Сегодня очень многие москвичи хотят сделать перепланировку в новой квартире. Для этого ее владельцу нужно получить разрешение Мосжилинспекции. И вот тут-то часто возникают проблемы.
Чтобы оформить требуемый документ ведомству нужно предоставить технический паспорт жилого помещения. Но сделать это собственник жилья может далеко не всегда. И не потому, что БТИ отказывается его выдать, а потому что нередки случаи, когда человек приобрел квартиру в доме-новостройке, техническая инвентаризация которого просто не проводилась. Вот МосгорБТИ и не в состоянии предоставить такую бумагу, поскольку не располагает сведениями об этом объекте. Если же не пресекать стихийную перепланировку жилых помещений, последствия могут быть самыми печальными.
Ломать — не строить
По информации Ильи Смагина, начальника Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по САО Государственной жилищной инспекции города Москвы, в 2014 году в столице было выписано 18 тыс. заданий на перепланировку, при этом получено 10 тыс. жалоб на незаконную перепланировку.
Такая ситуация возникла по причине несовершенства российского законодательства. Точнее, после принятия закона о кадастровом учете. По словам начальника Московского городского бюро технической инвентаризации Дениса Суслова, после введения в действие этого законодательного акта органы БТИ перестали играть роль главного учетчика жилого фонда в стране.
В самом деле, долгие годы в стране в целом и в столице в частности существовала четкая схема. Один раз в пять лет БТИ инвентаризировало жилой фонд. Это помогало регулярно актуализировать базу данных. Были хорошие архивы, что позволяло прослеживать любые изменения. Когда необходимая информация полностью хранится в одних руках, это заметно облегчает всем жизнь, позволяет выстраивать более четкую систему работы с информацией.
— Сегодня поток людей в БТИ сильно сократился, — рассказывает начальник Управления статистики строительства, инвестиций и жилищно-коммунального хозяйства центрального аппарата Федеральной службы государственной статистики (Росстат) Нина Власенко. — Для ввода объекта в эксплуатацию технический паспорт не требуется. Между тем там очень много различных граф, которые описывают недвижимость. А вот в кадастровый паспорт заносится только метраж жилья. В нем всего 10 параметров, а в техническом паспорте БТИ — 50. И все они имеют прямое или косвенное отношение к управлению недвижимостью.
Сегодня в столице имеется 232 млн кв. м жилой площади. Это гигантский массив. За его состоянием надо следить, четко понимая, сколько в городе ветхого жилья. По имеющимся данным, оно сегодня составляет порядка 234 тыс. кв. м, но из-за несовершенства учета реальная его величина неизвестна. Раньше такие сведения были вполне достоверными, поскольку органы БТИ вели учет. Нынешняя же ситуация приводит к тому, что власти далеко не всегда имеют ясное представление, сколько нужно выделить средств для капитального ремонта.
Кстати, в законодательстве нет четкого определения, что такое ветхий фонд, дано лишь определение аварийного. Дома переводятся в эту группу по решению комиссии. Но при этом государство заставляет граждан отчислять средства на проведение капремонта.
Учет и контроль — близнецы-братья
Еще одно осложнение в связи с новым порядком учета заключается в том, что Росстат утратил информацию о благоустройстве жилого фонда все по той же причине: оформление техпаспорта объекта стало необязательным. Между тем, как не может быть учета без инвентаризации, так не бывает и инвентаризации без учета.
Раньше технический паспорт заполняли специалисты БТИ, имевшие большой опыт в этом деле. Сегодня эта обязанность передана кадастровым инженерам. А у них не только нет необходимых навыков, но и задачи во многом другие. Дело в том, что государство стало создавать кадастровый учет не с целью анализа состояния жилого фонда, а с целью его налогообложения. К тому же в России учет строений и земли проводился отдельно и часто не совпадал. В итоге дороги проектировались... прямо по домам. С этой задачей закон о кадастровом учете справляется, но, по замечанию Дениса Суслова, в данном случае с водой выплеснули и ребенка, сломав устоявшуюся и вполне работоспособную систему учета жилья.
В результате сегодня сложилась более чем странная ситуация. Вся структура БТИ сохранена, но вот ее деятельность, по сути, не регламентирована и происходит как бы по умолчанию. Сейчас БТИ обслуживает только тех, кто нуждается в его услугах, и в отличие от прошлых лет бюро уже не владеет всей полнотой информации. А сама информация, увы, актуализируется слабо. Между тем, как справедливо напоминает г-н Суслов, недвижимость — такая сфера, где что-то постоянно меняется, чуть ли не ежемесячно. Поэтому сейчас работа идет по такой схеме: есть обращение — предоставляются данные о том или ином объекте. Нет обращения — нет и сведений.
Если подобная ситуация продлится и далее, это может нанести серьезный ущерб государству в целом и муниципалитетам в частности. Ведь судьба объекта зависит от уровня и характера информации о нем. И чем меньше ее, тем сложней принимать правильные решения. А ведь в такой сфере, как жилье, речь идет о миллиардах рублей, и об этом не стоит забывать.
Исправить упущения
Как рассказал Денис Суслов, все то время, что миновало после принятия закона о кадастровом учете, представители БТИ пытались как-то исправить положение — если не на федеральном уровне, то, по крайней мере, на региональном. Подготовлен проект соответствующего закона, сейчас он находится на рассмотрении в Московской городской думе. Кроме того, его изучают в профильных департаментах столичного правительства. И есть определенная надежда, что в 2015 году законопроект будет принят.
Нынешняя ситуация наносит урон не только органам власти, но и самим жителям. Сегодня есть немало примеров сдачи домов без обмеров квартир: их величина указывается исключительно на основе строительных чертежей и планов. Но ведь известно, что разница между этой цифрой и реальным метражом может доходить до 10%. Особенно часто это происходит в домах, построенных по технологии монолитного железобетона.
Учитывая, что в Москве возводится немало жилья с большой площадью, а также принимая во внимание ее стоимость, разница между настоящей и заявленной площадью может обойтись владельцу квартиру в приличную сумму. Не случайно многие собственники просят БТИ произвести обмер их жилищ. И если фиксируется несовпадение, то они вынуждены судиться с застройщиками.
Такая ситуация не устраивает ни тех, ни других. Вывод? Надо как можно скорей решить эту правовую коллизию, возникшую из-за того, что в свое время те, кто принимали закон о кадастровом учете, не просчитали всех последствий своих действий.
Владимир ГУРВИЧ
Фото artc-alisa.ru, kadastrovoe-buro.ru
