Стратегии развития ЖКХ до 2020 года, подготовленной в недрах Минстроя. Об этом — наш сегодняшний разговор с руководителем Центра Общероссийского народного фронта по независимому мониторингу исполнения указов Президента «Народная экспертиза» Николаем НИКОЛАЕВЫМ.

 

Два процента: это много или мало?

— Николай Петрович, давайте начнем с итогов кампании по лицензированию УК, управляющих многоквартирными домами. Недавно руководство Минстроя и ЖКХ РФ отчиталось по этому вопросу перед Президентом, а позже бодро сообщило общественности основные цифры и факты. При этом было заявлено, что у министерства налажено хорошее взаимодействие с ОНФ и весь процесс находится под контролем — я имею в виду, прежде всего, те дома, которые на какое-то время остались без управляющих компаний. А каково ваше мнение по этому поводу?

— Наше мнение не меняется. Мы по-прежнему говорим о том, что лицензирование УК нужно, но в том формате, в котором все было исполнено, очень много недостатков. К сожалению, все риски, о которых мы предупреждали, сработали.

В результате невыдачи лицензий 13% компаний большое количество домов осталось без управления. Нам говорят, что таких домов — два процента или что-то в этом роде, но людям, проживающим в них, от этой статистики не легче. Два процента — это много: это не один и не два дома, это десятки тысяч людей. А механизмы, которые предлагались и предлагаются Минстроем по исправлению ситуации с этими домами, вызывают большие вопросы с точки зрения легитимности и эффективности всего процесса. Речь идет о том, могут ли люди быстро получить замену управляющей компании. На сегодняшний день — нет. Мы проводим мониторинг ситуации, постоянно ездим по регионам, получаем массу обращений. И видим, что в домах, оставшихся без управления, сейчас наблюдается некий хаос.

 

— Вы хотите сказать, что передача дома муниципальной управляющей компании нелигитимна?

— Здесь есть противоречия антимонопольному законодательству. Очень важно еще одно последствие: в сложившейся ситуации муниципалитеты становятся очень серьезными игроками на рынке управления жильем. Понятно, что единожды заступив на эту площадку, никакой муниципалитет в здравом уме и твердой памяти не откажется от такого бизнеса. И будет продолжать закрепляться и развиваться на этом рынке. Считаю, ни к чему хорошему это не приведет.

Вообще говоря, у самого процесса лицензирования может быть две логики, две модели. В первом случае мы почти беспрепятственно раздаем лицензии многим компаниям, зато очень жестко подходим к регулированию их деятельности и за малейшее нарушение лишаем лицензии. Второй подход: мы даем лицензии только тем, кто прошел все экзамены, все круги испытаний и т. д., исходя при этом из того, что если уж компания получила лицензию, то она действительно этого достойна. В этом случае надзор за достойными компаниями должен быть меньшим, а процедура отъема лицензии — более сложной.

А что у нас получилось? Некий симбиоз. Лицензии раздают почти всем (напомню, что их получили 87% УК, действовавших рынке многоквартирных домов), а отнять их — практически ни у кого невозможно.

 

— А как же знаменитый, широко разрекламированный тезис «Два замечания — лицензию на стол»? Неужели это не работает?

— Должно бы работать. Но мы тщательно расписали всю процедуру, и вот что получилось. Если мы посмотрим на срок реализации каждого шага по одному полученному замечанию (исполнение предписаний, ответ Государственной жилищной инспекции, оспаривание решения в суде), то для средней компании, управляющей 40—45 домами, даже если она вообще бросит работать, срок отзыва лицензии составит полтора года, не меньше. А если решили отнять лицензию у крупной компании (например, такой как ГБУ «Жилищник района Новогиреево», у которой более 200 домов в управлении), то тогда этот процесс займет около пяти лет. И это — при слаженной позиции жильцов этих домов и отсутствии каких-либо движений со стороны самой компании. Так что формально все это выглядит очень хорошо и прогрессивно, а в реальности, похоже, осуществить практически невозможно. В этом вопросе мы будем внимательно следить за развитием правоприменительной практики.

 

Цель — ничто, главное — движение

— Отвечая недавно на вопросы журналистов, Михаил Мень не исключил, что со временем в России лицензирование УК в сфере ЖКХ может смениться саморегулированием — как это произошло, например, в Польше. Что скажете?

