Эти и многие другие вопросы обсудили на первом офлайн заседании "Девелопмент клуба".
В минувший четверг состоялось первое после пандемии «очное» заседание "Девелопмент клуба" – независимой дискуссионной площадки, объединяющей девелоперов СНГ. Его организаторами стали медиахолдинг РБК и агентство DeVision. DeVision – молодое, но очень амбициозное коммуникационное агентство из Тюмени, которое начинало с консалтинговых услуг для девелоперов, а сегодня занимается самостоятельным строительством и проектированием. Кроме того, DeVision ведет эффективный аудит чужих проектов и продвигает региональных девелоперов на московский рынок.
«Нетоксичный» девелопмент
Цели у "Девелопмент клуба" - как сформулировал их основатель и руководитель DeVision Илья Пискулин – создать экосистему девелопмента. Чтобы серьезный застройщик, который пришел на заседание клуба, был уверен, что он – среди своих. Что никто не будет ему «втюхивать» свои визитки. Пытаться что-то продать. Словом, минимум коммерческой составляющей: только деловое общение, реальное обсуждение проблем.
И хотя совсем уж без коммерческой составляющей не обошлось – все-таки каждый девелопер «заточен» на то, чтобы максимально отрекламировать свой продукт, тем не менее, общий проблемный настрой все же был сохранен.
Девелоперы охотно делились лайфхаками, которые выкристаллизовались в ходе пандемии. Ну, например, таким: в период, когда все замирает, и нет надежды не то что на большие продажи, но хотя бы на какие-то – ни в коем случае не следует снижать активность на рынке. Наоборот, по максимуму присутствовать в информационном поле.
Например, Филипп Третьяков из девелоперской группы «Кортрос» поведал о том, что компания в разгар коронакризиса не стала сокращать свой рекламный бюджет.
- Большинство игроков рынка посчитало, что, раз люди будут сидеть по домам, значит и покупать ничего не будут, - говорит Филипп. - Мы пошли другим путем. Наоборот, наращивали количество информации о себе в СМИ. Рассудили так: люди на самоизоляции как раз и займутся выбором недвижимости. И мы попали в точку: после пандемии на нас буквально обрушился поток отложенного спроса. За время простоя мы набрали аудиторию потенциальных покупателей.
А вот ООО #«Суварстроит» (Татарстан) для того, чтобы удержать клиентов, проводило прямые эфиры прямо со строительной площадки. Был отлажен механизм online-продаж. А чтобы не останавливать строительство, привлекались стройотряды, - об этом рассказала коммерческий директор #«Суварстроит» Эльвира Галяутдинова. Более того, компания занялась непрофильным бизнесом: доставкой продуктов на дом. Это повысило дружелюбность потенциальных покупателей по отношению к компании.
В Москве еще строить и строить
Поделился ценным опытом и представитель группы компаний «Инград».
- К концу сентября мы, пожалуй, повторим результат наших продаж за прошлый год, - не скрыл вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. – Сегодня эскроу-счета в нашей компании составляют около 80%,а объем стройки - порядка 40 млрд рублей.
Секрет успеха компании, по словам Артема Бортневского, прост: здесь стараются делать продукт все более готовым для покупателя. «Инград» давно и активно применяет сдачу квартир с отделкой. На днях здесь запускается так называемый «конструктор отделки»: потребитель прямо на сайте может поиграть с самыми разными вариантами отделки (раньше было только два или три на выбор).
Но и здесь понимают: если у потребителя не будет денег на приобретение квартиры, креативь-не креативь, продажи от этого не поднимутся.
Стоит ли бояться
Все девелоперы сходятся в одном: судьбоносным для спроса оказалось введение ипотеки под 6,5%. Теперь застройщики с тревогой ждут 1 ноября – к этой дате льготная ипотека должна быть отменена. Продлят ли ее? Надежды на это пока очень туманны. Как и судьба строек в условиях отсутствия господдержки. Пока продажи фантастически росли. Не получилось бы катастрофического падения вслед за отменой льготы.
Между тем, для разруливания ситуации предлагаются разные решения. Некоторые, например, настаивают на снижении первоначального взноса до нуля, в надежде, что поток ипотечных сделок в этом случае не иссякнет. Правда, у этого решения есть немало противников: надувать «ипотечный пузырь» очень опасно, в ипотеку ринутся люди с низкими доходами, которые, в итоге, не смогут отдать кредит. Такая ситуация уже была в Америке, когда колоссальные «невозвраты» банкам по ипотеке практически опрокинули американскую экономику.
Самым жизнеспособным и эффективным методом поддержания рынка на сегодня по-прежнему остается «подпитывание» кредитного процесса государственными субсидиями.
- Что бы там ни было, не надо бояться, - считает заместитель генерального директора MR Group Рустам Топчиев. – Да, отмена льготной ипотеки вызывает опасения. Да, может быть потеря спроса. Но дальше как раз и начинается борьба за клиента, за рынок. И основной задачей девелопера здесь будет «…отслеживание качества продукта». Победит тот, кто сделает добротно и супер-функционально.
- На рынке останутся те игроки, которые будут четко работать по проекту, предлагать интересный продукт, в том числе и с точки зрения комплексного освоения территорий, - поделилась своими мыслями Эльвира Галяутдинова. Например, «Суварстрой» реализовывает 9 проектов, 80% из которых – КОТы – территории комплексного освоения. На этих территориях уже построены 7 детских садов, несколько школ, дорожная развязка. Именно дополнительная инфраструктура сегодня, во многом, и привлекает покупателя.
