Рынок коммерческой недвижимости: добро пожаловать в катастрофу

В отличие от рынка жилой недвижимости рынок коммерческой недвижимости более быстро и чутко реагирует как на кризисные явления в экономике, так и на ее выздоровление. А потому, зная, что происходит в этом секторе, мы можем составить вполне объективную картину общей ситуации на этом рынке по итогам 2015 года. Помочь нам получить ее мы попросили эксперта в этой сфере — собственника группы компаний «Экоофис» Андрея КОВАЛЕВА. 

 

Из офисов в квартиры

— Андрей Аркадьевич, в чем особенность нынешнего рынка коммерческой недвижимости? Можно ли говорить о катастрофе 2015 года или для этого нет оснований?

— Рынок аренды офисной и торговой недвижимости — определенный индикатор состояния всего бизнеса. Если за арендой офисов и торговых мест выстраивается очередь, это означает, что дела идут хорошо. В этом случае мы имеем рынок арендодателя. Как только появляются вакантные площади, возникает рынок арендатора. А это верный признак ухудшения положения.

Сейчас как раз такая  ситуация. Фирмы закрываются или сокращают персонал, переезжают из больших офисов в меньшие, а то и вообще в квартиры. Это происходит в силу того, что сворачиваются целые направления бизнеса: туризм, многие виды импорта, поставка строительных материалов. Этот список можно продолжать.

Наши специалисты проанализировали запросы от потенциальных арендаторов офисов за последние 4 года. Из общего числа обращений свыше 90% касались небольших площадей — до 150 кв. м. При этом если в 2012 и 2013 годах этот показатель составлял 91% и 91,5% соответственно, то в последние два года он вырос до 95%. Таким образом, кризис усугубил уже ранее существовавший спрос арендаторов на офисы «мелкой нарезки».

Что касается общего объема спроса, то он в 2014 году снизился примерно на 30%, а в 2015 оставался на том же уровне. Это удалось за счет «перемещения» арендаторов из премиальных бизнес-центров в менее престижные, но расположенные в хороших местах. Экономические сложности вынудили многие компании отказываться от дорогой аренды и переориентироваться на более экономичные варианты.

В целом же, отвечая на ваш вопрос, скажу, что, с моей точки зрения, нынешняя ситуация близка к катастрофической. Идет сжатие потребительского спроса, пустеют торговые и офисные центры, а многие предприниматели просто закрывают бизнес.

Тем не менее, в целом я скорее оптимист, чем пессимист. И сейчас готов продать свои объекты за реальную цену и дешево купить те объекты, которые мне понравятся.

 

От банкиров-рейдеров — к банкирам-партнерам

— Чем нынешний кризис в секторе коммерческой недвижимости отличается от кризиса 2009 года?

— Тогда все происходило стремительно. В течение нескольких месяцев сильно упали торговые обороты. И к этому бизнес не был готов. Нынешний же кризис носит затяжной и плавный характер, нет одномоментного резкого падения.

Надо признать, что тот кризис кое-чему нас научил. Сегодня бизнес лучше готов к противостоянию негативным явлениям. Например, все стараются брать рублевые кредиты. В 2009 году у многих компаний были валютные займы.

Изменились взаимоотношения с банками. Я буквально со слезами на глазах наблюдал, как в 2008—2009 годах банки резко поднимали ставки по валютным кредитам с 9% до 20 % годовых.

Если в тот период банки были для бизнеса почти врагами, то сейчас — скорее партнеры. Я уверен, что если возникнет острая ситуация, мы сумеем договориться. Тогда же их поведение больше напоминало рейдерский захват, когда главная задача заключалась в отъеме активов. Хотя я не понимал, что они потом будут с ними делать.

Конечно, есть и сходства. Сегодня, как и в период любого кризиса, приходится снижать издержки: сокращать число охранников, подсобного персонала, ликвидировать транспортные службы. И одновременно открывать новые виды бизнеса. То есть нужно искать новые ниши, которые можно занять.

 

Возвращаемся к феодализму                  

— Насколько активно компании меняют дорогие офисы на дешевые? И что происходит с арендными ставками?

— Коммерческая недвижимость класса B-, С и С+ пока в целом держится. Есть из них отток, но есть и приток. А вот владельцам недвижимости класса A приходится туго: там только отток.

Сегодня главная задача любого собственника, любого управляющего коммерческой недвижимостью — сохранить арендаторов. Если у них возникают проблемы, многие владельцы помещений идут им навстречу. А чтобы завлечь новых, предоставляются различные бонусы. Например, у нас появилась услуга — бесплатный переезд. Несколько ранее была объявлена акция под названием «первый месяц бесплатно».

Более того, я сейчас готов, как и в 1990-е, работать по бартеру, брать в качестве оплаты стройматериалы, мебель, машины, продукты и все, что есть.

 

Распределение запросов на офисы класса В, В- по площади

Площадь, кв.м	2015	2014	2013	2012
10-20	26,2%	27,5%	25,4%	27,5%
20-30	19,2%	22,7%	20,8%	19,2%
30-50	21,8%	19,6%	20,4%	16,7%
50-80	13,1%	10,1%	13,1%	13,3%
100-150	14,0%	14,6%	11,8%	14,0%
400-600	2,6%	2,8%	1,8%	2,2%
600-1000	1,5%	1,0%	1,1%	1,0%
>1000	1,5%	1,7%	5,6%	5,9%

Источник: ООО «Экоофис»

 

Лучше договориться,  чем отнимать 

— Можно ли говорить о том, что в сегменте торговых центров ситуация несколько иная, чем в других секторах коммерческой недвижимости? Есть ли шанс, что вложения в  новые ТЦ окупятся, или они принесут инвесторам одни убытки?

