«Аномалии» на рынке жилой недвижимости Дагестана и как с ними работать
Активный рост строительства и повышенное внимание инвесторов сейчас отмечаются практически во всех курортных регионах РФ. Республика Дагестан стоит в этом ряду особняком. Казалось бы, Каспийское море, горы, прекрасный климат должны способствовать прорывному развитию рынка недвижимости и всех связанных с ним направлений, однако аналитики отмечают достаточно низкое число домов, построенных по ДДУ и низкие продажи в этом сегменте.
В чем причины сложившейся ситуации? И что делать, чтобы вывести Дагестан из «аномальной зоны»? Наболевшие темы обсудили участники онлайн-дискуссии «Загадочный Дагестан. Перспективы жилищного строительства на берегах Каспия» на платформе Единого Ресурса Застройщиков.
Небогатые, но молодые
Республика Дагестан – дотационный регион. Основная отрасль экономики – сельское хозяйство, но развиваются промышленность, энергетика, а в последнее время - и сфера туризма, отметила Анна Морозова, независимый аналитик, управляющий партнер консалтинговой группы BGO, которая наблюдает за развитием строительной отрасли в регионе с 2022 года.
Как отмечают аналитики, в отличие от других регионов России, в Дагестане очень молодое население, средний возраст жителей – 30 лет. Кроме того, это едва ли не единственный регион России с позитивным естественным приростом населения, здесь рождаемость превышает смертность.
По данным управляющего партнера маркетингово-архитектурного бюро PETRA Марины Киселевой, если среднее российское домохозяйство состоит из 2,6 человека, а в 40% случаев - из одного члена семьи, то средний размер домохозяйства в Дагестане – 4,2 человека, а доля домохозяйств с семьями, имеющими 2-3 детей, составляет от 40 до 60%. При этом в 23% однокомнатных квартир проживает 4 и более человек.
«Неформальная экономика»
Если обычно, анализируя ситуацию в регионах, аналитики опираются на официальную статистику, в Дагестане эти цифры далеко не всегда дают объективную картину. Дагстат даже использует специальный термин – «неформальная экономика», имея в виду все то, что проходит вне поля зрения официальных органов. Данные по этой «подводной части айсберга» весьма приблизительные.
По оценкам Дагстата, которые привела Киселева, порядка 50% занятого населения в республике находится вне официального трудоустройства. Поэтому, к примеру, официально средняя зарплата в регионе составляет около 45 тыс. рублей, но на самом деле, как предполагают аналитики, она составляет порядка 60-70 тыс. рублей.
Дагестан входит в топ-3 регионов России по наличным расчетам, в регионе крайне мало банковских электронных платежей.
Принцип «светофора»
Как рассказал представитель местного застройщика – учредитель СЗ «Элитстрой» из города Дербента Расул Гаджиарсланов, изначально рынок недвижимости в республике определялся тремя категориями: «красная», где застройка велась практически неофициально, с отсутствием необходимых разрешительных и правоустанавливающих документов, «желтая» - с частичным соблюдением официальных требований, и «зеленая» – полностью законная, открытая и прозрачная.
Восточный город. Изображение создано нейросетью Шедеврум
По словам Морозовой, первую группу, как правило, составляют так называемые частные застройщики.
«Это физические лица, в лучшем случае ИП. Они возводят многоэтажные, многоквартирные дома, часто без получения разрешений на строительство, либо с одним и тем же проектом, нередко – с нарушением норм строительства, а реализуют эту недвижимость исключительно за наличный расчет, иногда – по бартеру, и такие сделки не проходят регистрацию… Отследить их на легальном поле не можем», - сказала она.
Вторую группу представляют так называемые ЖСК и третья – те самые легальные застройщики, которые пытаются работать по ФЗ-214. По статистическим данным, которые привела Анна Морозова, на рынке недвижимости за последние 3 года количество официальных, легальных застройщиков выросло практически в три раза.
Как рассказала Марина Киселева, в поле «неформальной экономики» площади в многоквартирном доме могут продаваться, а жители – заселяться, хотя официально дом не сдан в эксплуатацию. В этом случае используются два формата договора - предварительный и основной, либо это договор уступки. «В последнем случае застройщик говорит: «я никуда не убегаю», договор у меня, если захотите продать, то можете это сделать, но не по договору купли-продажи, а заключив договор уступки», - пояснила она.
