Обзор цен жилой недвижимости (август 2016 г.): чего ожидать

Стоимость недвижимости и причины, обуславливающие рост и падение цен, всегда были ключевыми как для покупателей-жильцов (говоря о жилом сегменте), так и для инвесторов, включая самих застройщиков, и в последнее время интерес к этому аспекту только увеличивался. Чувствуя необходимость держать руку на пульсе самых актуальных изменений в этой сфере, «Строительство.RU» начинает публикации обзоров цен разных сегментов недвижимости Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и городов-миллионников. Редакция надеется, что информация будет полезной читателям. Итак, начинаем мы с обзора цен жилой недвижимости за август.

 

Новостройки

Наиболее крупные российские города в августе продемонстрировали условную стабильность. Наиболее дорогие новостройки в России находятся в Москве, и это ни для кого не является сюрпризом: средняя цена квадратного метра здесь составляет 166 326 руб., а квартиру продают за 10 942 869 руб. В пятерку городов с самыми дорогими «квадратами» входят также Санкт-Петербург с его 99 803 руб. за 1 кв. м, Сочи  — 82 126 руб./кв. м, города Московской области со средней ценой 80 256 руб./кв. м и Екатеринбург (69 441 руб./кв. м).

 

Цены на первичную недвижимость регионов России (август 2016 г.)

Город	Средняя удельная цена, руб./кв. м	Средняя удельная цена квартиры, руб.
Москва	166 326	10 942 869
Московская область	80 256	4 387 583
Санкт-Петербург	99 803	6 097 799
Сочи	82 126	5 314 018
Волгоград	43 998	2 801 667
Казань	64 558	4 136 001
Саратов	33 921	1 908 903
Новосибирск	58 817	3 001 987
Воронеж	45 589	2 871 019
Ростов-на-Дону	58 476	3 128 768
Нижний Новгород	67 458	4 297 013
Самара	52 340	3 489 212
Пермь	52 998	2 978 245
Челябинск	38 893	1 867 997
Краснодар	49 002	2 867 927
Екатеринбург	69 441	3 915 014
Омск	43 176	2 110 117
Красноярск	49 480	2 601 234
Уфа	63 011	3 858 116

 

Остановимся наиболее подробно на структуре предложения Москвы, поскольку здесь наиболее явно идет разделение жилой недвижимости по сегментам.

По сравнению с июлем средневзвешенная цена в массовом сегменте новостроек в Москве снизилась на 2,6%, в годовой динамике — на 7,9% и составила 232,6 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения). При этом стоимость квартир упала на 2,7%, апартаментов — на 4,1%.

Источник: Est-a-Tet

Август показал снижение средневзвешенной цены в эконом-классе на 8% до 114,5 тыс. руб./кв. м (что связано с выходом нового объема предложения в ЖК «Некрасовка»). Бизнес-класс упал на 1,3% до 250,8 тыс. руб./кв. м, а вот комфорт-класс — всего-навсего на 0,3% до 152,4 тыс. руб./кв. м.

Наиболее высокая средневзвешенная цена зафиксирована в ЗАО и САО г. Москвы, она составила 192 тыс. руб./кв. м и 171,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Наиболее низкая представлена в Зеленограде — 90,8 тыс. руб./кв. м.

По всем новостройкам премиум-класса средневзвешенная цена предложения в августе составила 810 тыс. руб. за 1 кв. м, что в сопоставлении с предыдущим месяцем ниже на 4 тыс. руб., а с началом года — почти на 50 тыс. руб. (падение — примерно на 7%).

Источник: Est-a-Tet

В «старых» границах Москвы в августе 2016 года продажи шли в 102 проектах общей площадью 627,7 тыс. кв. м (на 2,9% больше, чем в июле). Средневзвешенная цена по сравнению с предыдущим месяцем опустилась на 2,3%, достигнув отметки 371,8 тыс. руб./кв. м.

Источник: NAI Becar Apartments

При распределении по классам средневзвешенная цена апартаментов незначительно выросла только в премиум-классе — на 0,4%. Наибольшее снижение было отмечено в сегменте элитных апартаментов — на 5,9%. Динамика цены в элитном сегменте в значительной степени зависела от колебаний курса валют. В комфорт-классе цена сократилась на 1,8%, в бизнес-классе — на 0,5%. Изменения цены связаны главным образом с изменениями в объемах и структуре предложения.

Источник: NAI Becar Apartments

Максимальное значение средневзвешенной цены предложения по итогам августа было зафиксировано в ЦАО г. Москвы — 621,2 тыс. руб./кв. м, минимальный уровень цены относился к ЮЗАО – 146,5 тыс. руб./кв. м. За месяц цена на апартаменты выросла в СЗАО (+2,4%), СВАО (+1,6%), ВАО (+1%), ЮАО (+0,3%) и САО (+2,3%).

Рост цены по округам в основном связан с ростом стадии строительной готовности реализуемых проектов. Снижение средневзвешенной цены произошло в ЗАО (-7%), ЮЗАО (-0,6%), и ЦАО (-1,3%). Снижение цены в ЗАО связано с выходом нового апарт-комплекса. В прочих округах цена менялась в зависимости от структуры и объема предложения.

Объем предложения апартаментов в годовой динамике практически не изменился. При этом новые проекты с апартаментами выходят преимущественно в верхних ценовых сегментах.

