Главный лейтмотив экономики в 2026 году - некоторое охлаждение после 2024–2025 года. При этом в строительной отрасли наблюдается рекордный, по сравнению с предыдущими годами, ввод строящихся объектов и изменение структуры предложения.
Даже новость об изменениях условий льготной ипотеки не вывела рынок на устойчивый рост. И строительная отрасль, и потенциальные клиенты восприняли эту ситуацию спокойно, можно даже сказать, стоически. После июньского всплеска договоров ДДУ в июле наступил спад, который продолжается и сейчас, в сентябре.
Ничего подобного прошлому изменению, которое вызвало массовый ажиотаж и подняло потребительскую активность до максимальных оборотов, сейчас не наблюдается.
С другой стороны, рынок потихоньку отвоевывает свое в области аренды и ИЖС.
Посмотрим, к чему пришел рынок недвижимости к осени, каковы его основные «лейтмотивы».
Сколько лет копить?
Начать анализ рынка логично с вопроса, может ли вообще среднестатистический россиянин сейчас позволить себе квартиру и на каких условиях?
Эксперты подсчитали: это реально, если откладывать всю зарплату в период от 3 до 16 лет – конкретная цифра зависит от региона и зарплат в каждом из них.
Минимальная планка три года - это для жителей Ненецкого автономного округа, ведь зарплаты там высокие – 178 тыс. рублей в месяц, в то время как в среднем жилье в новостройке обойдется в 6, 7 млн рублей.
Похожая ситуация на Камчатке - 4 года, в Мурманской области - 4,5 года, Ямало-Ненецком АО - 4,6 года, Тюменской области - 4,6 года.
Самые большие сроки предсказуемо в регионах с высоким разделением зарплаты и цены жилья. Это Карачаево-Черкесия - 16,1 года, Севастополь - 14,4 года, Москва - 12,2 года.
В Московской области будут копить 7,1 года, в Санкт-Петербурге – 9,5, а в Ленинградской области – 6,5 года.
Средний срок для всей РФ составит 6,3 года, если, конечно, принимать за основу расчета официальную среднюю зарплату – 110 тыс. руб. и среднюю (очень среднюю) цену квартиры в 8 млн 333 тыс. Возможно, три тройки принесут удачу.
- Если сравнивать результаты нынешнего исследования с данными аналогичных расчетов семилетней давности, то тогда средний россиянин мог накопить на квартиру быстрее – за 5,7 лет, - считает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. - Получается, доступность жилья в стране несколько снизилась: ведь зарплаты выросли с 2019 года на 123%, а цены на новостройки увеличились еще больше - на 151%.
Начисто
Все это не может не отразиться на строительном рынке. Так, по данным ЦИАН количество сделок с квартирами с чистовой отделкой поступательно снижается: в 2026 г. оно составляет 18% против 19% годом ранее и 32% пять лет назад.
Число готовых к проживанию квартир на рынке все меньше. С одной стороны, чистовая отделка накладывает дополнительные расходы на застройщика, чего он в условиях нынешней дороговизны на кредиты и стройматериалы стремится избежать. С другой стороны, клиенты также не хотят переплачивать за готовую отделку и ремонт в условиях, когда предпочтительнее создание собственного микрокосма в своем жилье.
При этом цена метра в новостройках уверенно растет. Так, новостройки в курортных городах Краснодарского края подорожали на 9% за год.
Больше всего цены поднялись в Сочи – на 14,2% (до 483 648 руб. за кв. м). Геленджик и Анапа дали по 7,2% прироста цены, это 303 989 руб. за кв. м и 283 215 руб. за метр. В Новороссийске цена выросла на 6,6% до 228 264 руб. за кв. метр.
В среднем «квадрат» в строящемся доме на побережье стоит 295 224 руб./кв. м, и за год он подорожал на 8,8%.
Обращает на себя внимание также сокращение на 3 кв. м средней площади квартир в Сочи – с 38,3 кв. м в августе прошлого года до 35,3 кв. м сейчас. Уменьшились выставляемые на продажу квартиры и в Геленджике – на 1,4 кв. м. На других курортах размер квартир, напротив, увеличился: в Анапе на 3 кв. м, в Туапсе на 0,9 кв. м, в Новороссийске на 0,6 кв. м.
Вторичный рынок
При сделках на вторичке чрезвычайно ценятся дома, построенные в последние 10 лет. В 2026 году почти 33% сделок касались именно такого жилья. Лето не стало исключением.
Наибольшее количество таких объектов расположено на территориях, где в эти годы шло активное жилое строительство – самые большие показатели приходятся на Краснодар, Ленинградскую область и Тюмень.
Минимальные показатели в Новокузнецке (8%), Тольятти (10%) и Томске (15%), где много квартир в типовых советских домах, а нового жилья в последние годы строилось мало. В Москве таких сделок – 31%, в Санкт-Петербурге – 29%.
При этом наибольший интерес покупателей вызывают свежие проекты 2024-2025 года ввода. Их продают и застройщики, и покупатели-инвесторы.
И все же 33% - это меньшинство. Большинство же приобретают квартиры в более старых домах советской постройки. Причина проста – более низкая цена квадратного метра, что в текущих условиях является едва ли не главным конкурентным преимуществом.
Цены на вторичную недвижимость с начала года ведут себя спокойно: подрастают, но весьма медленно. По росту цен больше всего отличились Киров (+3,6%), Чебоксары (+2,3%), Смоленск (+2,2%). Падение, цен случилось в Астрахани на 2,9%, Якутске на 0,7%, Симферополе на 0,5%.
Метр квартиры на вторичном рынке Москвы поднялся в августе на 0,7%, до 429 989 рублей, в Подмосковье – на 1,2%, до 173 265 рублей, в Санкт-Петербурге на 1,3%, до 267 318 рублей.
