Должен ли появиться посредник в отношениях собственника и управляющей компании
Недавно Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), предложила принципиально новую систему взаимоотношений между собственником и управляющей компанией. Это ИДУ — Институт доверительного управления. О том, что это за таинственная структура и зачем она понадобилась, мы побеседовали с заместителем председателя комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ ТПП РФ, руководителем Попечительского совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Сергеем КРЕКОВЫМ.
Не много ли посредников?
— Сергей Сергеевич, зачем нужен такой посредник между собственником и управляющей компанией?
— ИДУ — это ответ бизнес-сообщества на то, что происходит в сфере ЖКХ, и попытка сформировать некий институт, ориентированный на потребителя. Смотрите, у нас почему-то принято ругать собственников: вот, мол, они такие плохие, не могут собраться, активизироваться и взять, наконец, в свои руки управление своим домом.
А почему, собственно, они должны это брать в свои руки? Зачастую они не могут это сделать, потому что, во-первых, некомпетентны, а во-вторых, сегодня просто нет удобных институтов, которые помогли бы им реализовать свое право.
Посредник между собственником и управляющей компанией нужен для того, чтобы помочь собственнику выбрать ту УК, которая оптимально представит его интересы.
Сегодня рынок должны формировать экономически правильные формы, которые могут предложить правильную цену для потребителя.
— Но чем же так «провинились» уже существующие (и надо сказать, вполне самостоятельные) формы управления домом: та же УК, ТСЖ?
— У УК как формы управления есть свой серьезный минус. В силу большого числа собственников, с которыми она взаимодействует, управляющая компания начинает по своему усмотрению планировать, что и как нужно делать в доме.
Та плата, которую УК устанавливает на общем собрании, нередко может быть взята, что называется, от фонаря. Потому что плата за содержание дома не является рыночным фактором и не подпадает под контроль Федеральной антимонопольной службы (ФАС).
Отсюда — много вопросов: откуда берется тот или иной размер платы за эксплуатацию и как он сформирован. Сам факт, что тот или иной тариф принят на общем собрании, отнюдь не сделал его рыночным — он не сформировался в процессе конкуренции.
Если мы говорим про ТСЖ, то основное достижение этого института в том, что здесь люди сами управляют своим домом. И эта форма, конечно, более эффективна, нежели УК, которая находится где-то далеко и думает «не о том».
Но проблема ТСЖ в том, что здесь тариф формируется правлением (напомню, в случае с управляющей компанией это происходит на общем собрании жильцов). То есть вы можете столкнуться с тем, что правление вдруг одномоментно пересмотрело свое решение в сторону увеличения.
Так что необходимость новых форматов взаимоотношений назрела.
Кому предлагает довериться ИДУ
— Какую схему взаимодействия собственника и управляющей компании предлагаете вы? В чем суть Института доверительного управления?
— В нашей модели заложен подход, который убирает многие минусы. Если кратко, то схема такова. Вы, как собственник, подписываете доверенность на участие в собрании. То есть делегируете нам полномочия на представление ваших интересов на общем собрании. Мы — это Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН).
Ассоциация собирает эти доверенности в рамках многоквартирного дома. Если у нее получилось «охватить» более 50% квадратных метров площадей, она пишет техническое задание на основании перечня работ, который определен законодательством.
Дальше объявляется открытый конкурс. Участие в нем принимают все желающие УК. Они в конкурентной борьбе пытаются выиграть право на проведение этого «кейса» работ. Итоги конкурса подводятся в обстановке максимальной прозрачности, чтобы ни у кого не возникало никаких вопросов. Если компанию-участника не устроили итоги конкурса, она может обжаловать его результаты в ФАС.
После того как проведен конкурс и установлена плата за проведение работ, мы снова выносим это на общее собрание, и оно уже утверждает результаты конкурса.
— В таком случае ваша организация должна быть очень разветвленной: она должна присутствовать в каждом городе, области, районе. Чтобы такие доверительные механизмы включались везде…
— Пока мы решили ограничиться Москвой и Санкт-Петербургом, где стартуют наши пилотные проекты. На эти два столичных города у нас, надеюсь, хватит ресурсов и сил.
Мы намеренно выбрали политику максимальной публичности. Основная проблема всех новых начинаний — это доверие. Поэтому мы стараемся широко и гласно презентовать свой проект.
Должен сказать, что для нас очень важно наличие участников рынка, которые готовы бороться за право обслуживать дом в напряженной конкурентной борьбе.
Мы проводили исследования, и оказалось, что рынок отнюдь не насыщен конкурентоспособными бизнес-структурами. Все как раз наоборот: доля таких компаний критически мала. Надеемся, что наш проект будет стимулировать появление таких компаний.
