Дмитрий Сергиенко, старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА».
Спустя два года после перехода на проектное финансирование строительная отрасль потеряла практически четверть текущего строительства. Это было прогнозируемо, и многие участники рынка это предсказывали. Я бы выделил две причины, по которым это произошло.
Во-первых, решение, что с 1 июня 2019 года застройщики переходят на проектное финансирование, было принято несколько неожиданно для отрасли. Похоже, что к этому моменту не были готовы и банки: им было нужно быстро нарастить компетенции, сформировать штат, который позволил бы обработать весь объем поступающих заявок.
Во-вторых, раньше отрасль работала с бесплатными средствами дольщиков, у девелоперов не было большой необходимости обращаться в банки и изучать альтернативные источники финансирования. Строительство характеризовалась недостаточным объемом свободных денежных средств у самих девелоперов для инвестиций в развитие.
Сегодня ситуация постепенно меняется. Мы замечаем все больший интерес застройщиков к поиску альтернативных источников дополнительного капитала. И в первую очередь это касается выпуска облигаций. С середины 2019 года по текущий момент объем облигаций девелоперов увеличился практически в два раза и сейчас находится на границе 300 млрд руб.
Что девелоперы приобретают при этом? В первую очередь, опыт работы с кредиторами и инвесторами, так как выпуск облигаций требует специальной команды, «заточенной» под работу с инвестициями. Кроме того, выпуск облигаций является одним из самых главных трамплинов к формированию публичной истории компании, которая необходима, например, при работе с IPO.
К плюсам облигаций можно также отнести отсутствие залога и целевого использования средств. Эти деньги могут быть направлены, как на приобретение земельных участков, финансирование действующих корпоративных кредитов, так и на собственное финансирование компании. Не секрет, что при подаче заявок в банк на проектное финансирование, банки стресс-тестируют проект компании. И если банк не верит в оптимистичные прогнозы предприятия, то для минимизации своих рисков он будет просить увеличить собственное финансирование компании, тем самым увеличив надёжность проекта.
Для того чтобы подготовиться к выпуску облигаций девелоперам необходимо сделать несколько шагов. Во-первых, структурировать строительный холдинг. Его должна возглавлять материнская структура, в которой сконцентрировано корпоративное управление, но при этом она сама проектами заниматься не должна. Второй важный момент – это подготовка МСФО отчетности. Затем нужно наладить работу с инвесторами. Здесь подразумевается подготовка различных презентационных материалов, которые будут раскрывать не только финансовые показатели компании, но и показывать ее операционные результаты: объем продаж, диверсификацию проектов, рост средней цены по итогам года и свое видение перспектив рынка. Наконец, последний этап – получение кредитного рейтинга.
Кредитный рейтинг поможет девелоперу не только в выпуске облигаций. Это инструмент повышения лояльности покупателей квартир, которые, по сути, являются инвесторами компании. Кроме того, рейтинг повысит доступность кредитного финансирования и расширит круг инвесторов. Кредитные рейтинги активно используются в регуляторных целях со стороны ЦБ. В зависимости от уровня рейтинга, разного вида инвесторы (например, негосударственные пенсионные фонды или биржи) получают разрешение вкладывать свои средства в облигации застройщиков. С присвоением кредитного рейтинга значительно повышается публичность компании.
На наш взгляд, введение эскроу-счетов улучшит ситуацию для девелоперов с точки зрения привлечения финансирования. До последнего времени жилищное строительство существовало в негативном фоне, который создавали обманутые дольщики и банкротство застройщиков. Но с уходом относительно слабых игроков, рынок становится прозрачнее, а игроки на нем усиливаются. Все это улучшает отрасль для инвесторов.
По материалам конференции «Альтернативные источники финансирования. Инвестиции в девелопмент».
