12:34Каркас нового детского сада возведён в Красногорске

11:09На территории старого аэропорта построят новый микрорайон

10:27В Свободном восстановят освещение по улице Ленина

10:13Определен подрядчик строительства школы на 550 мест в Щелково

09:55200 рабочих мест создано в Раменском городском округе

09:30На северо-западе Москвы строится ледовый каток

09:00В районе Рязанский продолжается строительство жилого комплекса с детским садом

17:54В Хабаровском крае приведут в порядок Парк Славы в селе Хурба

16:29В Красногорске построят детский сад на 250 мест в 2023 году

15:21У метро «Нагатинская» начнется строительство жилого комплекса на 860 квартир

14:12В Одинцово приступили к строительству нового корпуса гимназии №14

13:34Донстрой начал тестировать 5G-связь на «Острове»

12:32Уход McDonalds – это окно возможностей для российского общепита

11:49Строительство северо-восточной хорды завершено на 83 процента

10:07Петербургские девелоперы сворачивают агрессивную рекламу

А защитят ли банки от недостроя при проектном финансировании?

logo russianconstruction.com
А защитят ли банки от недостроя при проектном финансировании?
Поисковые теги: Источник фото:

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»

Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

Говорить о перспективе рынка недвижимости сложно, так как нельзя предсказать будущее. Но можно посмотреть на перспективу того, как будет развиваться складывающаяся сегодня ситуация. И перспективы эти не очень радостны.

Так, в Новой Москве за неполный 2017 год выдано 1400 разрешений на строительство, а это в 1,6 раз больше, чем предыдущий год. В Московской области за неполный год выдано на 15% больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период 2016.

18 ноября министр стройкамплекса Московской области провел закрытую встречу с представителями застройщиков. На встрече были  генеральные директора, подписанты, собственники бизнеса – люди, принимающие решения. И там сообщалось, что предложение на рынке превышает спрос в 2,6 раз (!), что весьма актуальна перспектива появления проблемы обманутых дольщиков, что есть тревога по целому ряду объектов, которые не имеют возможности быть достроенными в срок, и что власть не хочет портить общую картину перед выборами. Застройщикам было сказано, что нельзя допустить выход людей на улицу.  Для избежаниея такого развития событий власть предоставила новую форму отчетности, которую будут сдавать строители раз в квартал, и если по этой форме будут вопросы, то власть сама будет инициировать проверки правоохранительными, следственными органами и т.п.

Но необходимо понимать, что целый ряд объектов не достраивается не потому, что в нем сидят мошенники и выводят деньги дольщиков, а потому что население не покупает квартиры, и даже ипотека не помогает им в этом. А если перед государством стоит задача дать населению доступное жилье, то надо определить территорию, где его давать. Не надо впихивать так называемое доступное жилье в сформированную временем рыночную локацию. Не надо в разработанную девелопером, акционерами и банком бизнес-модель, которая успешно работает, искусственно вмешиваться.

Проектное финансирование призвано защитить от рисков  дольщиков. Но давайте посмотрим. Недавно вручалась премия URBAN AWARDS , где в номинации лучший бизнес-класс Московской области победило два проекта, один с ценой 72 тысячи рублей за кв. м, а другой – 83 тысячи. Но если покупатель приобретает бизнес-класс по такой доступной цене, то он должен понимать, что низкая цена не говорит о том, что этот проект безопасен для покупки.

Чем вкладчик-инвестор отличается от вкладчика-дольщика? По сути, ничем. И если вкладчики не хотят рисковать, то они несут деньги в банки, входящие в систему защиты вкладов, и не вкладывают больше 1,4 млн рублей. Почему ситуация с дольщиком должна быть иной? Если покупатель не хочет рисковать своими деньгами, то он может просто купить квартиру на «вторичке», тем более что «первичка» и «вторичка» практически сравнялись в цене. Зачем покупать квадратные метры у застройщика, который будет их долго строить?

С введением проектного финансирования у девелопера не будет своих денег на стройку, он будет их клянчить у банка. На сегодняшний день в России лишь 8 банков, способных принять участие в этом процессе, так как там будет своя черта ликвидности. Но еще вчера в эту восьмерку входил банк «Открытие» и занимал там пятое место… Почему все решили, что если банки будут контролировать стройку, то покупатели будут защищены?

Безусловно, по желанию ЦБ количество этих банков может быть увеличено. Но даже если таких банков будет 15, то каждому из них придется обслуживать от 350 до 500 строительных компаний! А чтобы обслуживать эти компании у банка должен появиться отдельный дивизион, способный понимать миллион строительных вопросов. И стоит заметить, что работу сотрудников этого дивизиона будут оплачивать застройщики, а это означает, что увеличится себестоимость строительства. А этот рост себестоимости переложится на покупателей.

Кроме того, если сегодня застройщик и строил и продавал одновременно, то у него была одна модель планирования с определенными затратами. Когда же он будет сперва строить, а потом продавать, то у него будет другая модель планирования и другие затраты, которые вырастут на 80 – 100%.

Отразится ли рост этих затрат на цене квадратного метра? Не понятно, почему некоторые девелоперы уверяют, что нет. Цены вырастут. И есть вероятность, что покупателям будет не нужно жилье в той стоимости, которая включит все затраты новой бизнес-модели.



Похожие публикации





Партнеры