— Если раньше торговый центр окупался за 5—7 лет, то сейчас сроки окупаемости растянулись до 12—15 лет, а для новых проектов при использовании кредитов могут составить 20 лет и более. И надежды на то, что они могут в ближайшее время сократиться, пока нет.

Я полагаю, что если компания строила ТЦ на кредиты, которые не в состоянии сейчас вернуть, банки будут идти навстречу и как-то решать этот вопрос. Потому что, если они отнимут построенное здание, продать его будет крайне затруднительно.

Например, если такой объект обошелся инвестору в $150 млн, то сейчас в лучшем случае за него можно выручить  $50 млн. Поэтому банкам невыгодно брать подобные активы себе — лучше договариваться. Тогда можно будет получать хоть что-то. Это предпочтительней, чем стать владельцем неликвидного товара.

И мы уже наблюдаем конкретные примеры совершенно другого сотрудничества. Недавно владельцы сети торговых центров пришли в один очень крупный банк, где у них был валютный кредит, который они уже не могли погашать. Пришли и предложили, чтобы у них забрали всю сеть торговых центров.

Поскольку были личные поручительства, банк дал кредит в рублях под 6%. Я считаю, что банкиры просто молодцы: по сути, они спасли и бизнес, и этих людей, и свой кредит.

 

Склады превращаются в коммуналки  

— Что происходит в сегменте складской недвижимости?

— Количество вакантных площадей выросло в первую очередь в высококлассных объектах. Складской сегмент обновил в 2015 году свой антирекорд по этому показателю. Уровень пустующих площадей в уже существующих складских комплексах приближается к 10—12%, в новых объектах показатель в течение года мог достигать и 25%.

Снижается активность арендаторов «золотой середины» (компаний среднего бизнеса) при одновременной активизации спроса со стороны малого бизнеса. В числе прочего этому поспособствовали политика импортозамещения, переход некоторых компаний из ранга среднего бизнеса в малый, оптимизация расходов на аренду помещений.

В качестве сопутствующих трендов стоит отметить курс на переезд небольших компаний-арендаторов из Подмосковья в пределы МКАД и стремление объединить склад и офис либо складские помещения с производственными. 

Думаю, что через полгода 25—40% складских площадей окажутся вакантными. Фирмы продолжат мельчать, поэтому более востребованными будут маленькие складские площади. И тут возникает проблема: за последние годы построено много огромных складских комплексов. И их на небольшие участочки не перегородишь.

На этом фоне достаточно благополучно выглядят склады невысокого класса, которые расположены в  пределах МКАД и готовы предоставлять арендаторам небольшие площади. Особенно, если эти склады сдаются на одной территории с офисом или в непосредственной близости. Также складские площади охотно снимают под небольшие производства, которые, с учетом стоимости импортных товаров и курса на импортозамещение в целом, сейчас развиваются достаточно активно.

 

«Центры активности» для увеличения активности

— Сильно ли сокращается число новых проектов по строительству коммерческой недвижимости?

— Бизнес-центры и торговые центры, которые находятся на завершающей стадии готовности, будут вводиться. А там, где выкопан, скажем, только котлован, строительство может быть остановлено или пересмотрена концепция и параметры объекта.

Если речь идет об офисном здании, то скорей всего все будет заморожено. Если речь идет о ТЦ, то, возможно, его площадь будет сокращена, а на свободном участке построят жилье. Оно все же пока продается, хотя рентабельность таких проектов сильно упала. 

В сложившей ситуации игроки рынка вынуждены искать новые форматы. Одним из них,  возможно,  станут  небольшие, до 10 тыс. кв. м, «центры активности». Основная их идея — собрать в одном месте компании, обеспечивающие какое-либо направление проведения досуга. Например, в качестве якорного арендатора может выступать фитнес-центр, а в торговой галерее расположатся магазины и кафе здорового питания, а также салоны красоты.

Экономическую эффективность подобного «центра активности» обеспечит его расположение  внутри жилого массива, наличие постоянных посетителей, а также сравнительно небольшой объем инвестиций. Таким образом, арендаторы торговой галереи также смогут получать постоянных покупателей.

Срок окупаемости такого проекта в нынешних условиях составит около 10 лет, что вдвое меньше, чем для крупного торгового центра с традиционной концепцией. Кроме того, возможна реализация проекта на условиях привлечения соинвесторов из числа будущих арендаторов. В этом случае срок возврата инвестиций будет еще меньше.

 

Москва — Детройт

— Что, по Вашему мнению, способно если не изменить ситуацию к лучшему, то хотя бы затормозить ее ухудшение?  

— Если правительство не предпримет кардинальных мер (например, освобождение малого и среднего бизнеса от налогов), не начнет стимулировать потребительский спрос льготными кредитами, ситуация продолжит ухудшаться.

Особое значение среди этих шагов имеет программа дотирования ипотечного кредитования. На нее было потрачено 90 млрд руб. Это капля в море, если учесть, что у нас трехпроцентный дефицит бюджета равен 1,5 трлн руб. Государство должно вложить в этот сегмент большие средства.

Если строительство начнет расти, оно потянет за собой другие сегменты: отрасль строительных материалов, повысится продажа мебели, посуды и много чего еще. И через относительно короткое время мы забудем про кризис. Если ничего из этого не будет сделано, тогда впереди нас ждут тяжелые времена.

Впрочем, они уже наступили. И однажды мы можем увидеть, что Москва все больше напоминает Детройт. Все будет пустеть: ТЦ, магазины, банки, рестораны, будут стоять пустые дома без стекол. Такая ситуация, увы, вполне реальна.  

Беседу вел Владимир ГУРВИЧ