В сложившейся ситуации многое зависит от грамотной политики руководства строительных компаний
Московский Бизнес Клуб провел круглый стол «Рынок недвижимости: новые возможности». Выступили на нем и ответили на многочисленные вопросы журналистов представители двух крупнейших компаний-застройщиков Москвы – казенного предприятия города Москвы «Управление гражданского строительства» (УГС) и девелоперской компании «Главстрой».
Московское строительство: спасают регионы
Рынок недвижимости в России последнее время усиленно лихорадит. Особенно ударило по нему завершение программы массовой льготной ипотеки с господдержкой. Но судя по выступлениям на круглом столе, особой паники у застройщиков это пока не вызывает. По словам Ирины Мишакиной, начальника коммерческого управления компании УГС, активность со стороны клиентов снизилась, но сказать, что в разы, нельзя.
Конечно, Казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства» (КП «УГС») находится в более благоприятных условиях, чем любое коммерческое предприятие, поскольку оно входит в структуру Градостроительного комплекса Москвы и подведомственно Департаменту гражданского строительства столицы. Устойчивость ему придает и то, что УГС возводит социальные объекты столицы: больницы, школы, детские сады, объекты культуры и спорта, а также участвует в программе реновации.
Компания была создана в 2011 году, за прошедшие годы ее усилиями было возведено более 300 жилых домов, это 76,4 тыс. квартир; 175 школ и детских садов почти на 60 тыс. мест; 18 поликлиник и больничных корпусов и другие объекты.
Но это не значит, что предприятие может, как говорится, почивать на лаврах, наоборот, ответственность перед городом заставляет постоянно искать пути совершенствования политики компании.
Ирина Мишакина привела такие цифры: в настоящее время компания возводит около десятка крупных объектов и множество небольших; 82 % застройки ведется с привлечением заемных средств. Компания тратит на рекламу 0,7 % от доходов.
Ирина Мишакина проработала в компании 11 лет, и, по ее словам, ни разу годовые планы не были выполнены идеально, в полном объеме, мешали то экономические кризисы, то ковидные эпидемии… Но коллектив под руководством предприятия находит нестандартные решения. Спасают регионы. Так, в 2014 году сложилась непростая ситуация, когда большое строительство велось в Некрасовке. Тогда группа сотрудников в конце года полетела в Ямало-Ненецкий округ к газовикам. Как говорится, если гора не идет к Магомету… Была проведена большая работа по продвижению проекта, и у компании появилось достаточно клиентов, чтобы не останавливать строительство. В сложные периоды выездные бригады работали в Ставрополье, других регионах и успешно продвигали проекты УГС. При взаимодействии с регионами помогает сотрудничество с группой компаний «Самолет», которая активно работает на территории России.
Как считает Ирина Мишакова, строительные компании, чтобы успешно развиваться, должны постоянно осваивать инновационные, в том числе, импортозамещающие технологии, способствовать развитию отечественного программного обеспечения. Здесь внедрен процесс управления строительством через технологии информационного моделирования (BIM/ТИМ), которые позволяют оптимизировать проектирование, планирование и контроль за соблюдением проектных задач.
Еще один путь сокращения сроков строительства, повышения качества и эффективности производства – цифровизация. «Надо уходить в цифру», – уверена Ирина Мишакина. Как только УГС заявляет о новом проекте, в интернете сразу же размещаются все сопутствующие данные. С потенциальными покупателями стало легче работать, когда была введена электронная регистрация объекта. Теперь не надо приезжать в Москву, квартиру можно приобрести из любого региона в представительствах по программе маркетплейс «Наш дом», где можно получить электронную подпись. Прозрачность, надежность сделки подтверждаются репутацией компании, тем, что она работает под контролем московского правительства. И тем, что она продает только готовое жилье. Кстати, этот сегмент пострадал за последние месяцы в меньшей степени.
