Жилая недвижимость Москвы: ищем цены в зоне доступа

Снижаются, но не падают

По итогам первого месяца после отмены льготной ипотеки – в июле 2024 года – в Москве и Московской области было зарегистрировано 10,9 тыс. сделок с квартирами и апартаментами в новостройках, это на 40% меньше по сравнению с июнем, следует из отчета сервиса Dataflat, на который ссылается РБК. В годовом выражении снижение составляет 18%. Однако падения цен на квадратные метры, логичного и ожидаемого в такой ситуации, все-таки не последовало.

Руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-М» (входит в «Группу ЛСР») Станислав Коршунов объясняет июльский спад тем, что участникам рынка необходимо было время на переориентацию. И уже в сентябре динамика продаж показала плавный прирост. В такой ситуации рассчитывать, что жилье заметно подешевеет в глобальном масштабе, не приходится. А небольшое снижение цен, которое все-таки фиксируют аналитики, по мнению Коршунова, связано с конкретными предложениями от застройщиков.

Заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников также считает, что случаи снижения цен носят эпизодический характер и касаются отдельных проектов. «Снижение цен есть точечное, в отдельных жилых комплексах, за счет акций, которые, как правило, предоставляются на ограниченный объем квартир. В общей картине по рынку цены находятся на примерно на одном уровне или наблюдается даже небольшой рост», - констатирует он.

 

 

В качестве примеров, иллюстрирующих ситуацию, управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов привел один из востребованных районов старой Москвы – Центральное Чертаново. В третьем квартале 2024 года в этом довольно престижном районе отмечено максимальное падение средней цены квадратного метра – сразу на 20%. «Это объясняется крупным дисконтом, установленным на реализуемые здесь проекты Группы «ЛСР», - сказал Сырцов.

На втором месте в рейтинге московских районов с самым резким снижением цен на жилье находится Тропарево-Никулино (- 19%). Отрицательная динамика связана с приостановкой открытых продаж дорогого для такой локации «Клубного дома Full House». Замыкает тройку Западное Дегунино, где квадратный метр в среднем подешевел на 14%, что объясняется крупными скидками в проектах Группы «ЛСР» и «ПИК».

Проект «Волжский парк» с достаточно просторными квартирами и более дешевыми квадратными метрами стал причиной снижения на 10% стоимости квартир в Текстильщиках.

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», которые привел руководитель офиса «Новослободское» Денис Васильев, динамика в топ-10 районах старой Москвы с наибольшим снижением стоимости квадратного метра составляет от 6,3% до 8,7%. В эту десятку входят Нижегородский, Марьино, Бескудниковский, Южнопортовый, Северное Медведково, Отрадное, Бабушкинский, Южное Медведково, Сокол, Строгино.

При этом, по данным Руслана Сырцова, в целом средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы по итогам сентября 2024 года выросла за квартал на 6,5% - с 490,2 тыс. рублей до 522,2 тыс. рублей. А аналитический центр «ИНКОМ-Недвижимость» определяет среднюю цену квадратного метра на первичном рынке в старой Москве на уровне 419,5 тыс. рублей и рост с начала 2024 года - на 6,7%, а за год (с аналогичного периода 2023) – 10,3%.

Впрочем, рынок недвижимости обладает высокой степенью инертности, и снижение цен, даже если к нему есть предпосылки, никогда не происходит быстро, отмечают эксперты. Но это не значит, что удешевления не произойдет совсем.

По словам Дениса Васильева, сейчас рынок не соответствует условиям покупателей, и цены в отсутствие спроса закономерно пойдут вниз. Тенденция уже прослеживается  – скидки в новостройках достигают 35%, а реальные сделки на вторичке проходят в нижнем ценовом диапазоне.

Генеральный директор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева отметила, что девелоперы и так в основном работают в условиях невысокой маржинальности (в среднем 15%). А рост цен на первичное жилье в последние годы обусловлен целым рядом объективных факторов. «На динамику повлияло не только внедрение льготных госпрограмм, но и переход отрасли на проектное финансирование, увеличение платы за смену ВРИ (вид разрешенного использования – прим. ред), подорожание строительных материалов, дефицит кадров в строительной отрасли, проблемы с логистикой», - перечислила она.