— Даже не знаю, что здесь сказать. Такие заявления руководства Минстроя лишний раз свидетельствуют о том, что у ведомства нет единой концепции развития отрасли. Лицензирование и саморегулирование — это разные подходы к регулированию. Надо определиться! А для того, чтобы определиться, нужно понимать, к чему мы идем.

В свое время Общероссийский народный фронт поддержал введение лицензирования. Прежде всего потому, что главная его цель — значительное повышение профессионализма и качества управления многоквартирными домами. Весь этот процесс затевался не ради участников рынка, а ради людей. И оценивать результаты лицензирования надо не по срокам выдачи лицензий и не по их количеству. Главный критерий — есть ли положительные изменения для людей? Если да, то лицензирование достигло своей цели. Мы, несомненно, будем контролировать ситуацию. Пока о результатах говорить рано, но примерно через полгода мы проведем соответствующий мониторинг, чтобы подвести первые итоги лицензирования с позиции наших сограждан.

 

— Недавно появился первоначальный вариант Стратегии развития ЖКХ до 2020 года. Ваша оценка этого документа?

— Он ни в коей мере не решает поставленных перед отраслью вопросов. По большому счету, это просто сводная презентация позиций министерства по различным вопросам. Там есть и про капремонт, и про аварийное жилье, и даже про похоронное дело. Но чего там нет — так это четкой цели, того, к чему мы должны идти, по какой модели должно развиваться наше жилищное строительство, система ЖКХ и т.д.

Почему это важно? Понимаете, сегодня в стране реализуется большое количество разнонаправленных, отдельных программ: жилищного строительства, капремонта, расселения аварийного жилья и др. Но они реализуются как бы сами по себе, без контекста. Общей концепции нет. А без нее трудно рассчитывать на успех.

Возьмем расселение аварийного жилья. Важнейшая тема, которой большое внимание уделяет Президент страны Владимир Владимирович Путин — лидер ОНФ. На программу расселения аварийного жилья, признанного таковым к 2012 году, государством выделено более 300 млрд руб. При этом мы видим в целом ряде регионов систематическое невыполнение целевых показателей.

И главная причина не в финансах, а в организации процесса. Например, значительно облегчило бы ситуацию своевременное исполнение регионами другого поручения Президента, данного в рамках майских указов, — а именно развитие рынка доступного арендного жилья. Оно практически вообще не выполняется.

И что в итоге? Есть огромное количество людей, которые, может быть, уже и не хотят являться собственниками, и с удовольствием воспользовались бы услугами некоммерческого найма. Или такие арендные дома можно было бы использовать как маневренный фонд. Вариантов много. Между тем без решения одной проблемы у нас тормозится другая.

Вот скажите мне, зачем мы расселяем аварийное жилье? Какая цель у этой реализуемой программы?

 

— Чтобы люди жили в нормальных условиях. По-моему, это очевидно.

— Замечательно. Но давайте представим, что мы потратили выделенные на программу деньги. Все, как говорится, освоили. Наступило 1 сентября 2017 года — а аварийного жилья в стране стало не меньше, а, наоборот, больше. Что дальше?

Реализуемая сегодня программа — это только первый этап. В Указе Президента поставлена очень амбициозная задача: ликвидировать аварийный жилищный фонд. По большому счету речь идет о том, чтобы аварийного жилья у нас вообще не было. Чтобы появление любого аварийного дома воспринималось как чрезвычайная ситуация.

 

— Но Вы же понимаете, что это невозможно…

— Почему невозможно? Посмотрите на Европу. У них дома по 100—200 лет стоят и дольше. И их никто не собирается расселять как аварийное жилье. Почему мы себе не можем поставить такую задачу? У нас есть определенный объем аварийного жилья. Пока мы будем его расселять, те дома, которые стоят сейчас, тоже станут аварийными. И это будет бесконечным процессом. Это путь в никуда, и его нужно прервать. Да, есть дома, которые действительно сегодня являются аварийными и ветхими, и нам придется их расселять и строить вместо них новые. А что будет с недавно построенными домами? Почему об этом никто не думает?

 

— Николай Петрович, но это же очень сложный и большой вопрос, связанный с качеством стройматериалов и самого строительства, а главное — с проблемами ответственности строителей за свою работу. И это с кондачка не решить…

— Согласен. Но мы уже сегодня должны думать о том, что будет через 30—50 лет, что мы оставим нашим детям и внукам. Если сейчас не выстроить цельную концепцию развития жилищного строительства и ЖКХ, то история с расселением аварийного жилья не закончится никогда.

