16 декабря в деле о продаже квартиры певицы Ларисы Долиной, наконец, была поставлена точка. Высшая судебная инстанция – Верховный суд РФ – отменил решения нижестоящих инстанций по делу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами. Теперь певица должна вернуть квартиру покупательнице – Полине Лурье.
Острые углы «эффекта Долиной»
Вкратце напомним канву событий. Летом 2024 года Лариса Долина пострадала от действий группы мошенников. Они убедили артистку перевести накопленные деньги на «безопасные счета», продать квартиру и вырученные деньги отдать курьеру. Тогда сумма мошенничества оценивалась в астрономические 317 млн. руб.
И хотя непосредственных исполнителей задержали и уже осудили на разные сроки, а главный фигурант – за границей, дело квартиры Долиной резонансно прогремело на всю страну не этим. Оно породило цепную реакцию похожих дел и судебных решений по ним, когда суды вставали на сторону обманутого продавца.
Напомним, певица обратилась в суд первой инстанции и выиграла дело – она потребовала вернуть жилплощадь, мотивируя это тем, что была введена в заблуждение мошенниками. Суд встал на сторону народной артистки.
В итоге, покупательница квартиры знаменитости – Полина Лурье, которая отдала 112 млн рублей за вновь приобретенную недвижимость - осталась без квартиры и без денег. Суд порекомендовал ей взыскивать потраченную сумму с мошенников.
Создался прецедент, так называемый «эффект Долиной», который широко распространился по стране – пожилые продавцы квартир получали деньги с покупателей, а затем заявляли, что были не в себе в момент совершения сделки. Суды вставали на сторону пожилых истцов, ведь те числились в социально незащищенной группе населения.
По некоторым данным, таких случаев насчитывалось уже более 3000 по стране. Мало того, прецедент серьезно повлиял на рынок вторички – многие просто опасались покупать квартиры у пенсионеров.
16 декабря Верховный суд все же признал действительность сделки по продаже квартиры певицы. Какие последствия для рынка вторички будет иметь это решение? Об этом мы решили узнать у наших экспертов.
Юридический казус
Дело Долиной – очень тонкое с точки зрения юридической оценки. Как известно, заблуждение — не всегда повод признать сделку недействительной.
Как пояснил ВС, сделка в принципе может быть признана недействительной, если она совершена под влиянием заблуждения. При этом заблуждение должно быть очень существенным. То есть таким что если бы его не было, то сторона не стала бы совершать сделку вовсе. При этом то, насколько заблуждение существенно, определяется индивидуально по каждому делу, и общего канона нет.
Суд смотрит на то, была ли проявлена продавцом осмотрительность. Например, Долина считала, что совершает сделку с квартирой для предотвращения мошенничества со своей собственностью и что впоследствии купля-продажа будет аннулирована и право собственности ей возвращено.
При этом по мнению Верховного суда, заблуждение певицы по поводу мотивов и последствий сделки в данном случае не может являться основанием для признания совершенной ею купли-продажи недействительной.
- Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует в том числе из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства, — пояснил Верховный суд.
Кроме того, в решениях судов низших инстанций совсем не учтены интересы второй стороны сделки, а главное, не применена двусторонняя реституция, то есть взаимный возврат денег и покупки.
Вообще этот инструмент суды могут не применять лишь в редких случаях, и согласно Верховному Суду – дело квартиры Долиной, как раз тот случай, когда реституция нужна.
Ориентируясь на эту легислатуру, Верховный суд отменил решения судов нижестоящих инстанций. Сделка осталась действительной, правом собственности на квартиру владеет Полина Лурье.
Облегчение ли это для рынка?
- После решения Верховного суда России по делу народной артистки Ларисы Долиной и покупательницы её квартиры Полины Лурье выдохнули все: и юридическое сообщество, и участники рынка, и жители страны, - признает руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» в М2 Василиса Овсянникова. – Однако, сразу вердикт не повлияет на вторичный рынок. Покупатели пока останутся настороженными, опасаясь продолжения волны судебных разбирательств.
Несмотря на уже опубликованное определение ВС РФ, в котором разъяснены все условия, в практике закрепится ряд новых этапов проверки продавца. В частности, запросы справок из психоневрологического и наркологического диспансеров с медицинским освидетельствованием продавца в день сделки. Особенно часто такие документы будут требоваться при сделках с квартирами, где собственники — люди пожилого возраста.
- Сейчас Полине Лурье можно выдохнуть и порадоваться тому, что Верховный суд встал на её сторону и отменил решения трёх инстанций, - считает Овсянникова. - Наверняка у нее были опасения по поводу того, какое решение вынесет Мосгорсуд, который состоялся следом, 25 декабря. Но тот также встал на ее сторону - вынес решение о прекращении права пользования и выселении из квартиры продавца - то есть, Ларисы Долиной, и членов её семьи.
