Еще совсем недавно объекты, признанные самовольными постройками, практически не имели шансов на жизнь. Современное законодательство стало более лояльным - самострои получили право на легализацию. Насколько доступна такая возможность на практике? И с какими спорными вопросами приходится сталкиваться застройщикам и владельцам? Эти и другие актуальные вопросы обсудили участники вебинара «Легализация самовольных построек и реконструкций: мифы или реальность», организованного ABN Consult совместно с юридической фирмой «Рустам Курмаев и партнеры».
Критерии для «высшей меры»
Существенными критериями для принятия решения о сносе являются угроза жизни и здоровью людей и нарушение прав третьих лиц.
«Административный снос самовольной постройки возможен на частном земельном участке, если она угрожает здоровью и жизни граждан. Но органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки, если право собственности зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, если суд ранее отказал в сносе данной постройки или если это многоквартирный жилой или садовый дом», - уточнил партнер, адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Антон Помазан.
Он отметил, что Гражданским кодексом определяются четыре признака самовольной постройки: строительство на не предусмотренном для этого земельном участке, несоответствие виду разрешенного использования (ВРИ), отсутствие необходимых разрешений или несоответствие техническим нормам. Однако альтернативой сносу может стать устранение нарушений и реконструкция.
По словам руководителя направления финансово-технического сопровождения строительства ABN Consult Станислава Расольки, здание невозможно легализовать, если:
- нарушена этажность или плотность застройки:
- нарушены отступы от границ участка;
- есть факт неправомерного использования участка;
- выявлено несоответствие проектной документации;
- расстояния внутри не соответствует санитарным нормам;
- внедрены неправильные планировочные решения;
- есть проблемы с доступом или препятствия для соседей;
- нанесен ущерб инфраструктуре (дорогам, коммуникациям);
- строительство велось на землях общего пользования, в публичных пространствах и природоохранных зонах или на территориях, признанных объектами культурного наследия;
- здание является аварийным;
- в постройке отсутствуют коммуникации;
- нарушены требования пожарной безопасности - неудовлетворительные расстояния между зданиями, отсутствие эвакуационных путей и доступа экстренных служб.
Возможно ли устранить выявленные недостатки настолько, чтобы это повлияло на изменение решения о сносе, определяет экспертиза, назначаемая чаще всего судом, добавил Помазан.
Что делать, если решение о сносе все-таки принято, а ответственный – застройщик или правообладатель частного земельного участка – не сносят постройку и не выходят на связь?
В этом случае власти обращаются в суд с иском об изъятии участка, а дальше его ждет продажа с торгов или передача в публичную собственность. Если ответственные лица, которые обязаны снести самострой, не установлены, и участок не передан новому правообладателю, а также не расположен на неделимом участке со строениями, которые не являются самостроями, снос самовольной постройки производят органы местного самоуправления, рассказал адвокат.
Признавая объект самостроем, суд в результативной части обязан прописать оба возможных решения – и снос, и реконструкцию. Но, как признал Конституционный суд, снос все-таки является крайней мерой. А для недобросовестных собственников существует целый ряд санкций за неисполнение предписаний, например штрафы. Как уточнил Расолька, они составляют от 2до 5 тыс. рублей для физических, от 20 до 50 тыс. – для должностных и от 500 тыс до 1 млн рублей – для юридических лиц. Нарушитель также обязан компенсировать вред соседним участкам или окружающей среде.
Возможности реабилитации
Изменения в Гражданский кодекс, внесенные в 2018 году, помимо альтернативы сносу, смягчили и другие санкции в отношении самовольных построек и их владельцев. По новым правилам, собственника такого объекта нельзя признавать недобросовестным, если он не знал или не мог знать о соответствующих ограничениях в отношении принадлежащего ему земельного участка. «На практике это вопрос дискуссионный, решается по-разному, но в целом такой подход можно и нужно приветствовать», - считает Помазан.
Отсутствие разрешительных документов также не является основанием для отказа в иске о признании права собственности. При этом условиями для признания судом права собственности на самовольную постройку и ее легализацию можно считать ситуацию, когда лицо, осуществляющее постройку, имеет права, допускающие на данном земельном участке такое строительство. Если на момент подачи иска в суд постройка соответствует установленным нормам и требованиям, если она не нарушает права третьих лиц и не несет угрозу жизни и здоровью, ее также можно легализовать.
«Если заявитель сделал все от него зависящее, чтобы получить права на постройку на данном участке, и в его действиях не усматривается недобросовестного поведения, а власти своим действием или бездействием препятствовали ему и не выдали разрешения, то отсутствие такого разрешения также не является препятствием для легализации подобной застройки», - добавил Помазан.
Тонкая грань
Одни из самых сложных случаев в судебной практике – дела о признании или непризнании самостроями объектов после ремонта, реконструкции, перепланировки и других подобных работ.
«Эта грань остается достаточно тонкой, и на практике возникает много рисков», - отметил адвокат Антон Помазан.
Реконструкция не имеет отдельной предусмотренной законодательством разрешительной документации, и для нее требуется разрешение на строительство, а по окончании – на ввод в эксплуатацию. Если такое разрешение не получено, результаты могут быть признаны самовольной постройкой, тем более если выявлено несоблюдение строительных или градостроительных норм.