 

Что включили в реестр «новых аварийных домов»

— Активисты Общероссийского народного фронта мониторят ситуацию с расселением аварийного жилья в режиме нон-стоп. Мы ездим по регионам. Я лично видел несколько домов аж 1800-х годов постройки. И уверяю вас: они и сегодня выглядят лучше, чем дома 1950—1960-х годов. Наверное, нужно пересматривать наши строительные нормы, подходить к этому вопросу комплексно. Сейчас все усилия, весь пафос обсуждений и дискуссий ведется «в привязке» к 1 сентября 2017 года, но, увы, мы до сих пор не понимаем, что будет потом.

Есть законопроект, который двигает Минстрой. Он направлен на расселение аварийного жилья, которое признано таковым после 2012 года. Мы провели его обсуждение на площадке ОНФ, слушания в Общественной палате. Сейчас законопроект проходит оценку регулирующего воздействия в Минэкономразвития. К сожалению, этот документ направлен главным образом на то, чтобы решить проблему инвестиционно привлекательных участков земли под аварийными домами. А таковых, как мы понимаем, мало. Большая часть аварийных домов — это отдаленные регионы, окраины городов, это огромное количество рабочих поселков, которые строились зачастую как временное жилье. И такой документ не решает их проблем. Основная концепция законопроекта такова: собственники жилья обладают правом на ресурс в виде земельного участка под своим аварийным домом и должны привлекать инвесторов…

 

— …в свой овраг.

— Ну да, примерно так. Но это нереализуемый посыл. Если участок под аварийным жильем находится в центре какого-нибудь привлекательного города или даже на окраине одной из двух столиц, тогда это быстро происходит. А попробуй привлечь инвестора на участки в какие-то рабочие поселки за сотни километров от областных центров. Это в принципе нереально. А муниципалитеты в подавляющем большинстве не способны выступить такими инвесторами.

Кроме того, в данном законопроекте заложена очень серьезная вещь: различные права у людей, которые живут в одном доме, в одних условиях, но у них разное материальное состояние. Например, если это собственник, у которого единственный дом или квартира, и он малоимущий, то подразумевается, что ему будет даваться жилье. А если это такой же собственник, но он имеет другую квартиру или нормальный доход, то ему жилье давать не будут. Но скажите, почему мы так делим граждан? Ведь грань между имущим и неимущим очень тонкая. Тем более сегодня, особенно в регионах. А в результате мы этим законопроектом закладываем под ситуацию социальную бомбу. Вот вам уровень планирования. Поставить галочку о том, что принят закон и осуществлен комплекс мер, наверное, можно. Но вся эта история рванет уже после 2017 года.

Острейшая тема — качество жилья. ОНФ поднял эту тему и, несомненно, и дальше будет уделять этому вопросу самое пристальное внимание. Нынешняя система, сложившаяся в строительстве, к сожалению, позволяет строить некачественно. Это касается и строительных норм, и вопросов надзора, и, понятное дело, коррупции, воровства и т.д.

Вот я недавно был в Курске. Стоят два дома в разных районах города. Оба стоят по 27—28 тыс. руб. за 1 кв. м. Один уже разваливается, а второй — отличный, с пандусами для инвалидов и всеми прочими «пирогами». Любо-дорого посмотреть. И это в одном городе! Ну кто-то же должен нести ответственность за некачественное жилье. Да, иногда у нас мэров сажают. Сегодня под арестом находится мэр Брянска. А жителям легче стало от того, что мэр сидит? Не уверен. Надо устранять ошибки, надо решать проблемы людей!

 

— Я знаю, что ваш центр ведет собственный реестр домов, построенных за счет бюджета для расселения жильцов из аварийного жилья. Речь идет о так называемых новых аварийных домах, в которых уже выявлены существенные недостатки. Сколько подобных домов входит в ваш список?

