Квадратный метр в России не дешевеет. К этому все привыкли и рост цен рассматривается как что-то само собой разумеющееся. Рынок недвижимости развивается несмотря на тяжелую ситуацию и повышение ключевой ставки по ипотеке. Настало время подвести предварительные итоги на рынке недвижимости и посмотреть на тренды развития.
Вторичка снова в моде
По данным «Авито Недвижимости» в 24 крупных городах России выросло предложение на вторичную недвижимость. Больше всего в Москве (+26%), Новосибирске (+21%) и Екатеринбурге (+20%).
Предложение готовых квартир в ноябре по сравнению с ноябрем 2023 увеличилось на 5%, причем рост замечен во всех категориях комнатности — однокомнатных и студий - на 8%, двухкомнатных и трехкомнатных квартир на 6% и 4% соответственно.
Спрос на вторичку в сравнении с прошлым годом особо не изменился, наблюдается лишь повышение интереса к студиям и 1-комнатным квартирам — на 13% и 5% соответственно.
Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке по итогам ноября составила 7,5 млн рублей, годом ранее она была на том же уровне. В пересчете на квадратный метр средняя цена составила 132,5 тыс. рублей. Лидерами по уровню цен стали Москва (31,2 млн рублей), Сочи (14,4 млн рублей) и Санкт-Петербург (11,5 млн рублей). Самое доступное готовое жилье оказалось в Смоленске (3,9 млн рублей), Брянске (4,1 млн рублей) и Ульяновске (4 млн рублей).
Россияне покупают новое жилье, продавая старое
- Активность на рынке вторичной недвижимости сохраняется, причем большинство сделок сейчас — альтернативные, когда покупка новой квартиры финансируется за счет продажи предыдущей, - считает управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости». Сергей Ерёмкин. - Часть покупателей покрывает разницу в цене за счет собственных средств, что поддерживает спрос на “вторичку” в условиях изменения стоимости ипотечных кредитов.
После отмены массовой льготной ипотеки на новостройки спрос формируют те покупатели, которые перешли с первичного на вторичный рынок и те россияне, которые планируют выйти на сделку позднее, но присматривают объекты на платформе сейчас.
Строящееся жилье дорожает
Что касается новостроек, то в большинстве городов растет стоимость как лота в целом, так и отдельного кв. метра.
По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», 1 кв. метр новостроек подорожал в ноябре в 60 городах из 70 обследованных, причем самый большой прирост цены квадрата показали Иркутск (8,5%), Астрахань (6,4%), Севастополь (6%). Снизились цены более всего в Махачкале (3,7%), Грозном (2,7%), Владикавказе (2,1).
В среднем по стране «квадрат» нового жилья подорожал на 2% и теперь стоит 141 141 рубль.
Цена самой квартиры поднялась в 52 городах, а в 18 опустилась. Рост цен был виден сильнее всего в Чите (9,9%), Иркутске (9,4%), Тольятти (6,2%). Падение – в Мурманске (13,2%), Махачкале (12%), Грозном (10,1%).
Средняя цена квартиры по России скакнула на 1,2%, и дошла до 7 334 561 рубля.
- Новостройки в ноябре показывают рост – самый высокий с момента отмены льготной ипотеки в июне, – считает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. - Строящееся жилье дорожает даже в тех городах, в которых цены уже было начали опускаться. Немалую роль в этой ситуации играет инфляция и растущая стоимость строительства, которая не дает застройщикам демпинговать. Но главное, они предвкушают традиционно высокий сезон – конец года и предновогодний ажиотаж. Через месяц мы увидим, оправдались ли их ожидания. Полагаю, снижения цен если и стоит ждать, то в январе.
Дом за городом...
... становится все более популярным решением. По данным компании Strategy Partners, 65% от общего числа введенного жилья по итогам 2024 года составит ИЖС.
В результате отмены льготных программ ипотеки и пересмотра других ипотечных продуктов, наблюдается всплеск спроса на ИЖС.
При этом объемы застройки ИЖС увеличиваются. На смену отдельным коттеджным поселкам на 20–50 домов приходят большие комплексные территории и даже мини-города со своей социальной и развлекательной инфраструктурой.
