10:18Как проходит благоустройство в парке «Дубки»

18:00В 2019 году в Краснодарском крае будет благоустроено более 100 объектов

16:59Проблемы незаконного строительства Подмосковья обсудили в Химках

16:35Путин поручил проработать все варианты дороги Москва-Казань

15:23В столице прошла реконструкция дождевой канализации

14:23Новый мост через реку Москву на обходе Октябрьского откроется в 2023 году

13:56Как пройдет благоустройство станции «Андроновка» и «Фрезер» в Москве

13:05Московская область к отопительному сезону готова!

12:08В Чертаново закрыта станция сортировки отходов

12:00Тульская область наращивает обороты жилой застройки

11:34Набережную Марка Шагала откроют ко Дню города

10:28В Екатеринбурге снова запустили Белоярскую АЭС после сбоя

09:37В столице приступили к ремонту административных зданий в САО

17:38В Южном Бутово создадут крупный производственно-логистический комплекс

16:06На МЦД-1 между Савеловским вокзалом и Долгопрудным построят 24 перехода

Потянут ли наши банки контроль за всем долевым строительством

logo russianconstruction.com
Потянут ли наши банки контроль за всем долевым строительством
Поисковые теги: Источник фото:

О схемах изменения законодательства о долевом строительстве рассказывает член межведомственной рабочей группы, руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик



Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

11 сентября под руководством замминистра строительства Натальи Антипиной состоится очередное заседание межведомственной рабочей группы по подготовке предложений по изменению законодательства в сфере долевого строительства. По имеющейся у нас информации, велика вероятность того, что на нем Минстроем будет представлен для обсуждения первоначальный вариант текста нового законопроекта, который Правительство в лице первого вице-премьера Игоря Шувалова поручило подготовить и внести на рассмотрение Госдумы к началу ее осенней сессии.

Подробности обсуждения этого вопроса и основные позиции участвующих в дискуссии сторон — в эксклюзивном интервью члена рабочей группы, руководителя аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), директора Института развития строительной отрасли, зампредседателя Комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ Кирилла ХОЛОПИКА.

 

— Кирилл Вадимович, перед первым заседанием рабочей группы наш журнал уже рассказал о том, что принципиально не устраивает застройщиков в предлагаемой властями реформе законодательства в сфере долевого строительства. 4 сентября все участвующие в обсуждении стороны (представители федеральных властей и отдельных регионов, крупнейших российских банков и сообщества девелоперов) представили свои аналитические наработки и выдвинули конкретные предложения по решению этой проблемы. Не могли бы Вы сделать для наших читателей краткий обзор основных позиций?

— Начну с предложений Национального объединения застройщиков жилья. Коротко позиция НОЗА выражается в том, что есть №214-ФЗ закон, регулирующий отношения в сфере долевого строительства и надо добиться его соблюдения, перекрыв обходные схемы, которыми сегодня пользуются не совсем чистые на руку застройщики.

 

— Простите, что перебиваю. Находящийся ныне под следствием бывший владелец MIRAX GROUP Сергей Полонский (в прошлом один из ведущих отечественных застройщиков, как бы к нему ни относиться) утверждает, что лично он всегда выступал против этого закона, который, мол, не защищает дольщиков. Но при этом тот же Полонский (которого, к слову, обвиняют в хищениях средств участников долевого строительства на общую сумму 2,4 млрд руб.), противореча сам себе, недавно прилюдно заявил в суде: «Само долевое участие, сам закон №214 придумал я! …Когда мы начинали 15 лет назад, здесь не было …долевого строительства». А НОЗА по-прежнему уверена в том, что критикуемый многими №214-ФЗ можно заставить работать?

— Само время показало, что этот закон все-таки работает. На него перешли все крупные застройщики, и мы видим по динамике Ростреестра, что медленно, но верно в России все переходят на №214-ФЗ. Доля объектов, возводимых в рамках действия закона, постоянно растет. А если кто-то не работает, это не всегда связано с его отношением к данному документу.

Просто иногда нет другой схемы, кроме, например, тех же ЖСК, чтобы вовлечь в оборот земельный участок, находящийся в ведении того или иного госучреждения. И если все это запретить, то, конечно, все будут работать только по 214-му закону, но тогда, возможно, этот участок вообще в оборот не попадет...