Что касается ипотеки, количество заемщиков в последнее время уменьшается, особенно когда процент кредитования приближается к 30, но люди надеются, что через два – три года ситуация наладится, и они смогут рефинансировать кредит. Как заметила докладчик, в Турции ипотечный кредит выдается под 50 %, и все равно семьи берут ипотеку и покупают жилье.
Сложные времена приходят и уходят…
Как заметила Евгения Богдан, руководитель комплексной автоматизации клиентского сервиса компании «Главстрой», «мы живем в условиях турбулентности». Евгения работает на рынке недвижимости с 2007 года. Что только не происходило за этот период: резкие взлеты цен на доллар (в тот период, когда расчеты велись еще в этой валюте); колебания стоимости ипотечного кредита; работа на «удаленке» в условиях эпидемий коронавируса; принятие и приостановление ипотечных программ; взлеты и падения цен на недвижимость: кто-то покупает квартиру за 10 млн руб., теряет платежеспособность, а квартира уже стоит, допустим, 8 млн руб. Такие резкие скачки наблюдались в 2008-м, 2014-м, 2018-м годах, а теперь вот в 2024-м году. Может, поэтому после такой закалки и нет особой паники от сегодняшних кульбитов в сфере недвижимости. Как говорится, сложные времена приходят и уходят...
Трудно и застройщикам, и заемщикам. Но нужно находить выход в любой ситуации, развиваться дальше, учитывать меняющиеся запросы своих клиентов. Конкуренцию среди застройщиков даже в самых сложных условиях никто не отменял.
Команда специалистов Главстроя отслеживает, насколько с их стороны грамотно и интеллигентно ведется работа с клиентами – от их первого звонка до покупки жилья, и далее, когда семья въезжает в новую квартиру, в период эксплуатации нового жилого комплекса. Чтобы оставаться высококонкурентной в условиях нестабильности, компания делает ставку на реализацию проектов комплексного развития территорий, создание комфортной среды:
- чтобы в доступной близости была вся необходимая инфраструктура: детские дошкольные учреждения, школа, магазины, доступная транспортная связь и т.д.
- семья должна получить не только качественное жилье, но и комфортную, безопасную среду. Здесь стремятся предоставить максимум удобств для новоселов, например, удовлетворить спрос на гаражи и парковки, обеспечить безопасное содержание транспортных средств;
- управляя построенными комплексами, в компании тщательно следят, какие службы арендуют нежилые помещения, чтобы был необходимый набор услуг в области торговли, медицинского, бытового, сервисного обслуживания. Как говорится, обеспечить «тапочную» доступность;
- создание условий для досуга детей, их безопасности, а также для отдыха всех проживающих. Здесь придерживаются концепции «закрытый двор», когда на дворовую территорию нет доступа для машин, «транзитных» пешеходов;
- повышение лояльности к семьям, даже если они не проживают в новой квартире.
В итоге такого грамотного маркетинга продажа квартир за счет повторных сделок достигает, в среднем, 10 %.
Верить и ждать
Несмотря на сложную обстановку, сложившуюся в сфере недвижимости, программы по вводу жилья в стране в этом году выполняются вполне успешно. По данным Минстроя России, за 10 месяцев ввод жилья составил 87,6 млн кв. м – на 1,6% больше соответствующего периода прошлого года. По прогнозам, в целом, планы года скорее всего будут выполнены. Тем более, что обычно последние два месяца бывают наиболее успешными. Правда, аналитики считают, что начало 2025 года может быть провальным. Но в стадии строительства находится более 119 млн квадратных метров жилья в многоквартирных домах, выдано более 16 тыс. разрешений на строительство. Ситуацию на рынке поддерживает «Семейная ипотека». Еще интересные цифры: жилищные займы выплачивают порядка 9 млн домохозяйств в России, или около 15% семей. Около половины – это заемные средства. Словом, остается верить и ждать возвращения доступной рыночной ипотеки.
Татьяна ШАВИНА,
член Союза журналистов России