Кто оплатит маржу
— Как отреагировали на вашу идею на недавнем Жилищном конгрессе, который проходил в Санкт-Петербурге?
— Нашлись и противники, и сторонники. Если говорить о количественном соотношении, то примерно 50 на 50.
— Что в основном не устраивало ваших оппонентов?
— Звучали, например, претензии, что это, якобы, не соответствует имеющейся нормативно-правовой базе. На самом деле это не так. Мы здесь действуем исключительно в рамках правового поля.
В основном же высказывались сомнения, получится ли у такого института, как наш, сдвинуть с места столь глобальный проект. В конечном итоге Павел Жбанов, руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Московского регионального отделения ОНФ, высказал такую мысль: принципиально ничего не противоречит нормативной базе, а будет ли проект работать — на этот вопрос ответит потребитель.
— А в чем для вас потребительская выгода от проекта? Вряд ли АКОН впрягается в обкатку нового механизма на исключительно альтруистической основе…
— Для собственника наши услуги будут бесплатными. Он выдает нам доверенность и ничего за это не платит.
Другое дело — управляющие компании. Профессиональные участники заинтересованы в том, чтобы мы предоставляли им объемы для управления. Поэтому резонно, что они будут это оплачивать. Впрочем, сотрудничество с нами может осуществляться только на добровольной и взаимовыгодной основе.
Технологически финансирование будет осуществляться следующим образом: все желающие управляющие компании входят в АКОН и перечисляют туда членские взносы.
Замечу, мы получим участников, которые станут финансировать нашу деятельность только в том случае, если мы будем приносить им какую-то пользу. А польза эта может быть выражена в виде новых домов, которые управляющие компании получат в управление.
Как прогнать черные мысли
— Сергей Сергеевич, давайте еще раз проговорим стратегическую задачу проекта. Собственник передоверяет вам выбрать для него оптимальную УК. С учетом того, что у него нет на это ни времени, ни знания рынка. Правильно?
— Совершенно верно. Если управляющая компания начинает работать плохо, мы просто расторгаем с ней договор (в этом контракте мы прописаны как приемщики работ) и заключаем его с другой компанией, которая дала лучшую цену.
— Как тут исключить коррупционную составляющую? Вы же можете передать контракт любой приглянувшейся вам компании, ну, допустим, за маленькую благодарность. Вы уж простите, но я как бы транслирую те «черные мысли» которые могут возникнуть у собственника...
— Черные мысли надо автоматически стирать и делать белыми. Смотрите, я получаю доверенность в добровольном порядке. Если я злоупотреблю доверием, я его лишусь. И дальше просто не смогу работать на этом рынке.
Вместе с доверенностью мы оставляем человеку Бланк отзыва доверенности. То есть собственник в любой момент может его заполнить, и его доверенность свое действие прекратит. Право на такой отзыв будет обязательным, чтобы у людей не было переживаний: вот, мол, мы им дали доверенность, а они теперь что хотят, то и делают.
Потерять доверие людей ради двух копеек выгоды — это, согласитесь, как-то глупо…
Кроме того, должен сказать, что мы нашу инициативу не монополизируем. Я рассматриваю это как институт, как модель и руководство к действию для других организаций. Ничто не мешает им воспользоваться нашей идеей.
— В любом случае, ваше предложение заслуживает того, чтобы мы вернулись к этому разговору через какое-то время. Успехов вам в обкатке нового института!
Беседовала Елена МАЦЕЙКО
P.S. Редакция планирует принять участие в качестве информационного спонсора в одном из первых тендеров, который пройдет в рамках пилотного проекта по обкатке схемы ИДУ
КСТАТИ
Из ответов на вопросы «Строительства.RU» министра строительства и ЖКХ РФ Михаила МЕНЯ на онлайн-конференции «Час с министром» в Общественной палате РФ, 11 октября 2016 г.
— Михаил Александрович, как Вы относитесь к инициативе Торгово-промышленной палаты об участии ИДУ (Института доверительного управления) в выборе управляющей компании для собственника?
— Вполне возможно рассмотреть такую конфигурацию. Тем более, что уже год с небольшим у нас работает новая система оценки управляющих компаний — через лицензирование.
Мы договорились о том, что сейчас соберемся с общественными экспертами, и в случае необходимости дополнительный пакет изменений внесем. Давайте эту инициативу тоже рассмотрим на соответствующей комиссии Минстроя. И при Общественной палате есть толковые эксперты.
И это в пакет включим. Идея сама по себе вполне реальная.
