Обзор рынка жилой недвижимости: итоги сентября

Наш очередной обзор рынка жилой недвижимости посвящен сентябрю 2016 года. Он стал жарким месяцем на рынке недвижимости практически во всех сегментах, начиная с премиального. Правда, стоит уточнить, что речь идет не столько о повышении цен, сколько об увеличении числа сделок. Подобный тренд получил особенно сильное развитие на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти. Количество сделок на рынке долевого строительства здесь на 95,5% больше, чем в первом полугодии 2015-го, а прирост по Ленобласти составил 44,2% — это соответственно больше, чем в Москве (+53,4%) и Московской области (+13%). Аналитики и застройщики затрудняются объяснить подобную небывалую активность.

 

Новостройки

Московские новостройки по-прежнему остаются самыми дорогими со средней стоимостью квадратного метра 227 570 руб. Санкт-Петербург уступает столице более чем вдвое (108 262 руб./кв. м). Недвижимость Сочи  предлагается за 86 097 руб./кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м в Московской области в сентябре составила 83 564 руб., а замыкает пятерку самых дорогих городов-миллионников Екатеринбург с 68 716 руб. за 1 кв. м.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России в сентябре равнялась 55 126 руб./кв. м; средняя цена квартиры — 3 308 117 рублей.

 

Цены на первичную недвижимость регионов России (сентябрь 2016 г.)

Город	Средняя удельная цена, руб./кв. м	Средняя удельная цена квартиры, руб.
Москва	227 570	18 884 864
Московская область	83 564	4 731 480
Санкт-Петербург	108 262	7 071 601
Сочи	86 097	5 631 429
Волгоград	42 477	2 555 857
Казань	64 780	3 862 881
Саратов	33 105	1 819 003
Новосибирск	56 420	2 766 380
Воронеж	43 063	2 393 523
Ростов-на-Дону	57 383	2 973 875
Нижний Новгород	67 288	4 136 018
Самара	51 284	3 222 888
Пермь	52 007	2 712 939
Челябинск	38 458	2 058 087
Краснодар	46 924	2 606 836
Екатеринбург	68 716	3 912 209
Омск	38 410	2 067 652
Красноярск	48 934	2 488 852
Уфа	56 824	3 720 087

Источник: федеральный портал «Мир квартир»

 

Москва: новостройки

Средняя цена на жилье эконом-класса в столице снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, составив 123 538 руб. за 1 кв. м. Немного меньше стал стоить и комфорт-класс: 165 709 руб./кв. м против 167 801 руб./кв. м год назад.

Бизнес- и премиум-классы, напротив, слегка выросли в цене: в текущем году это 302 143 руб./кв. м и 892 083 руб./кв. м, соответственно. Подобный рост частично можно объяснить увеличившейся стоимостью импортных материалов, ряд которых практически невозможно пока заменить отечественными аналогами без потери качества, что в высоких сегментах недопустимо. Отдельные проекты экспонируются в валюте, но продажи ведутся в рублях, уточняют эксперты рынка.

 

Средняя стоимость кв. м, руб.
	Сентябрь 2016	Сентябрь 2015
Эконом-класс	123 538	138 428
Комфорт-класс	165 709	167 801
Бизнес-класс	302 143	281 686
Премиум-класс	892 083	697 662

Источник: «Азбука жилья»

 

Объем предложения, кв. м
	Сентябрь 2016	Сентябрь 2015
Эконом-класс	189 502	78 642
Комфорт-класс	1 179 672	695 514
Бизнес-класс	823 000	761 821
Премиум-класс	170 149	172 493

Источник: «Азбука жилья»

Премиальный сегмент рынка новостроек Москвы начиная с августа и весь сентябрь радует продавцов: эти месяцы стали по-настоящему жаркими, если говорить о возросшем, по свидетельству экспертов, количестве сделок. Всего в сентябре в 47 объектах экспонировалось 1 726 элитных квартир и апартаментов, общее количество лотов за месяц увеличилось на 6%.

Объем предложения также вырос, увеличившись с января этого года на 14%. Объясняется это выходом на рынок новых проектов. В частности, в сентябре объем предложения пополнился двумя проектами в Замоскворечном районе, открылись продажи в ЖК «Малая Ордынка, 19» и клубном доме на Космодамианской набережной.