По нашем мнению, формат апартаментов будет постепенно смещаться из массовых сегментов в более дорогие, поскольку колоссальный объем предложения, который в последнее время зафиксирован в доступном сегменте квартир, делает формат недорогих апартаментов не настолько востребованным, как это было раньше, в период дефицита малобюджетных квартир.

 

Вторичный рынок

Продавцы и риэлторы отметили определенную активность покупателей в летний период, однако это далеко не всегда означало увеличение числа сделок. Скорее, речь шла о мониторинге предложения и цен.

При этом соотношение пятерки лидеров цен на «вторичке» по сравнению с ситуацией по новостройкам, сохранилось: после Москвы с ценой 1 кв. м в 201 430 руб. идет Санкт-Петербург (105 717 руб./кв. м), далее — Сочи (95 900 руб./кв. м), города Московской области (83 902 руб./кв. м) и Екатеринбург (80 900 руб./кв. м).

 

Цены на вторичном рынке квартир российских городов (август 2016 г.)

Город	Средняя удельная цена, руб./кв. м	Средняя удельная цена квартиры, руб.
Москва	201 430	14 432 633
Московская область	83 902	4 961 339
Санкт-Петербург	105 717	7 037 663
Сочи	95 900	6 808 717
Волгоград	55 797	4 121 872
Казань	68 569	4 016 514
Саратов	43 291	2 314 094
Новосибирск	61 442	3 455 387
Воронеж	45 249	2 601 303
Ростов-на-Дону	63 929	3 482 131
Нижний Новгород	65 147	3 689 919
Самара	61 637	3 457 591
Пермь	49 160	2 889 508
Челябинск	41 615	2 453 376
Краснодар	51 034	2 793 338
Екатеринбург	80 670	5 670 244
Омск	44 607	2 340 080
Красноярск	53 101	2 993 780
Уфа	65 755	4 020 286

 

По Москве вторичный рынок в массовом сегменте в августе показал увеличение: средняя удельная цена предложения поднялась на 0,9% до 214,5 тыс. рублей за 1 кв. м. В то же время на 5% увеличился и объем предложения, составив 45,7 тыс. квартир.

Отдельно стоит упомянуть про вторичный рынок Новой Москвы, который практически не подвергся изменению: средняя удельная цена здесь, как и в июле, составила 111,2 тыс. рублей за 1 кв. м.

 

Источник: МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости

Доля нового предложения выросла до 18%, что в сравнении с июлем чуть выше, но ниже, чем в другие месяцы. Структура продаж продемонстрировала увеличение доли двухкомнатных квартир до 44%.  За счет этого произошло удорожание среднего чека сделки до 9,5 млн руб. (для сравнения — в июле он составил 9,1 млн руб.).

Если по «однушкам» средний чек сделки уменьшился и составил всего 6,0 млн руб., то по двухкомнатным и трехкомнатным он вырос, достигнув в августе 8,8 млн и 13,4 млн руб. соответственно. По мнению экспертов, увеличение цены связано с вымыванием наиболее ликвидных объектов.

Динамика цены предложения по классам по итогам августа отражена на графике ниже.

Источник: МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости

По округам Москвы изменение средней удельной цены предложения произошло в ЗАО, прибавившем 1,7%, и САО  — плюс 1,6%. В других округах столицы динамика цен была разнонаправленной.

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы на конец августа составила $17 700 (порядка 1,1 млн руб.) — 70% квартир экспонируются в валюте. Минимальная цена лота (квартира) общей площадью 34,6 м зафиксирована в Хамовниках и стоит $549 132 (под чистовую отделку), максимальная цена лота (квартира) общей площадью 700 кв. м в районе Тверской стоит $35 млн (без отделки).

В Подмосковье средняя удельная цена предложения изменилась в пределах погрешности как в целом по области, так и по каждому из поясов удаленности. По Московской области в целом цена — 83,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Объем предложения здесь практически не изменился: 45,1 тыс. квартир, при этом в Ближнем Подмосковье объем предложения уменьшился на 1%, в среднем Подмосковье не изменился, а в Дальнем Подмосковье увеличился на 2%.

В Санкт-Петербурге распределение цены следующее. В массовом сегменте стоимость квадратного метра в августе составила 98,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что является повышением к предыдущему месяцу на 0,3%. Элитный сегмент показал прибавление 1,5% и вышел на отметку 330 тыс. руб. за 1 кв. м.

 

Чего ожидать

Несмотря на то что сентябрь пока не закончился, эксперты уже фиксируют увеличение цены — как на первичном, так и на вторичном рынке. Причем такая ситуация наблюдается практически во всех регионах.

Однако говорить о фактическом оживлении рынка и увеличении стоимости квадратного метра, думается, преждевременно. Продавцы предупреждают, что большинство экспонирующихся квартир продаются с дисконтом: в случае с новостройками речь идет об акциях и спецпредложениях, на вторичном рынке — о торге с владельцами.

Поэтому мы прогнозируем, что существенной коррекции цен в сентябре не предвидится.

Обзор подготовила Ольга ЧУДИНОВА

Редакция благодарит за помощь в подготовке материалов обзора Est-a-Tet, МИЭЛЬ — сеть офисов недвижимости, NAI BECAR Apartments и Lifedeluxe.ru

Фото: vsluh.ru