В среднем по 70 городам «квадрат» подорожал на 0,6%, до 133 730 рублей.
Наибольший рост произошел в Кирове (+5,7%), Ижевске (+3,6%), Чебоксарах (+3,2%),
Снизились цены в Астрахани (на 3,2%), Иванове (на 1%), Курске (на 0,7%).
Если говорить не о цене метра а о стоимости всего лота целиком, то в Москве цена квартиры выросла на 0,5% и составила 23 345 254 рубля за лот. В Петербурге удорожание на 1,2%, при этом цена квартиры составила 13 761 285 рублей.
В целом по стране средний лот в продаже подорожал на 0,8%, до 7 063 386 рублей.
- Если весной рост цен на регулярном рынке опережал рост на «первичке», то теперь это явление исчезло, – считает Павел Луценко. - Вторичная недвижимость в августе дорожала в целом несколько более медленными темпами, чем новостройки, но зато количество городов, где цены падают, на этом рынке меньше.
Предложение и тут, и там выросло всего на 3%, и все сейчас говорит о периоде застоя. Оживление спроса и роста цен мы ожидаем к концу года.
По данным аналитиков ЦИАН, цена квадратного метра на вторичном рынке увеличивается с повышением качества ремонта: квартиры с евроремонтом стоят на 21% дороже, а с дизайнерским – в 1,5 раза дороже, чем с косметическим.
Средняя цена квадратного метра в квартирах с дизайнерским ремонтом (201 тыс. рублей) на 22% выше, чем в квартирах с евроремонтом и на 47% выше, чем в лотах с «косметикой».
Аренда
В августе на рынке аренды начался уверенный рост цен, и впервые за много месяцев арендодатели чувствуют себя хозяевами положения. Теперь они диктуют съемщикам цену. В подавляющем числе городов России ставки выросли на все виды квартир.
Наибольшее увеличение арендных ставок отмечено в Нижнем Новгороде, где «однушки» прибавили к цене 7,4%, «двушки» – 12,2%, «трешки» – 19,6%. Также в первой десятке городов с выросшей арендой – Брянск, Владивосток и Архангельск.
Наибольшее снижение цены аренды в Иваново – там однокомнатные квартиры хоть и показали прирост (+1,1%), но двухкомнатные (–3,2%) и трехкомнатные (–4,2%) подешевели. Также отрицательная динамика наиболее заметно проявилась в Орле, Севастополе и Курске.
В Москве увеличилась цена аренды на все виды квартир: +2,7% по «однушкам» (56 873 руб./мес.), +1,4% по «двушкам» (70 769 руб./мес.), +0,1% по «трешкам» (89 064 руб./мес.).
В целом арендные ставки на квартиры с одной комнатой выросли на 3,1%, до 27 227 руб./мес., с двумя комнатами – на 3,4%, до 34 356 руб. в мес., с тремя – на 2,3%, до 43 378 руб. в мес.
При этом к сентябрю на рынке аренды начался горячий сезон –у студентов новый учебный год, а у трудовых мигрантов после отпуска – новый рабочий. Спрос на квартиры вырос, а их количество сократилось на 10%. Стоимость аренды будет расти еще несколько месяцев, пока не наступит баланс.
Земля и загородные дома
На рынке загородной недвижимости рост цен усилился - за лето загородные дома подорожали на 3%.
После того, как ипотечные ставки были снижены, заработал отложенный спрос. Так, в 1 полугодии 2026 г. на покупку и строительство ИЖС в РФ было выдано 67,9 тыс. кредитов, что на 23% больше, чем за аналогичный период в прошлом году. Поэтому цены вновь начали расти.
Пик роста пришёлся на июнь, а к августу темпы снизились, общий подъем цен к августу 2025 г. составил в среднем 7%.
А вот на рынке земельных участков сохраняется ценовая стагнация. За лето сотка земли для ИЖС поднялась в цене почти на 1%. Повышение цены год к году составило 3% - это ниже уровня инфляции, а значит, в реальном выражении участки дешевеют.
Причины просты – хотя участок выглядит интересным вложением с низкой стоимостью входа, в итоге придется сразу вложить очень много для его обустройства.
Строить самому, используя только имеющиеся средства (банки неохотно дают кредиты на такое) означает затягивание ввода дома. Кроме того, цены на материалы для загородного дома по-прежнему высоки, не хватает и рабочей силы.
Что в итоге
Итак, закончившийся летний сезон не показал сколь-нибудь большого всплеска интереса к жилью. Скорее наоборот. Вместе с тем, и рост цен, в некоторых случаях способный подогреть рынок (успеть купить до подорожания – подешевле), не вызвал ажиотажа.
В моду входят договоры цессии – то есть переуступки прав. Это когда покупатель передает права на еще не готовую квартиру другому человеку. При этом можно сэкономить до нескольких десятков тысяч рублей на квадратный метр. Так, в Новосибирске вместо 189 тыс., придется отдать всего 147. Впрочем, цессия действует не везде, да не везде и выгодна – Питер и Москва практически не имеют разницы в цене между начальной стоимостью и стоимостью по цессии.
В умах покупателей властвует эконом – квартиры без отделки и с черновой отделкой пользуются большим спросом, и лишь треть жилья раскупается в новых ЖК (возрастом до 10 лет). Остальное – классическое типовое жилье оставшееся во многом с советских времен и интересное главным образом более низкой ценой. Аренда квартир повышается сезонно. ИЖС реализуется за счет отложенного спроса, а вот земельные участки в рост практически не идут.
Дальнейшее развитие событий зависит от октябрьских изменений и политики ЦБ по ключевой ставке. Впрочем, ожидать особого послабления в текущих реалиях не приходится.
Подготовил Даниил МАЦЕЙКО