- Безусловно, прецедент сохранится и будет расширятся при схожих ситуациях с ведомыми продавцами, которых обманули мошенники, - считает Овсянникова. - Как подчеркнул Верховный суд в своём определении, каждое такое дело индивидуально, и его обстоятельства следует рассматривать в каждом отдельном случае. Однако решение ВС несёт в себе однозначный посыл — как правильно трактовать «ведо́мость и заблуждение» и применять к обстоятельствам соответствующие нормы действующего законодательства.
Развилка Лурье
- Решение Верховного суда по «делу Долиной» для вторичного рынка, скорее, работает как «охлаждающий душ» для паники, чем как волшебная таблетка, которая одним махом отменяет все риски, - считает руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко. - До этого информационная волна действительно разогнала страх покупателей: люди стали внимательнее относиться к сделкам с пожилыми продавцами и чаще «перестраховываться» через нотариуса, банки и юристов.
Теперь Верховный суд фактически задал более понятную рамку: если покупатель действовал добросовестно и с обычной осмотрительностью, а «заблуждение» продавца не выглядело распознаваемым для нормального участника оборота, то сама по себе трагедия продавца не должна автоматически превращаться в аннулирование сделки.
Ключевая логика: недобросовестность покупательницы судами не установлена, и суд отдельно подчеркивает, что не любое заблуждение является пороком сделки, а также что суд может отказать в признании сделки недействительной, если такое заблуждение не могло быть распознано лицом с обычной осмотрительностью.
- Для рынка это прежде всего сигнал, что «добросовестный приобретатель» — не абстракция, а статус, который можно защищать фактами поведения, доказательствами проверок и нормальной схемой расчетов, - поясняет Оверченко. - Но риски, конечно, сохраняются: суды и дальше будут смотреть на конкретику — возраст, поведение продавца, окружение «помощников», скорость сделки, расчеты наличными, «странные» доверенности и т. п.
То есть спрос, вероятнее всего, будет восстанавливаться не мгновенно, а постепенно: рынок не забудет эту историю за неделю, просто уйдет ощущение, что теперь «любой продавец-пенсионер может в любой момент откатить сделку назад».
- Что делать Полине Лурье в практическом смысле — это уже не про громкие заголовки, а про технику исполнения судебных актов и параллельные требования, - комментирует Оверченко. - Во-первых, довести до конца процессуальную развилку, которую открыло решение Верховного суда: там фигурируют дальнейшие действия по спору (в том числе, отдельные вопросы, связанные с проживанием и выселением).
Во-вторых, синхронизировать юридическую победу с реестровой частью: проконтролировать корректность записей в ЕГРН и отсутствие «технических хвостов», которые потом годами мешают распоряжению квартирой.
В-третьих, не смешивать в одну корзину спор о праве собственности и спор о деньгах: даже если право закреплено, путь к возмещению убытков (включая требования к непосредственным виновникам мошенничества) обычно идет отдельными треками — через гражданский иск в рамках уголовного дела или самостоятельное гражданское производство, в зависимости от картины расследования.
И, наконец, если речь зайдет о публичных заявлениях и «обещаниях вернуть деньги», важнее всего фиксировать все договоренности только юридически значимыми документами, потому что медийные формулировки сами по себе ничего не гарантируют.
Но на вопрос - расширится ли прецедент на «другие типы квартир» — прямого ответа нет.
- Правильнее сказать так: расширяется не «тип квартиры», а применимость правовой логики к похожим жизненным ситуациям, - поясняет Павел Оверченко. - Уже обсуждаются случаи, когда пожилые пытаются оспаривать не только сделки с жильем, но и иные крупные отчуждения (например, автомобили) по мотивам заблуждения, давления, невменяемости или манипуляции.
И здесь решение Верховного суда важно именно тем, что оно поднимает планку доказывания для отмены сделки в части претензий к добросовестному покупателю.
Ведь суд прямо смотрит на то, мог ли обычный участник оборота распознать проблему, и была ли у покупателя недобросовестность. Это не означает, что «схема исчезнет»: мошенники всегда ищут лазейки.
Но это означает, что у рынка появляется более внятная судебная «инструкция». Добросовестность — это не слова в договоре, а понятная совокупность действий до сделки: проверки личности и полномочий, мотивации продавца, истории объекта, схемы расчетов, фиксации контакта.
И чем лучше это собрано, тем сложнее потом разрушить право собственности через суд.
P.S.
К вечеру 25 декабря 2025 года Мосгорсуд вынес решение выселить Ларису Долину из квартиры, и снять с регистрационного учета ее дочь и внучку. Долина проживала в ней 19 лет и под воздействием мошенников продала ее срочно в полтора раза дешевле рынка - за 112 млн вместо 195. Впрочем, и этих денег певица не увидела.
Этот мюзикл, увы, не похож на «Хэллоу, Долли», и закончился грустно. Таковы последствия бича современности – телефонного и кибермошенничества.
Подготовил Даниил МАЦЕЙКО