Эксперты отмечают, что появление обязательного механизма эскроу приведет к повышению стоимости готовых домов, что увеличит уже растущий спрос на строительство. За 1-е полугодие 2024 года число желающих построить дом по отношению к тому же периоду 2023 года выросло почти в 5 раз, в то время как количество покупателей готового жилья сократилось в 1,2 раза.
За последние 5 лет лидером по вводу ИЖС стала Московская область. Активно развивается рынок индивидуального жилищного строительства в Краснодарском крае, Республиках Башкортостан и Татарстан, Чеченской Республике, Ленинградской, Ростовской, Тюменской, Свердловской и Самарской областях.
- Активно растущий рынок ИЖС находится в стадии упорядочивания и трансформации, — отмечает партнер практики «Инжиниринг» Strategy Partners Михаил Ермилов. - Работающие ранее стратегии стали экономически нецелесообразны. Девелоперам приходится быстро перестраивать свой бизнес и лавировать между меняющимся законодательством, текущей экономической ситуацией в стране и ростом потребительских предпочтений.
Выход на рынок ИЖС крупных сетевых застройщиков усиливает конкуренцию и усложняет положение для частных инвесторов и небольших девелоперских компаний. Поэтому очень важно продумывать стратегию развития компании в целом и детально анализировать все планируемые проекты.
В Москве впервые за 10 лет снизилась совокупная стоимость апартаментов. По данным Arendator.ru, в первый раз за последнее десятилетие сложилась ситуация, когда в декабре общая стоимость лотов на витрине оказалась ниже, чем в январе. Разница невелика – всего 1,7% – но показательна. Индустрия по крайней мере временно лишалась возможности наращивать свой финансовый потенциал.
Элит-класс по-прежнему не теряет позиций
Проблемы с капитализацией затронули далеко не весь рынок. Суммарная стоимость продуктов, рассчитанных на массовый спрос, выросла на 6,4% – до 44,36 млрд рублей. Это обусловлено с одной стороны вымыванием самых доступных лотов, а с другой – поступлением на витрину новых порций предложения, которое продается по более высокой цене.
Как всегда, хорошо себя чувствует элит-класс: размер экспозиции практически не изменился, но потенциальная выручка прибавила в объеме 11,0%.
В то же время для бизнес-класса, перспективы заметно ухудшились. Сейчас они все вместе претендуют на кассу в 59,46 млрд руб. – это на 14,4% ниже январских значений. Рецессия затронула и премиум-сегмент, потерявший 8,4% финансового потенциала.
Зато участки земли в Подмосковье и Новой Москве подорожали на 20% за год.
- Быстрее всего дорожает земля в Новой Москве, ведь там открываются все новые станции метро. В их радиусе вся недвижимость, в том числе и участки, поднимаются в цене, – объясняет генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко.
Северная столица
- 2024 год стал относительно стабильным для рынка новостроек бизнес-класса в Санкт-Петербурге, - считает генеральный директор LAR DEVELOPMENT Евгений Бескровный. - Изменения на рынке ипотечного кредитования и рост ключевой ставки, которые ощутимо повлияли на комфорт-класс, практически не затронули сегмент бизнес-класса.
Покупатели объектов высокого сегмента традиционно предпочитают использовать комбинированные ипотечные продукты или рассрочку, что снижает их зависимость от государственных программ поддержки. Именно поэтому отмена ряда ипотечных льгот в середине 2024 года оказала минимальное воздействие на спрос. Выход новых проектов в престижных локациях, таких как Васильевский остров, исторический центр и Курортный район, поддерживал интерес покупателей и обеспечивал стабильные продажи в течение всего года.
Цены на новостройки бизнес-класса в Санкт-Петербурге в 2024 году показали уверенный рост. Средний прирост стоимости кв. метра составил 8–12% в зависимости от проекта. Наибольший интерес покупателей вызвали проекты в Курортном районе, включая загородные резидентские комплексы с высоким уровнем сервиса и удобной транспортной доступностью.
По данным АН Георгия Патанина за год цены на студии в новостройках Санкт-Петербурга изменялись без резких скачков, демонстрируя умеренный и равномерный рост.