Ценообразующие факторы

Востребованность, а значит, и стоимость жилья зависит от целого ряда составляющих - покупателям важна экология, инфраструктура, транспортная доступность и тип застройки.

Немаловажную роль играет экспозиция, ведь по логике - чем больше предложений, тем выше конкуренция. При нынешнем пониженном спросе она делает продавцов сговорчивее и дает покупателям большую свободу выбора. Однако, как предупреждает Денис Васильев, большое количество предложений может также свидетельствовать о низком спросе из-за каких-то недостатков района.

Впрочем, в престижных локациях большое количество предложений, увы, на цену не влияет. Если проанализировать статистику предложений на вторичном рынке (вторичка преобладает в старой Москве), то, по данным Руслана Сырцова, максимальная экспозиция квартир зафиксирована в Раменках (2 449 лотов) и Пресненском районе (2 362 лота). Но собственники здесь часто выставляют дорогое жилье на несрочную продажу и не заинтересованы в снижении цены.

Чем больше ограничен бюджет, тем выше готовность к компромиссам со стороны покупателя. В таком случае эксперты советуют рассмотреть предложения вот в этих районах.

 

Топ-10 районов старой Москвы с самой низкой ценой 1 кв. м в новостройках

Район	Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб.
Митино	257,1
Молжаниновский	258,5
Южное Бутово	267,0
Бирюлево Восточное	270,5
Люблино	272,7
Некрасовка	279,7
Южное Медведково	289,7
Ярославский	290,9
Текстильщики	297,5
Алтуфьевский	299,9

 

Рейтинг ценовой доступности на вторичном рынке выглядит так:

Топ-10 районов старой Москвы с самой низкой ценой 1 кв. м на вторичном рынке

Район	Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб.
Восточный	199,8
Матушкино	202,0
Старое Крюково	202,2
Бирюлево Западное	204,2
Силино	204,9
Капотня	206,4
Некрасовка	206,4
Савелки	213,8
Крюково	214,9
Бирюлево Восточное	225,2

(Данные предоставлены Аналитическим центром «ИНКОМ-Недвижимость»)

Как уточнил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, на первичном рынке столичного региона самое дешевое жилье представлено в Некрасовке. Это один из новых районов Москвы, он расположен за МКАД. Сейчас там идут продажи в двух готовых комплексах стандарт- и комфорт-класса. К числу недостатков территории можно отнести неблагоприятную экологию - более трети площади (около 400 га) занимает промзона. В качестве плюсов следует назвать улучшение транспортной доступности после открытия одноименной станции метро и активное благоустройство района.

На вторичном рынке дешевле всего квартиры в Южном Бутово. Это связано с отдаленным расположением района и дефицитом современной социальной инфраструктуры, отметил эксперт.

Если брать статистику по округам, то, по данным IRN.RU за сентябрь, которые привел руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-М» Станислав Коршунов, самые низкие цены на жилье в Москве – в Юго-Восточном (213 208 руб. кв. м) и Восточном округах (236 108 руб. кв. м).

Транспортная инфраструктура: за и… против?

Возможность быстро и удобно добираться из своего района в любой другой особенно важна для жителей мегаполиса и его пригородов. Но близость транспортных магистралей, как правило, негативно влияет на экологию территории. Отсюда неоднозначное отношение к стоимости жилья в подобных локациях. Если одни считают транспортную доступность преимуществом и готовы доплатить, другие расценивают ее наличие как помеху и ожидают снижения цен на расположенное поблизости жилье.

 

По словам Дениса Васильева, в таких локациях чаще всего страдает ликвидность на первой линии, цена может оказаться на 10-15% ниже средней по рынку, особенно если окна квартиры выходят именно на магистраль. По типу жилья это, как правило, вторичка.

Но по оценке Ольги Гусевой, в целом жилье в районах, близких к магистралям, наоборот дорожает. Появление новой транспортной артерии делает район доступнее и удобнее, а побочные эффекты в виде шума и пыли строители научились нивелировать.