Чему научились
Пандемия стала серьезным стрессом. Но многому и научила. Компании «Инград» помогли графики аналитики, которые она сама разработала. Виртуальные графики-схемы похожи на картины художников-авангардистов. На самом деле по ним можно детально отследить, как идут дела не только в твоей компании, но и у конкурентов – в красочные схемы постоянно загружаются новые данные.
А вот девелоперская компания «Самолет» максимально активизировала работу в онлайн.
- Коронавирус подстегнул цифровую революцию в сфере недвижимости, - убежден первый заместитель генерального директора группы «Самолет» Виталий Руденко.
«Самолет» - девелопер с разветвленной системой строек.
- Каково это, обслуживать строительство миллионов квадратных метров? – поинтересовались у Виталия коллеги.
- У нас все на «цифре», и будем еще увеличивать цифровизацию, раза в три. Для нас идеал - «Яндекс» и «Фэйсбук», которые работают с большим количеством проектов.
Аутсорсинг (привлечение профессионалов IT-рынка) компанию не устраивает – она предпочитает создавать собственные цифровые проекты.
…В компании МИЦ во время пандемии большинство сотрудников было переведено на удаленную работу. А в офисе, по плану рассадки, определили, сколько сотрудников должны присутствовать в кабинете одновременно, сделав, таким образом, пребывание на рабочем месте безопасным. Взяли на себя труд за свой счет тестировать на коронавирус подрядчиков.
Оказалось, все решаемо. Главным опытом МИЦ, - как рассказала финансовый и административный директор ГК «МИЦ» Марина Заболотнева, - стало открытие, что работа в удаленном режиме может быть очень эффективной, к тому же – сберегающей немалые средства компании.
Если поскрести по сусекам…
Пред-завершающим аккордом встречи стала презентация архитектурного бюро AR DeVision, подразделения одноименного консалтингового агентства. Его руководитель, проектировщик Михаил Костыренко, разработал интересную методику аудита проектов на предмет их эффективности.
- Занимаемся тем, как найти несколько десятков миллионов там, где, казалось, уже все давно просчитано. И находим! – поведал Михаил. – Внимательно смотрим каждый узел на предмет экономии – прорабатываем нормативы по арматуре, бетону.
- Если очень нужно сэкономить какие-то дополнительные деньги на квадратном метре, просто посмотрите на проблему иначе,- посоветовал девелоперам руководитель агентства DeVision Илья Пискулин. - Если не поднимается «потолок», можно опустить «пол». То есть, необязательно поднимать цену квадратного метра, можно удешевить себестоимость строительства. По результатам нашего аудита случалось находить потери, которые выливались в экономию в районе 2 тысяч рублей на каждый квадратный метр.
Марат Хуснуллин: всероссийской реновации не будет, а будет усиление темпов переселения из аварийного жилья
В заседании "Девелопмент клуба" принял участие вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин. Правда, онлайн. Но это не помешало участникам заседания задать все интересующие их вопросы.
Во-первых, Марат Шакирзянович рассказал, что страна ни в коем случае не будет отказываться от своих национальных целей – в частности, строить 120 млн кв. метров жилья в год. Планируется сократить большой процент «снипов-хрипов» (по меткому выражению Путина). Перегруз нашего градостроительного законодательства всевозможными – порой только отвлекающими от основного – нормами уже стал притчей во языцех. Поэтому часть СНИПов планируется сделать рекомендательными.
Вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин
Хорошие результаты показали ипотечные программы – льготная под 6,5%, сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека, выплаты семьям на второго и третьего ребенка.
Заработала программа «Стимул», предусматривающая софинансирование крупных инфраструктурных проектов в регионах.
Зарегистрирована методика определения сметной стоимости строительства.
По многочисленным просьбам, в Госдуме готовится законопроект об изменении правового статуса апартаментов. Необходим, - заметил Марат Хуснуллин, - механизм расчета социальных норм в апартаментах. Правда, тут возникают некоторые опасения (и девелоперы их высказали). Принятие закона отрежет некоторые возможности для девелоперов. При строительстве потребуется дополнительная инфраструктура.
На вопрос по Всероссийской реновации Марат Хуснуллин ответил очень конкретно: у нас пока никакой всероссийской реновации нет, а есть программа переселения из аварийного жилья. Вот в рамках этой программы и разворачивается основная работа. Обсуждаются инструменты финансирования закона о переселении из аварийного фонда. Есть комплекс предложений. Ускорить расселение из аварийки – вот первостепенная задача.
- ...Что касается программы всероссийской реновации, то закон внесен депутатами в первом чтении. Сейчас идет активное обсуждение закона. Какие параметры будут утверждены в окончательной версии документа, будет понятно после обсуждения в первом и втором чтениях, — добавил вице-премьер.
Еще одна проблема, интересующая региональных девелоперов – как получить кредит по низкомаржинальным проектам (а в регионах они в большинстве).
- Возможно, возьмем на бюджет компенсацию процентов по таким кредитам, есть договоренность с банковской сферой, - раскрыл карты вице-премьер.
По словам Марата Хуснуллина, правительство до конца года попытается этот механизм запустить.
Подготовила Елена МАЦЕЙКО
