Ольга Менделенко, начальник отдела инвестиционного анализа и стратегических исследований ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы».
Чтобы проектные решения не оставались на бумаге, необходимы прогнозные оценки их экономической эффективности на предпроектной стадии. Цель такой оценки одновременно обеспечить бюджетную самодостаточность территории в долгосрочной перспективе, а также приемлемый уровень доходности частных инвесторов. Градостроительные решения должны разрабатываться с учетом параметров, которые обеспечат баланс таких доходов и расходов.
При реализации проектов развития жилой застройки инвестор, заходя в проект, несет целый спектр расходов на подготовку территории к строительству, развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, эксплуатационные расходы. Доходы инвестор получает от реализации объектов недвижимости и их эксплуатации. Баланс доходов и расходов формирует экономические показатели, которые отражают эффективность его вхождения в проект. Инвестор вряд ли в него зайдет с уровнем доходности ниже 20%.
Потоки в бюджетной системе рассматриваются в долгосрочной перспективе, поэтому главным образом здесь важны эксплуатационные доходы и расходы бюджета. После завершения строительства все социальные объекты встанут на баланс города, и кроме того ему придется содержать всю созданную территорию. Создавая дополнительные места проживания, бюджет несет ежегодные расходы, связанные с содержанием этой системы. В Москве ежегодный показатель бюджетных ассигнований на одного жителя составляет 161 тыс. руб. в год.
При создании исключительно жилой застройки налоговые потоки формируются только за счет НДФЛ, которые в разы меньше показателей бюджетных ассигнований. При одновременном создании рабочих мест возникают дополнительные налоговые поступления в виде налогов на прибыль и имущество. Именно создание сбалансированной городской застройки обеспечит бюджетную самодостаточность территории и устойчивое экономическое развитие в долгосрочной перспективе.
При этом порядок затрат и доходов инвестора в обоих случаях примерно одинаковый. В чисто жилой застройке срок окупаемости коммерческих инвестиций составляет примерно 7 лет, а бюджетная эффективность находится в отрицательной зоне. При сбалансированном сценарии показатели частного инвестора немного ухудшаются (срок окупаемости инвестиций увеличивается до 8 лет), но при этом имеет место бюджетная самодостаточность территории.
По материалам дискуссии «Как жилые районы вписываются в полотно города».