— Около ста. И это очень много. А реальную ответственность за это безобразие пока никто не несет. Напомню, что экспертами Общероссийского народного фронта в прошлом году был разработан целый комплекс мер, который позволит избежать в дальнейшем появления «нового аварийного жилья». На «Форуме действий» Президент поддержал наши предложения и подписал целый ряд очень четких поручений, направленных на исправление данной ситуации. Что это за поручения? Введение ответственности саморегулируемых организаций не только за вред, причиненный жизни и здоровью, но и за качество и сроки строительства жилья, которое строится за бюджетные средства. Дело в том, что людей, попавших в такую ситуацию, нельзя оставлять наедине с ситуацией, когда нерадивый застройщик уже скрылся, а местные власти, будучи заказчиком, ведут бесконечные его поиски и судебные тяжбы. В такой ситуации должна быть третья сторона, которая обеспечит безусловное и скорое исправление строительных недостатков.

Также должны быть разработаны дополнительные требования к качеству жилых помещений, предназначенных для граждан, расселяемых из аварийного жилья. Помимо этого должна быть возвращена обязательная экспертиза проектной документации многоквартирных малоэтажных домов, которые строятся на бюджетные средства.

Пока ни одного из поручений, связанных с капремонтом и повышением качества строительства, которые были подписаны Президентом в феврале этого года, Минстрой не выполнил в срок.

Есть еще одна большая проблема. В конце прошлого года почти все регионы, за исключением одного, подписали дополнительное соглашение, по которому вопросы, связанные с искажением информации по реализации программы расселения аварийного жилья и неисполнения этой программы, караются определенными штрафами. Так вот, двенадцать регионов не выполнили программу. Мы обнаружили несколько фактов фальсификации региональной информации, которая выдается общественности.

Пример? Пожалуйста. В том же Курске на Октябрьской улице мы видели замечательный дом с пандусами, который я уже упоминал. Дом хороший, слов нет. Одно только «но». В базе написано, что он сдан в эксплуатацию… в декабре прошлого года. Но мы побывали там в мае и видели, как на объекте заканчивались работы, которые должны проводиться еще до сдачи в эксплуатацию! К тому же половина квартир этого дома до сих пор не заселены. Что это, если не фальсификация? Вопрос: кто наказан? Ведь подписаны соответствующие соглашения и т.д. Все регионы должны видеть, что меры наказания работают. При этом налагаемые санкции должны быть «сквозными», затрагивать интересы конкретного чиновника, ответственного за реализацию программы на месте и виновного в допущении нарушения.

 

— Но куда девать людей в этих оврагах, в сотнях километрах от областных центров? Как там обеспечить качество?

— С тем объемом ветхого и аварийного жилья, который есть, уже ничего не сделаешь. Его надо расселять. Я говорю о том, что делать с домами, которые сейчас строятся. Но если взамен аварийного строятся дома, о которых мы знаем, что их через 5—10 лет точно так же нужно будет опять расселять, то мы ни к чему хорошему не придем.

Казалось бы, одним из важнейших механизмов для решения этого является капремонт…

 

— …и к 1 июня люди должны были определиться: общий котел или спецсчет. Например, большинство жителей моего дома выбрало спецсчет.

— Рад за вас и ваших соседей: вы сделали правильный выбор. Однако не везде все так радужно. Работа, которая была проведена (или, наоборот, не проведена) в российских регионах, не помогла огромному количеству людей сделать адекватный выбор. Вместо проведения разъяснительной работы и оказания помощи в принятии независимого решения во многих регионах просто агитировали за общий котел.

 

У собственников пока есть одно право — платить свои кровные

— А ведь что такое этот самый котел? По сути, у нас появился новый финансовый институт: фонды капитального ремонта. Структуры, которые будут обладать огромными средствами. Каким образом эти средства защищены? Пока непонятно. Президент поручил в конкретный срок, к 1 марта 2015 года, перевести все закупки, которые осуществляют фонды капитального ремонта, на контрактную систему в соответствии с №44-ФЗ. И что? Сейчас середина июня, а поручение не выполнено.

При этом реализация программ капремонта в стране необходима! В сложившейся сегодня ситуации мы обязаны сделать так, чтобы работа фондов капитального ремонта была прозрачной. А вместо этого при допущенных недоработках в разъяснительной работе во многих регионах реализация закона вызывает социальное напряжение. Люди подписывают петиции и выходят на митинги. Я считаю, что это результат прямой недоработки тех, кто готовил и реализует данный закон. У людей очень много вопросов, а ответа ни на один из них нет.

ОНФ постоянно обращает внимание региональных властей и Минстроя на необходимость адекватного формирования программ капремонта, на необходимость проведения разъяснительной работы. Мы также самым внимательным образом планируем мониторить ситуацию с качеством работ, которые выполняются в рамках программ капремонта.

