Дмитрий Тимофеев, вице-президент по работе с органами власти и корпоративным отношениям, ГК "ПИК".
Почти два года назад застройщики начали переходить на проектное финансирование и столкнулись с проблемами во взаимодействии с банками. Справедливости ради надо сказать, что этот банковский продукт, не был придуман в 2018 году. Кроме того, многие застройщики и раньше работали с финансовыми институтами, получая кредиты. Поэтому претензии к банкам по поводу количества документов, оценке рисков и сроков предоставления кредитов нужно делать с оговоркой. Вряд ли для кого-то из бизнеса стало сюрпризом, что у банков есть определенные риск-подходы и собственная регуляторика.
Да, проектное финансирование потребовало от застройщиков перестраивать свой бизнес. Мы вложились в IT-системы, меняли бизнес-процессы, дополнительно нанимали профессионалов, «заточенных» на конвейерное получение проектного финансирования. Вместе с тем было бы неплохо, если бы и банки внимательно следили за тем, что происходит в отрасли, и отвечали своими действиями в поддержку института проектного финансирования.
Например, изменили бы свой подход по сбору документации: не требовали бы от застройщика документы, которые есть в общем доступе, прежде всего в государственных и муниципальных информационных системах. Если верифицировать все доступные сегодня перечни, то окажется, что как минимум треть документов банки могут взять самостоятельно. В этой ситуации финансовые институты должны быть более гибкими и следовать общему тренду цифровизации. Рано или поздно мы придем к тому, что все документы банку можно будет получить самостоятельно, используя общедоступные ресурсы.
Еще одной деталью мог бы стать пересмотр со стороны ЦБ правил расчета и формирования двух ключевых нормативов, по которым оцениваются достаточность капитала банка и максимальный размер риска на заемщика. Учитывая, что деньги на счетах эскроу – это не средства застройщика, ключевые нормативы должны рассчитываться без их учета. Это повысит доступность кредитных денег для девелопера.
Еще один важный момент – доступность кредитного финансирования на строительство социальной инфраструктуры. Кредит на строительство подземного паркинга в жилом доме получить достаточно просто. Но если такой паркинг, даже строящийся в рамках комплексного проекта, возводится под другим разрешением на строительство, сразу возникают сложности. Логика банков понятна – их интересует источник возврата кредита. Паркинги продаются хуже, поэтому банки применяют совершенно другой подход к определению условий финансирования такого строительства. О прочих социальных объектах и говорить не стоит, там все еще сложнее.
Одним из вызовов следующего этапа развития проектного финансирования должно стать решение этой проблемы за счет слаженной работы государства, банков и девелоперов. На наш взгляд, здесь стоит вести речь об отдельных критериях финансирования, специальных условиях для кредитования девелоперов, которые вкладываются в социальную инфраструктуру. Не помешают и дополнительные стимулирующие меры по поддержке таких застройщиков со стороны государства.
По материалам семинара «Проектное финансирование в жилищном строительстве».