Минимальная стоимость кв. метра в студиях за год составила 245896 рублей, а максимальная достигла 267085 рублей. Средняя цена за квадратный метр за весь наблюдаемый период составила 254848 рублей, медианная – 252582 рублей. На последнюю дату наблюдений, 21 ноября 2024 года, квадратный метр оценивался в среднем в 259828 рублей, что на 10564 рубля выше показателя на начало исследования (ноябрь 2023 года).
Стагнация
Вторичный рынок недвижимости Петербурга сохранил относительную стабильность в плане цен. Весной стоимость квартир была в среднем на 3% выше, чем в осенние месяцы, однако это снижение находится в пределах статистической погрешности.
- Главным событием 2024 года стало завершение программы льготной ипотеки под 8% для новостроек, - считает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич.
Для многих покупателей это было серьёзным ударом, поскольку оставшиеся льготные программы — семейная ипотека и IT-ипотека — доступны далеко не всем. Даже для тех, кто имеет право на их получение, процесс стал значительно сложнее, — комментирует Алла Шинкевич. — Более доступные программы чаще всего сопровождаются увеличением стоимости жилья или скрытыми комиссиями».
Постоянное повышение ключевой ставки Банком России в течение года также оказало серьезное влияние на рынок. В начале года ипотечные кредиты можно было оформить под 15–16% годовых, тогда как к декабрю ставки достигли 28–29%.
- Увеличение ставок резко сократило круг покупателей, способных оформить ипотеку. Это сильно сказалось на активности рынка, — отмечает Алла Шинкевич. - Мы наблюдаем стагнацию: объёмы продаж вторичного жилья практически не изменились по сравнению с 2023 годом. Существенное снижение цен произошло только в районах за КАДом, таких как Мурино, Бугры и Девяткино. Здесь конкуренция среди продавцов оказалась настолько высокой, что стоимость квартир вернулась на уровень начала 2022 года.
Прогноз на следующий год вселяет осторожный оптимизм.
- 2025 год обещает быть непростым, но рынок вторичного жилья, в отличие от новостроек, остаётся более доступным и стабильным для большинства покупателей, — заключает эксперт.
Старое жилье
Особенностью Питера является большое количество домов возрастом более ста лет. По данным АН «Невский Простор» таких на рынке 4100, попадаются среди них настоящие архитектурные шедевры, созданные в прошлые века.
Наибольшее количество предложений приходится на здания, построенные в период с 1900 по 1924 год – более половины старых квартир, выставленных на продажу. Менее 3% предложений — это квартиры в домах, построенных до 1800 года. Всего таких объектов 121.
Самый старый дом, представленный на рынке, построен в 1720 году и расположен на Английской набережной в Адмиралтейском районе. В этом трёхэтажном здании продаётся пятикомнатная квартира площадью 206 м². Жилая площадь объекта составляет 119,1 м², площадь кухни — 43,1 м². Она занимает второй этаж из трех и оценена в 110 млн рублей.
Новые инструменты
На рынке появился новый инструмент приобретения жилья – аренда квартиры с последующим выкупом.
Мера очень популярна за рубежом, там доля лизинга недвижимости доходит до 30% от оборота всех сделок. Для российского покупателя схема новая, но после подъема ставок и отмены льготной ипотеки, у нее есть все шансы развиться на российском рынке.
У аренды с выкупом имеются свои плюсы: фиксированная цена, возможность проживания в квартире, простая схема оформления и обратимость сделки.
- Фактически покупатель не платит за аренду квартиры, а вносит платежи в счет стоимости жилья, тем самым отсутствует двойная финансовая нагрузка. - считает генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве Алексей Туркин. - Клиенты имеют право сразу въехать в выбранный объект недвижимости и даже сделать ремонт. Отметим, что рассрочка и другие способы не дают таких преимуществ. Кроме того, у будущего покупателя есть возможность зафиксировать стоимость квартиры.
Еще одно преимущество перед ипотекой и рассрочкой состоит в том, что клиент может расторгнуть договор и вернуть выкупные платежи. Если ситуация на рынке изменится, появятся более выгодные условия кредитования, то лизинг недвижимости можно заменить на ипотеку.
Аренда с правом выкупа — гибкое решение, которое открывает новые пути к приобретению высокобюджетного жилья, что, безусловно, положительно повлияет на рынок недвижимости в целом.
Подготовил Даниил МАЦЕЙКО
