До недавнего времени ипотека на ИЖС в структуре ипотечных кредитов составляла всего 1%. Сегодня по ипотечным программам строится каждый десятый индивидуальный жилой дом. В этом году количество заявок на ипотеку по ИЖС превысило 39 тысяч. Такой рывок стал возможным благодаря тому, что в 2022 году на индивидуальное жилое строительство распространили все льготные ипотечные программы. Но, похоже, сферу ИЖС ждут еще более революционные изменения. Об этом шла речь на недавней пресс-конференции в ТАСС, посвященной стимулированию индивидуального жилого строительства в России.
В чем новация?
Еще несколько лет назад банки крайне неохотно давали кредит на строительство индивидуального жилого дома. Это и понятно. Существовал риск недостроя или некачественно построенного жилья. Вероятность для банка потерять деньги в случае невозврата кредита была слишком велика.
Все изменилось в 2022 году, когда заработала льготная ипотека в ИЖС. Банки получили гарантии в виде субсидий по кредитным ставкам. Но и в этом случае ряд дополнительных условий, которые предъявляли кредиторы, тормозил развитие ИЖС.
Закладка фундамента и возведение первого этажа на строительстве индивидуального жилого дома
- Дело в том, что до недавнего времени деньги на строительство индивидуального жилого дома можно было взять только под залог, поручительство или с учетом каких-то дополнительных требований, - рассказывает заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. - Кредитные организации объясняли это тем, что существовал большой риск формирования остаточной стоимости объекта. Нами подготовлен пакет законопроектов, который позволит людям брать ипотеку на строительство своего дома без залогов и поручителей!
Новые законодательные нормы, которые, как надеются их авторы, будут приняты уже на осенней сессии Госдумы, позволят распространить счета эскроу на подряд с покупкой домокомплектов.
Как это будет выглядеть?
Человек, который собирается строить собственный дом, сможет купить готовый домокомплект у аккредитованных подрядных организаций и собрать его в установленные сроки. При этом его деньги будут максимально защищены счетами эскроу.
Программа начнет действовать через сервисы ДОМ.РФ. Эффективная ставка привлечения на покупку домокомплекта окажется минимальной, потому что эскроу наполнят рублем либо ипотекой. Риски банков в этом случае значительно снизятся, потому что они будут понимать, какова себестоимость и остаточная стоимость дома.
В программе примут участие муниципалитеты, которые займутся подключением таких домов к инженерным коммуникациям.
- То есть, мы переходим от простого проектного финансирования, несущего в себе определенные риски, к максимально безопасному варианту строительства индивидуальных жилых домов с использованием домокомплектов, - констатировал замминистра.
Такой способ строительства безопасен еще и потому, что домокомплекты и типовые решения от производителей будут проходить тщательную проверку на эффективность вложений в Главгосэкспертизе. Хаосу на рынке подряда в ИЖС, наконец, будет положен конец.
Как рассказал Никита Стасишин, типовые проекты, которые можно «двинуть» в строительство, имеются в активе уже сегодня. В частности, в области деревянного домостроения. Причем, это проекты, основанные на суперсовременных технологиях, например, СLT и ряде других.
Осталось только обеспечить спрос населения. А это, надеются авторы инициативы, удастся сделать за счет привлекательных ипотечных программ.
Потребители готовы, а производители?
Опросы ВЦИОМ подтверждают: две трети россиян считают проживание в собственном доме наиболее предпочтительным.
Но готовы ли к такому обвальному спросу производители, если будет подготовлена почва для того, чтобы массовое индивидуальное строительство началось?
Две трети россиян хотят жить в своем доме
Минпромторг совместно с ДОМ.РФ провел исследование, в котором приняли участие 15% производителей.
В ходе опроса выяснилось: основной популярностью у потребителей пользуются дома стоимостью до 3,2 млн руб. Причем предпочтение отдается именно строительству с использованием домокомплекта. Самый популярный формат домокомплекта – с холодным или теплым контуром, без отделки.
- Домокомплект - это продукт, который сочетает преимущества частного и многоквартирного домостроения, - напомнил заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс. - Гражданин за короткие сроки на своем земельном участке может построить дом заводским методом. В то же время имеется возможность учитывать в проекте индивидуальные пожелания каждой семьи.
Между тем, производство домокомплектов пока лишь набирает обороты.
- В прошлом году было произведено 5 тыс. домокомплектов, в этом – ожидается порядка 7 700 тыс., - привел статистику Алексей Ниденс, - В принципе, потенциал этого сегмента – 23 000 домокомплектов – а это уже существенно, это 2 млн кв. метров.
К сожалению, пока производственные мощности отрасли, по словам чиновника, загружены только на 22%. У 56% производителей уровень загрузки не превышает 50%. 70% производителей планируют расширить производственные мощности, но только одна четвертая из них готова инвестировать из собственных средств.
Главная проблема - в условиях недостатка привлекательных ипотечных программ – дефицит спроса. Отсутствие стабильного спроса на домокомплекты, а также нехватка мер поддержки, проблемы с квалифицированной рабочей силой, высокая стоимость стройматериалов, сложности с получением кредита – пока не дают полноценно развиваться этому рынку.
Деревенская застройка. Раньше молодой семье сразу же строили дом
Между тем, по данным исследования, проведенного Минпромторгом совместно с ДОМ.РФ, ситуация на стороне потребителей следующая: 26 млн. российских семей знают или что-то слышали о домокомплектах. Из них 6,4 млн желают улучшить свои жилищные условия в течение ближайших 5 лет. В случае появления субсидии готовность купить домокомплект вырастает в 1,3 раза.
Поэтому ДОМ.РФ уже сегодня начал активно работать с производителями, стимулируя их различными льготными программами.