Особенностью момента является тот факт, что почти половина (47%) из всех жилых комплексов, предлагаемых на продажу в премиальном сегменте, уже сданы. Почти столько же находится на различных этапах активного строительства (44%).

 

Новая Москва: новостройки

Средняя стоимость кв. м, руб
	Сентябрь 2016	Сентябрь 2015
Эконом-класс	96 115	102 409
Комфорт-класс	95 539	115 923
Бизнес-класс	150 450	142 653

Источник: «Азбука жилья»

 

Объем предложения, кв. м
	Сентябрь 2016	Сентябрь 2015
Эконом-класс	96 866	204 677
Комфорт-класс	274 144	174 803
Бизнес-класс	38 977	37 338

Источник: «Азбука жилья»

Средний уровень стоимости квадратного метра в Московской области в сентябре составляет 77,7 тыс. руб./кв. м. Это на 4% меньше, чем в прошлом году, при этом на 3% больше, чем в аналогичном периоде 2014 г., отмечают аналитики рынка недвижимости.

Если рассматривать динамику стоимости в разрезе по классам жилья, то наблюдается общее падение, по сравнению с прошлогодними показателями. Стоимость квартир эконом-класса находится на уровне 73 тыс. руб./ кв. м, что меньше прошлогоднего показателя на 6% и сопоставимо с уровнем двухлетней давности.

В сегменте комфорт-класса падение по сравнению с 2015 г. было незначительным (в пределах 1%), а по сравнению с 2014 г. наблюдается рост на 5,6%.

В сегменте жилья бизнес-класса было отмечено наибольшее снижение стоимости по сравнению с началом осени 2015 г. в размере почти 11%, при этом по сравнению с аналогичным показателем 2014 г. текущая стоимость выше на 10%.

Стоимость продажи 1 кв. м в сегменте апартаментов в сентябре в комфорт-классе составила 146,6 тыс. руб. (на 9,4% ниже, чем во II квартале 2016 г.); в проектах бизнес-класса — 306,1 тыс. руб./кв. м (на 4,9% ниже, чем во II квартале 2016 г.); в проектах премиального класса — 410,1 тыс. руб./кв. м (на 14,0% ниже, чем во II квартале 2016 г.).

Трендом можно назвать вывод апартаментов формата buy-to-live: 11 проектов или 93% от общего объема нового предложения за июль-август-сентябрь).

Период  характеризуется мощным импульсом развития, связанным с активными действиями АИЖК по развитию рынка арендного жилья. Это и покупка большого количества апартаментов у застройщиков, и выдача ипотеки на покупку апартаментов, и инициатива давать льготы по налогам тем, кто собирается снимать арендное жилье. Помимо этого АИЖК был разработан и предложен механизм по регистрации граждан в наемных домах. 

Кроме того, наметился рост цен на апартаменты за счет повышения готовности строящихся и замедления темпов вывода на рынок новых проектов.

 

Подмосковье: новостройки

Средняя стоимость кв. м, руб.
	Сентябрь 2016	Сентябрь 2015
Эконом-класс	72 969	81 004
Комфорт-класс	75 036	76 429
Бизнес-класс	122 028	131 053

Источник: компания «Азбука жилья»

 

Объем предложения, кв. м
	Сентябрь 2016	Сентябрь 2015
Эконом-класс	796 238	615 218
Комфорт-класс	2 972 707	2 170 861
Бизнес-класс	263 366	190 374

Источник: «Азбука жилья»

 

Вторичная недвижимость

Города-лидеры по ценам за 1 кв. м рынка вторичной недвижимости те же, что и на рынке новостроек: после Москвы с ценой 1 кв. м в 249 581 руб. идет Санкт-Петербург (116 928 руб./кв. м), далее — Сочи (85 014 руб./кв. м), города Московской области (74 909 руб./кв. м) и Екатеринбург (69 893 руб./кв. м).

 

Цены на вторичную недвижимость регионов России (сентябрь 2016 г.)