Реконструкция - это всегда изменение характеристик объекта, в результате чего, с точки зрения Гражданского кодекса, всегда возникает новая вещь. Но в судебной практике с этим видом работ связано большое количество спорных моментов. С одной стороны, реконструкцией могут признать возведение балкона или лоджии, так как это ведет к изменению внешних границ здания, создание отдельного входа с разрушением отдельной несущей конструкции, изменение количества этажей, высоты, площади и объема дома, изменение характеристик террасы (появление кровли). С другой - есть ряд примеров, когда суд в похожих случаях не признал реконструкцией работы, изменившие площадь здания, так как при этом не затрагивались конструктивные характеристики. Как пример – не посчитали реконструкцией замену оконного проема дверным, хотя при этом выполнялись работы с несущей конструкцией. То же самое касалось изменения входной группы – суд не признал реконструкцией появление небольшого тамбура.
Что делать, чтобы не проиграть в такой спорной ситуации? «Можно порекомендовать застройщику все-таки обращаться за выдачей разрешения на строительство с расчетом на то, что государственный орган не признает такие изменения реконструкцией и не выдаст соответствующего документа, так как в нем нет необходимости. Это поможет отчасти минимизировать риски», - посоветовал Помазан.
Следующая спорная категория – капитальный ремонт: замена или восстановление несущих и не являющихся несущими конструкций и их элементов, а также инженерно-технического обеспечения. Сориентироваться в данном случае поможет постановление правительства №881, принятое в 2022 году, с перечнем работ, которые могут выполняться во время капитального ремонта.
С точки зрения Гражданского кодекса, новая вещь в результате капитального ремонта не возникает. Поэтому экспертиза и разрешение на строительство не требуется. Но подготовка проектной документации необходима.
Наконец, текущий ремонт. Юристы рекомендуют в данном случае руководствоваться постановлением правительства № 2120, где приводятся около 40 видов строительных работ.
Еще одной категорией изменения объекта недвижимости является перепланировка или переустройство. Регулируется этот процесс Жилищным кодексом, в частности, статьей 25.
«Под перепланировкой понимается изменение границ или площади помещения, образование новых помещений, изменение внутренней планировки. Возможно также изменение смежных помещений. По ее итогам требуется внесение изменений в ЕГРН о том, что мы поменяли объект недвижимости или - если мы создали новые отдельные объекты недвижимости, мы их ставим на кадастровый учет и также регистрируем права ЕГРН на них», - пояснил Помазан.
Переустройство – это работы, связанные с инженерными сетями, в том числе их установка, замена или перенос.
«С апреля 2024 года действует новый порядок согласования перепланировки или переустройства: необходимо направить уведомление о завершении работ, к которому прикрепляется в случае перепланировки новый технический план и сведения об уплате госпошлины, если в результате перепланировки образованы новые помещения. В течение 30 дней с момента получения этого уведомления уполномоченный орган утверждает акт о перепланировке или отказывает в этом, если приемочная комиссия выявила какие-то нарушения», - рассказал адвокат.
Формально понятия «перепланировка» и «переустройство» применяются только к жилым помещениям. Для нежилых они применимы только в случае, если эти нежилые помещения находятся в многоквартирном доме.
«На практике вопрос о том, можно ли эти положения применять к нежилым объектам и помещениям, если они в многоквартирный дом не входят, является спорным. Тут нужно смотреть практику в зависимости от региона, - подчеркнул Помазан.
Пути легализации
Как отметил руководитель направления финансово-технического сопровождения строительства ABN Consult Станислав Расолька, легализовать постройку можно двумя путями: через суд и через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК).
В первом случае необходимо:
- собрать разрешительные, а также подтверждающие собственность на участок и постройку документы, технический паспорт объекта;
- проконсультироваться со специалистом по градостроительному законодательству для оценки шансов на успех;
- в исковом заявлении описать постройку, причины легализации и доказательства соответствия нормативам;
- подать иск с пакетом документов в суд по месту нахождения участка;
- быть готовым к тому, что суд назначит экспертизы на соответствие нормам и отсутствие нарушения прав третьих лиц, а также угроз жизни и здоровью людей.
Во втором случае для ГЗК нужно подготовить:
- кадастровый план участка, техпаспорт постройки, документы на участок, его фотографии;
- подать в комитет заявление на узаконивание постройки и пакет документов в ГЗК;
- быть готовым к тому, что ГЗК не ограничится проверкой предоставленных документов и проверит постройку на соответствие нормам и требованиям, направив на объект специальную комиссию.
Итогом всех этих действий должен стать разрешительный документ для регистрации прав в Росреестре.
К сожалению, Росреестр не всегда считает акт ГЗК достаточным для регистрации объекта, и с этим все равно приходится обращаться в суд, отметил Расолька.
Механизм легализации самовольных построек начал действовать в нашей стране совсем недавно, и его использование еще сопряжено с некоторыми трудностями. Но эксперты и участники рынка все-таки склоняются к тому, что лояльность законодательства открывает новые возможности, от чего в конечном счете выигрывают и собственники, и застройщики, и жители застраиваемых территорий.
Татьяна БАШЛЫКОВА