Ситуация касается не только новостроек – по экспертным оценкам, на вторичном рынке жилья в Дагестане около 50% сделок проходят вне зеленой категории. Самые распространенные случаи - когда продается квартира, площадь которой увеличена неофициально за счет пристройки, например, с 60 до 100 кв. м, а в реестре у такого объекта площадь остается прежней.
Дешево, но сердито
Среди «аномалий» местного рынка недвижимости отмечают и предложение по ценам ниже себестоимости строительства. Как правило, это объекты на стадии каркаса, но есть и жилые дома. Почему это происходит?
По словам Марины Киселевой, обычно это объекты без разрешений на строительство. «Когда начинаем разбираться, почему такая цена, то оказывается, например, что там с коммуникациями вопрос не решен», - привела пример аналитик. То есть предполагается, что такие вопросы постепенно решатся за время строительства.
Возникают подобные ситуации и в сегменте ИЖС - когда, например, не узаконена земля или построенный на ней объект. «Органы местного самоуправления не очень любят решать этот вопрос по дачной амнистии, поэтому он решается через суд», - сказала Киселева.
После внесенных в Гражданский кодекс РФ изменений в республике идет активное «обеление» рынка недвижимости. Теперь жильцам запрещено заселяться в дома без официального ввода в эксплуатацию и постановки объектов на кадастровый учет. С наследием «неформальной экономики» в сфере недвижимости сейчас разбираются, в том числе через суд. Там, где это возможно, объекты вводят в официальное правовое поле, но есть и решения о сносе незаконных построек – там, где узаконить их не удалось.
Именно «обеление» рынка аналитики считают и причиной высоких показателей ввода при низких объемах продаж. Если по стране в среднем разница составляет 1,8 к 1, то в Дагестане этот разрыв выглядит как 30 к 1. В республике существует так называемый отложенный объем ввода, это объекты, которые строились в рамках «неформальной экономики», и уже давно заселены. Однако показали их Росреестру только сейчас.
Шариат vs ипотека?
Экономика - значимый, но далеко не единственный определяющий фактор в ситуации на рынке строительства и недвижимости Дагестана. Религиозно-культурная составляющая играет в регионе особую роль.
Согласно приведенным аналитиками цифрам, сделки по договорам долевого участия в республике составляют примерно 10 – 15%, тогда как по России в целом ситуация обратная – не более 15% застройщиков не работают по ДДУ. Не лучше обстоят дела и с ипотекой – механизм, созданный изначально для роста строительства и недвижимости, в Дагестане стал сдерживающим фактором для этого рынка.
Как отмечают аналитики, ипотека и проектное финансирование являются займами, а это не соответствует религиозным канонам региона, где большинство населения исповедует ислам.
По данным собственного опроса, бюро PETRA, которые привела Киселева, менее 5% населения Дагестана готовы добровольно взять ипотеку при наличии других способов оплаты. При этом рассрочку на срок строительства выбрали бы 51% опрошенных, рассрочку по нормам шариата – 23%, заплатить наличными предпочли бы 21% участников опроса.
Типичная для кавказского региона индивидуальная застройка. Изображение создано с помощью нейросети Шедеврум
Что касается цифр по все же оформленным ипотечным кредитам, то за последние 4 года средний срок ипотеки в Дагестане увеличился на 7 лет и составляет 26,1 года. Просроченная задолженность по ипотеке за год выросла втрое, по данным 2024 года. А средний размер ипотечного кредита на новостройки снизился с 6,3 до 5,5 млн рублей. Это говорит о снижении покупательской способности населения.
Что касается вторичного рынка, то тут дело не только в заемщиках. По оценкам экспертов, порядка 30% собственников не готовы продавать свой объект недвижимости в ипотеку.
В классической мусульманской традиции ответственность за заем несут все участники процесса – и заемщик, и застройщик, и банк. В российской практике зачастую, если что-то случится, например, с заемщиком, то это становится только его проблемой. В Дагестане такой подход считается некорректным, отметила Киселева.