Город	Средняя удельная цена, руб./кв. м	Средняя удельная цена квартиры, руб.
Москва	249581	23901740
Московская область	74909	3876236
Санкт-Петербург	116928	9614404
Сочи	85014	5986092
Волгоград	47138	2517448
Казань	68253	3923320
Саратов	44462	2268450
Новосибирск	62134	3211071
Воронеж	45614	2565926
Ростов-на-Дону	62991	3228611
Нижний Новгород	64273	3612072
Самара	61100	3308272
Пермь	51654	2819309
Челябинск	40896	2343997
Краснодар	56465	3280106
Екатеринбург	69893	4084474
Омск	45050	2590700
Красноярск	53588	2695093
Уфа	60420	3492352

Источник: федеральный портал «Мир квартир»

Традиционно остановимся подробнее на вторичном рынке Москвы, где средняя удельная цена квадратного метра в сентябре увеличилась на 0,7% и составила 216 тыс. рублей за 1 кв. м.

 

Источник: «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости»

Если рассматривать динамику цен по классам, то можно увидеть, что в эконом-классе средняя удельная цена предложения снизилась на 0,4% и составила 171,2 тыс. руб. за кв. м; в комфорт-классе — выросла на 1,7% и составила 222,1 тыс. руб. за кв. м; в бизнес-классе средняя удельная цена предложения осталась в пределах погрешности (290,1 тыс. рублей за кв. метр).

Самая дорогая квартира на вторичном рынке экспонируется за $72 млн, самая дешевая предлагается за $210 тыс. Минимальная цена квадратного метра на «вторичке» составляет $3,6 тыс., максимальная цена предложения — от $87,2 тыс. за 1 кв. м.

Заметное изменение цены предложения в комфорт-классе произошло за счет вымывания наиболее ликвидных объектов по максимально привлекательным ценам и выхода на рынок более дорогих предложений в монолитных домах, порой даже по немного завышенной стоимости. Дело в том, что собственники оценивают свой объект, ориентируясь на имеющиеся на рынке аналогичные предложения и добавляя некоторую сумму на торг. Также многие рассчитывают на традиционное осеннее оживление со стороны покупателей.

Средний чек покупки на вторичном рынке Москвы в сентябре снизился почти на 1 млн руб. относительно августа. В сентябре он составил 8,492 млн руб. против 9,541 млн руб. в августе. Такое заметное снижение среднего чека покупки (почти на 11%) связано с изменением структуры сделок: покупатели чаще приобретали однокомнатные квартиры. Увеличение количества объектов, проданных по более низкой цене, повлияло на снижение суммы среднего чека покупки в целом.

 

Источник: «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости»

Вторичный рынок Новой Москвы практически не был подвержен изменениям в сентябре: средняя удельная цена предложения составила 111,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

Объем предложения на вторичном рынке Москвы в сентябре показал прирост на 2,5% и составил 46,8 тыс. объектов. Увеличение объема предложения на вторичном рынке в начале осени происходит всегда, что связано с сезонной активностью.

Доля нового предложения в сентябре достигла 23%. Высокий уровень выхода на рынок новых объектов, увеличение объема предложения и не очень заметный рост объема предложения в целом свидетельствуют о том, что рынок живет, новые объекты выходят на рынок, но также и уходят.

Разрыв между ожиданиями продавцов и запланированным бюджетом покупателей по-прежнему сохраняется, отмечают эксперты. Стратегия покупателей сентября — готовность дольше искать свой вариант и не брать дополнительную кредитную нагрузку.

 

Московская область

Средняя удельная цена предложения в целом по области уменьшилась на 0,5% и составила 83,480 тыс. рублей за 1 кв. м.

Значение цены предложения по поясам удаленности и его изменение по итогам сентября:

 

Пояс	Средняя удельная стоимость 1 кв. м
Ближнее Подмосковье	98,488 тыс. руб./кв. м
Среднее Подмосковье	73,529 тыс. руб./кв. м
Дальнее Подмосковье	54,567 тыс. руб./кв. м

Источник: «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости»

Объем предложения в Московском регионе в сентябре увеличился на 4,2% и составил 46 994 квартир. Такой прирост объема предложения в сентябре, вероятнее всего, связан с тем фактом, что в августе число лотов на вторичном городском рынке Подмосковья практически не изменилось. То есть традиционного увеличения, связанного с началом осеннего сезона, в августе не было. Доля нового предложения, так же как и в Москве, составила 23%.

Ольга ЧУДИНОВА

Редакция благодарит за помощь в подготовке материалов обзора «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», Адвекс, NAI Becar, «Азбука жилья», SAVILLS, Kalinka Group, федеральный портал «Мир квартир»