«При строительстве Юго-Восточной хорды власти создали 16 км шумозащитных экранов и поменяли порядка 44 тысяч окон, таким образом нейтрализовав одну из проблем. О видовых характеристиках правительство также не забывает, активно проводя вдоль трассы озеленение», - привела пример Гусева.

А Станислав Коршунов добавил, что «по району Москоречье-Сабурово за последние 5 лет (а примерно столько идет строительство Юго-Восточной хорды) мы можем увидеть динамику постоянного роста стоимости квадратного метра».

По-настоящему взрывной рост стоимости квадратного метра дает открытие рядом с объектом станции метро. Например, в новой Москве первая станция метрополитена открылась в конце 2016 года, и с тех пор стоимость квартир рядом с ней выросла втрое, отметил заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников.

По данным Дениса Васильева, средняя стоимость 2-комнатной квартиры площадью 50–55 кв. м в городе Московском составляет 13-13,5 млн рублей, а у метро «Рассказовка» цены на подобные лоты начинаются с 15 млн рублей. Таким образом, метро обеспечивает разницу в 15-20%.

Именно развитая транспортная инфраструктура сделала недвижимость в ближайшем Подмосковье востребованной у покупателей, которым не хватает бюджета для покупки жилья в черте старой и в продвинутых ЖК на территории новой Москвы. Кроме того, жилье в области охотно приобретают в рамках льготной IT-ипотеки – в том числе и потому что специфика профессии позволяет работать удаленно. А для тех, кто все-таки рассматривает возможность жить недалеко от офиса, эксперты рекомендуют Долгопрудный, Фрязино, Подольск, Мытищи, Пушкино, Люберцы - во всех этих городах есть крупные IT-компании. Руслан Сырцов также напомнил о планах создать IT-кластер мирового уровня в наукограде, который объединит Протвино, Пущино и Серпухов.

Выбор для инвестиций

Говоря о возможностях заработать на вложении в недвижимость, эксперты советуют учитывать тот факт, что на прирост стоимости иногда нужно время, и вместо года-двух может потребоваться до 5-10 лет, как было с покупкой квартир в декабре 2014 года.

Пул инвестиционно-привлекательных объектов сейчас есть в большинстве столичных районов. Поэтому основная задача – выбрать понятный для покупателя типовой для данного района вариант.

   

«В более дорогих районах всегда пользуется спросом жилье бизнес-класса и элитное, там этих покупателей всегда в достатке, но обычная квартира в хрущевке там будет искать своего покупателя долго», - советует Денис Васильев. При этом, по его словам, «не стоит покупать квартиру, расположенную в единственном монолитном доме бизнес-класса, в спальном районе, где жилфонд состоит из типовых панелек 90-х годов».

Вместе с тем, город не стоит на месте, он развивается, во многих районах открывается метро, МЦК, МЦД, сносят старые дома и строят новые, создают современную инфраструктуру. Это повышает стоимость локации и расположенных на ней объектов. Поэтому, отмечают участники рынка, цена – это величина временная и очень изменчивая.

Ближайшую перспективу на рынке жилья в Московском регионе представители отрасли оценивают с осторожным оптимизмом. «Обвала» цен они не ожидают. Наиболее вероятный сценарий, по их мнению, это увеличение доли рассрочек от застройщиков и снижение темпов продаж. 

«Девелоперы продолжат привлекать клиентов крупными скидками. Однако во многом дисконты останутся маркетинговой уловкой, так как, устанавливая их, компании вместе с тем корректируют цены вверх. То есть сэкономить, конечно, можно, но не так существенно, как обещает реклама», - считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

По его мнению, переориентация покупателей на долгосрочные рассрочки станет условием для роста цен в новостройках, да и вторичное жилье в ближайшие месяцы будет неуклонно дорожать, так как в любом случае остается доступнее новостроек, а собственники таких квартир, долго ждавшие своего часа, не упустят выгоду.

Татьяна БАШЛЫКОВА