Если в целом сейчас по России 95% объектов жилья строятся по договорам долевого участия (ДДУ), то 95% проблемных объектов — это как раз те, где ДДУ не используются.

Сейчас ужесточили законодательство по ЖСК — надо и дальше это делать. В банковской сфере в свое время закрутили эти гайки окончательно, и сейчас уже нет нелегальных банков, все работают по лицензии. Чуть что — лицензию на стол, а жулика-банкира — к ответственности. Вот и в нашей сфере добросовестные застройщики предлагают сильнее закрутить гайки. Насколько сильнее — это уже обсуждаемые варианты.

А если брать долевые схемы привлечения средств граждан по ДДУ, то выясняется, что основные проблемы здесь связаны с нецелевым использованием средств. Когда застройщик, работая по 214-му закону, фактически идет на его нарушение, выводит деньги граждан, предназначенные для строительства конкретного жилого дома, и использует их на решение какой-то другой своей проблемы. Возможно, при этом он не то чтобы сознательно злоупотребляет, а искренне думает, что деньги эти потом быстренько вернет. Но мы знаем истории о том, как застройщик рискнул деньгами дольщиков, а вернуть их, увы, не удалось.

Поэтому сообщество застройщиков выступает за ужесточение контроля целевого использования средств. Но предлагает использовать для этого стандартные инструменты: допустим, сделать более частой отчетность, ввести аудит и штрафы (которые сегодня законом не предусмотрены).

Усилить контроль целевого использования средств, привлекаемых по ДДУ, хотят и отдельные регионы. Но механизмы здесь предлагаются другие. В частности руководство Московской области выступает за то, чтобы контроль осуществлял не сам застройщик или аудиторская компания, а чтобы этот контроль был превентивным. То есть не так, чтобы аудитор по факту платежа делал заключение, что деньги ушли не туда, а чтобы это дело загодя проверял банк и в случае чего просто не проводил платеж.

 

— Выглядит заманчиво. Вообще, презентация подмосковных властей по этому вопросу меня лично впечатлила своей продуманностью, подробностью. Но во сколько обойдется подобный контроль?

— В том-то и дело! Я согласен с Вашей оценкой предложений подмосковного правительства. Надо отдать им должное: схема рабочая, глубоко продуманная. Но здесь весь вопрос в том, какая задача при этом решается. Ведь контролироваться будет каждый платеж, осуществляемый застройщиком, и это может стать весьма обременительным. А поскольку платежей у застройщика, как можно понять, очень много, данная схема будет дорогой.

 

— Да и сами авторы этой схемы, представляющие правительство Московской области, предлагая так называемый договор присоединения (в данном случае банка), публикуемый в составе проектной декларации, признают, что стоимость жилья в итоге увеличится на 3,5—10%.

— И при этом нет четкого ответа на конкретный вопрос: возможен ли при такой схеме — когда банк контролирует целевое расходование средств — обман дольщиков. Ведь получается, что банк подпитывает проект деньгами дольщиков. А являются ли деньги дольщиков, лежащие на депозите или размещенные в ценных бумагах банка, гарантией возврата кредита? Если да, то сам кредит будет дешевым. Но если застройщик, даже при всем предлагаемом контроле, не сможет его вернуть, то в этом случае деньги дольщиков все равно пропадут, поскольку пойдут на погашение кредита, а объект не будет достроен. То есть и здесь налицо риски для дольщиков.

Конечно, можно предположить: вероятность того, что застройщик и банк вступят в сговор и направят деньги на покупку золотой яхты или острова, становится минимальной. Но кто застрахован от обычной предпринимательской ошибки? Скажем, ошибся в своих расчетах застройщик, да и банк, который выдавал кредит и пошел в эту схему, чего-то недоучел — там ведь тоже живые люди работают. Например, никто не ожидал, что рынок упадет, а он взял и обвалился. И где гарантия, что объект в итоге построят и здесь не будет обманутых дольщиков?

Увы, данная схема, при всей своей дороговизне, такой гарантии не дает. То есть тем самым главная проблема остается: обманутые дольщики могут появиться. Деньги ушли в погашение кредита, а в итоге — ни денег, ни квартиры...