 

— Давайте поговорим о кредитовании капремонта. Разберем, выгодно ли это, и если да, то кому.

— Кто может взять кредит? Управляющая компания. Если сделать рынок льготных кредитов под капремонт, кому это будет выгодно? В первую очередь банкам. У них улучшится кредитный портфель, пойдут надежные, привлекательные кредиты. Соответственно — увеличится прибыль.

Управляющей компании это тоже выгодно. Одно дело, когда она делает капремонт за год на 100 тыс. руб. и получает свою прибыль с этих 100 тыс. И совсем другое — когда она сразу осваивает миллион и получает прибыль с миллиона.

А кто платит проценты? Собственник. А ему, собственнику, это выгодно или нет? Этого никто ему не объяснял. Да собственника об этом и не спрашивают. Вы вспомните, сколько было историй, связанных с кредитами для частных лиц. Сколько было приложено информационных усилий, чтобы люди хоть как-то поняли, что они делают, когда берут у банка деньги.

С 1 июня 2015 года Минстрой обещал развивать и формировать льготное кредитование управляющих компаний. Что об этом думают собственники? Знают ли они что-нибудь — например, насколько из-за этого повысится квартплата? Когда мы берем потребительский кредит, нам пишут, сколько надо платить, какова эффективная ставка. Все расписано. А если сейчас собственникам жилья предложить взять кредит или разрешить управляющей компании взять льготный кредит, жильцы будут знать, насколько у них увеличится плата?

 

— Поясните.

— Смотрите, управляющая компания взяла кредит и сделала ремонт. Она платит проценты по кредиту. За счет чего?

 

— За счет повышения расценок на свои услуги?

— Конечно. С чего-то она должна же платить проценты! Вот это все и ложится на квартплату. Поэтому собственникам и надо заранее объяснять, насколько увеличится в данном случае квартплата (на один процент или, скажем, на двенадцать) и насколько прозрачным будет весь процесс.

А у нас получается, что собственник, который за все платит и всем обязан, по сути, бесправен с точки зрения квалифицированного принятия решений. Этот вопрос требует особой проработки.

 

— Что делать?

— Я вернусь к тому, с чего начал. Пока у нас не будет общей модели, мы не будем понимать, как нужно регулировать этот рынок в целом или любую из его составных частей. Как мы можем об этом рассуждать, если в тексте Стратегии развития ЖКХ в принципе ничего не говорится о том, в какую сторону мы идем? Там вообще ничего не сказано о правах института собственников. Если мы, например, выбираем путь развития сферы ЖКХ через укрепление института собственника жилья, то логично будет делать шаги, которые упрощают создание ТСЖ, спецсчетов капремонта и пр. — чтобы собственники сами несли ответственность. Это логичный и экономически перспективный путь.

А пока получается очень странная ситуация. Мы с вами как собственники, по сути, являемся бесправными. У нас есть обязанность платить, а с правами туговато… Собственники жилья сегодня почти ничего не могут. Посмотрите процедуру проведения любого общего собрания жильцов: сколько усилий нужно, чтобы отказаться от управляющей компании, создать ТСЖ и пр. Это практически невозможно сделать.

В общем, если мы сейчас не будем вести работу по широчайшему общественному обсуждению стратегии развития ЖКХ, если мы не сформулируем задачи и не сделаем модель, в которой должна работать вся наша система ЖКХ, мы по-прежнему будем тратить государственные (то есть наши с вами) деньги на затыкание дыр.

Пока не будет общей стройной концепции развития ЖКХ, все, даже самые благие, движения властей в целом и профильного ведомства в частности не дадут эффекта.Тема ЖКХ является наиболее острой и социально значимой для жителей нашей страны. Именно поэтому, пока наши граждане не почувствуют качественных изменений к лучшему, Общероссийский народный фронт не будет ослаблять внимания к этим проблемам.

Сфера ЖКХ должна быть под постоянным общественным контролем. Нужны не точечные, конъюнктурные меры и латание дыр, а долгосрочные системные преобразования. ОНФ будет держать на контроле проблемы ЖКХ, проводить мониторинги, принимать активное участие в разработке документов и вносить свои предложения.

 

— Спасибо, Николай Петрович, за содержательный и очень полезный разговор. А ваш реестр «новых аварийных домов» мы решили опубликовать на нашем сайте отдельным материалом.

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ



Похожие публикации




Партнеры