«Этот культурный фактор, который очень долго не учитывался, - добавила она. – Около 3 лет назад мы обсуждали как раз возможность рассрочки по нормам шариата, но именно проектное финансирование очень усложнило эту схему».
При этом, по ее словам, было бы ошибкой считать непопулярность ипотеки признаком отсталости рынка. «Рынок просто другой. Здесь ключевое – доверительное отношение, здесь достаточно большой объем налички, и тот из девелоперов, кто поймет это и выстроит свою стратегию правильно, не нарушая ценностей мусульманской республики, у того большое будущее», - считает эксперт.
Туризм и осторожный оптимизм
Еще одной специфической особенностью рынка недвижимости в Дагестане эксперты считают тот факт, что он во многом не отвечает реальным потребностям населения республики. В регионе, где большие семьи традиционно живут под одной крышей, логично было бы делать упор на развитие ИЖС или многокомнатных квартир – как минимум, для того чтобы обеспечить личное пространство разнополым детям и разным поколениям. Очевидно, стоило бы ожидать и высокого спроса на бюджетный сегмент семейного жилья – учитывая невысокие доходы населения. Однако рынок тут главным образом ориентируется на потребности туристического бума.
Как отметила Анна Морозова, в республике три наиболее активно развивающихся города - Каспийск, Дербент и Махачкала. Причем, Каспийск и Дербент как курортные города занимают более высокие позиции.
Наиболее чутко на туристический бум отреагировал рынок аренды. Согласно данным, которые привела Марина Киселева, в прошлом году в Махачкале на одно объявление о долгосрочной аренде в высокий сезон приходилось более пяти объявлений о посуточной. В Каспийске в прошлом году это было соотношение 1:14, в этом году 1:11.
«Самый распространенный мем сейчас – страх дагестанца, что он вернется однажды в родной город, а там сдают квартиры только лицам славянской наружности», - привела Киселева шутку местных жителей на злобу дня.
Не отстали и застройщики. По итогам 2024 года, которые приводят аналитики, около 50% предложенных ими квартир – студии и однокомнатные, у некоторых доля такого жилья составляет 70-80%. Эти показатели сопоставимы с другими регионами РФ, но в других регионах семьи с детьми до 16 лет составляют 15% домохозяйств, а в Дагестане таких – порядка 50-60%, привела статистику Марина Киселева. Она также привела открытые данные, согласно которым 44% жилых комплексов, строящихся в республике по 214 ФЗ, это класс «бизнес» и «элит» - при весьма скромных возможностях населения и невысоком покупательском спросе.
Местные участники рынка настроены оптимистично. Директор по продажам компании «Унистрой» (г. Махачкала) Айнур Рахмаев отметил, что с 2021 по 2025 год турпоток в Дагестан вырос более чем вдвое – с 1 млн до 2,1 млн человек. Туристическому буму поспособствовали в том числе коронавирусные ограничения и ситуация с международными санкциями.
Расул Гаджиарсланов уверен, что сфера туризма, как и экономика республики в целом, продолжат развиваться, в том числе благодаря действию в республике программы КРТ, отдельной программы комплексного развития Дербента и мастерплану, рассчитанному до 2040 года.
Говоря о выгоде инвестиций в объекты для аренды, он отметил, что квартира, купленная за 8 млн рублей, за 300 дней аренды может принести до 1,5 млн рублей в год.
Эксперты, однако, такого оптимизма не разделяют и делать ставки только на внешнего покупателя не советуют. В том числе и потому, что высокий туристический сезон в Дагестане длится меньше, чем 300 дней.
К перспективам развития рынка за счет турпотока аналитики относятся с осторожным оптимизмом. По их мнению, в республике, которая входит в топ-3 регионов с самой низкой обеспеченностью жильем, целесообразнее было бы создавать продукт для местного населения в сегменте «эконом», а не «элит». Также они считают, в регионе нужно развивать исламскую ипотеку.
И хотя в Дагестане пока не наблюдается массового захода российских инвесторов, эксперты надеются на позитивные изменения по мере перехода рынка в белое поле, а всех объектов – в зеленую категорию.
Татьяна БАШЛЫКОВА