Короче говоря, если гражданин является инвестором, покупая квартиру на стадии строительства, он должен четко понимать, что нет схем, которые дают ему 100-процентную гарантию успеха. Потому что любой инвестор всегда рискует. Это закон экономики.

 

— Иными словами, когда вклады граждан, подпитывающие банк, связаны с кредитом, обманутые дольщики все равно могут появиться в случае, если застройщик не достроит объект и не вернет кредит. А если это не связанные средства, а обычный кредит, обычное финансирование: просто иди в банк и бери. Такой вариант обсуждался?

— Да, обсуждался. Но обычный кредит далеко не каждый может взять: там высокие проценты, большое резервирование, жесткие нормативы...

 

— Ясно. А какой позиции по вопросу изменения схем долевого строительства придерживаются столичные власти?

— Мне трудно за них давать оценку. На рабочей группе выступал председатель Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константин Тимофеев. И судя по его выступлению, столичные власти не являются сторонниками какой-то глобальной революции в этом вопросе, наоборот — их позиция достаточно близка к предложениям застройщиков. Правительство Москвы высказало ряд конкретных предложений по повышению эффективности работы контролирующих органов, что весьма важно.

 

— А что говорят крупнейшие российские банки? Судя по всему, они не очень-то и жаждут работать по новой схеме...

— Так вопрос не стоял. На заседании рабочей группы выступали представители Сбербанка, Газпромбанка и ВТБ. Они рассказали о механизмах своей работы, о сложностях, с которыми приходится сталкиваться при проектном финансировании. И фактически подтвердили, что если передать банкам контроль над целевым расходованием средств по жилищному строительству в рамках ДДУ, то это обойдется недешево. В том же Сбербанке придется дополнительно увеличить штат сотрудников на 10—15 тыс. человек. А это, как вы понимаете, весьма существенные затраты.

Ведь, смотрите, при такой схеме нужно не просто проконтролировать каждый платеж застройщика. Прежде следует проверить, как выполнен предыдущий платеж и пошли ли деньги именно туда, на что они были направлены. Для этого специалисту в области строительного контроля понадобится выезжать на место. В общем, это удовольствие не из дешевых.

Позиция банков такова: в случае возложения на них этих функций они будут их добросовестно выполнять, и это существенно повысит гарантии того, что деньги, предназначенные для строительства конкретных объектов, не уйдут на сторону, но стоить это будет достаточно дорого.

 

— Сейчас задача Минстроя — объединить все эти взгляды и привести их к общему знаменателю. К слову, руководитель рабочей группы Наталья Антипина по итогам первого заседания заявила, что «вводить новый механизм долевого строительства нужно, но только в качестве альтернативы иным, уже существующим механизмам». Значит ли это, что Минстрой отходит от своей революционной, испугавшей многих позиции?

— На заседании группы я таких слов не слышал, поэтому мне трудно судить. Но судя по той вполне доброжелательной деловой атмосфере, в какой прошло первое заседание, можно сделать однозначный вывод, что «махать шашкой» и крушить все созданное и наработанное ранее никто не собирается.

 

— 11 сентября состоится очередное заседание группы. Чего застройщики от него ждут?

— Честно говоря, застройщики сильно волнуются, и их можно понять. Строительный цикл — достаточно продолжительный по времени период. Например, сегодня идут переговоры о приобретении земельных участков, банковском кредитовании и объединении инвестиций по проектам, в которых объекты реально будут выставлены на продажу только через два года. Поэтому застройщики должны понимать, какие через эти два года будут действовать правила, как они изменятся.

В интересах застройщиков — чтобы ясность в этих вопросах наступила как можно скорее, и правила игры были определены. Ведь без этого невозможно сделать бизнес-план, да и просто определить цену земли для ее покупки в целях жилищного строительства.

 

— Говорят, на следующем заседании уже появится некий документ…

— Думаю, так и будет. Зная, как работает Наталья Николаевна Антипина, можно предположить, что к заседанию 11 или 18 сентября Минстрой подготовит первоначальный текст соответствующего законопроекта.

 

— Что ж, будем надеяться, что мы об этом узнаем одними из первых. Спасибо, Кирилл Вадимович, за то, что нашли время объяснить суть вопроса.

Беседу вел АНДРЕЙ ЧЕРНАКОВ



Похожие публикации



Партнеры