- Недавно ДОМ. РФ стартовал с пилотным проектом для производителей домокомплектов – уже сейчас они могут открывать кредитные линии, брать кредиты под проектное финансирование и расширять свой бизнес, - заверил Алексей Ниденс.
По мнению чиновника, запуск законодательных инициатив и создание производственной базы должны идти параллельно. Чтобы в точке готовности нормативной базы было готово и производство. Средства будут защищены на счетах эскроу. И потребитель будет защищен от недостроя или некачественного ввода жилья.
Дерево – не панацея, но все же...
Сегодня как никогда популярным становится дерево. Увлечение деревом не миновало и ИЖС. Вовлечению в индивидуальное жилое строительство деревянных конструкций идет полным ходом. Для поддержки деревянного домостроения предпринимаются беспрецедентные меры: от специальных инвестиционных контрактов до льготных кредитов Фонда развития промышленности.
Дерево теперь остается на внутреннем рынке
По словам директора департамента легкой промышленности и лесопромышленного комплекса Минпромторга РФ Веры Хмыровой, на сегодня мы производим всю линейку деревянных конструкций. Запас мощностей для наращивания производства достаточный. У нас есть компании полного цикла, которые занимаются всеми операциями: от лесозаготовки и обработки дерева до изготовления домокомплектов.
- Наш потребитель привык строить хозспособом, и это порой приводит к некачественному результату, - размышляет Вера Хмырова. - Очень важно, чтобы люди поняли: отечественный производитель вполне может обеспечить качественными технологиями строительства. В том числе и современными технологиями деревянного домостроения.
- Мы просто физически ощущаем на себе статистку роста деревянных домокомплектов, - поведала руководитель дивизиона «Домостроение» флагманского производителя конструкций из дерева, компании «Сегежа групп», Маргарита Ли. – Люди стали гораздо теплее относиться к дереву. Оно перестало быть премиальным продуктом. Спрос на деревянные домокомплекты с каждым годом только растет.
Дом может быть индивидуальным или построенным по типовому проекту
Сегодня производитель домокомплектов из дерева «Сегежа групп» участвует в создании каталога типовых проектов из дерева. Это позволит отработать технологию строительства современного деревянного дома, проверить модель на экономическую эффективность, испытать применяемые материалы. Ожидается, что каталог будет запущен уже до конца этого года.
- Люди просто смогут выбрать из каталога нужный проект: столько-то этажей, столько-то окон, такая-то крыша, особо не мучаясь, - продолжает Маргарита Ли. – Это очень удобно. Готовый дом можно будет собрать за 3 месяца.
Хорошая новость, по словам Маргариты, заключается в том, что если раньше деревянные домокомплекты отправлялись, в основном, за рубеж, то сегодня они остаются на внутреннем рынке, и люди могут их свободно купить.
Главная особенность деревянного дома: возведя стены и крышу, вы можете заселяться в него и жить. Отделку можно сделать потом, или вообще ее не делать - наслаждаться красотой материала.
По словам Маргарит Ли, каждый день в компанию приходят инвесторы, занимающиеся комплексным освоением территорий – те, кто строит не только дома, но и всю социальную инфраструктуру: школы, детсады, фельдшерские пункты. И их заинтересованность показывает, что у «деревянной» технологии большое будущее.
...Кстати, при желании, домокомплекты из дерева можно, что называется, потрогать. На разных площадках регулярно проходят выставки готовых деревянных домов. Например, это можно сделать на выставке Open Village.
Домостроение из домокомплектов – это не обязательно однотипно
Общеизвестно, что типовое строительство дает дешевизну. Любая индивидуализация удорожает проект. Но не превратим ли мы таким образом ИЖС-поселки в унылую однотипную застройку, мало радующую глаз?
Таким вопросом задаются многие.
- Да, оптимизация идет через индустриальный способ строительства. Да, конвейер работает таким образом, что невозможно реализовать пожелания каждого человека. Но дома из домокомплектов ни в коем случае нельзя назвать – да они и не должны быть! – однотипными, - не согласен с мнением об однообразии типового жилья Никита Стасишин.
- Если проект типовой, это не значит, что он однотипный, - продолжает замминистра. - Ежегодно проводятся конкурсы для архитекторов. И мы будем выбирать лучшие типовые проекты: максимально эффективные с точки зрения жилой площади, энергоэффективности, комфорта.
Не штамповать однотипное, а сделать комфортный и качественный проект, основанный на мировых практиках, способный варьироватья в деталях – вот цель.
Нужны ли дополнительные меры поддержки?
Журналисты поинтересовались у участников обсуждения, достаточна ли та помощь, которая оказывается сектору ИЖС?
- Поступательные мер поддержки, которые предпринимаются, - вполне достаточны, - считает Маргарита Ли, "Сегежа групп". – Слишком быстро бежать не надо! Не надо «вываливать» на рынок сразу весь потенциал мер. Производитель к этому не готов.
- Быстрей бежать надо! – не согласился с Маргаритой Никита Стасишин. – В первую очередь, потому, что с увеличением объемов будут снижаться затраты на покупку домокомплектов - они будут доступнее для граждан.
– Тем производителям, которые первыми «сели» в этот поезд, повезло, - резюмировал заминистра. - Но, поверьте, пройдет год, и конкуренция в этом сегменте рынка будет колоссальная. Вначале за качество, потом – за цену. Должен заработать рынок.
Мы должны получить не «одноэтажную Россию», по аналогии с Америкой, а Россию, где обеспеченность жильем будет выше, чем в Европе и Америке. Мы должны получить Россию, где проживание граждан будет комфортным и качественным, в том числе, и за счет деревянного домостроения.
Подготовила Елена МАЦЕЙКО
