13:30ДОМ.РФ откроет кредитную линию для строительства ЖК в Краснодаре

13:17Эксперты ТЕХНОНИКОЛЬ прогнозируют максимальное за 10 лет падение сегмента каменной ваты

13:00Региональный спрос на новостройки Москвы формируется городами-миллионниками

11:45ДОМ.РФ запускает ипотеку по ставке от 2,9%

11:30Бизнес сможет арендовать у города четыре участка по сниженной ставке 

11:00Резидент «Технополис Москва» вложит около 1 млрд руб. в новое производство

10:40Благодаря реновации в Перове сохранят три дома с авторской архитектурой

10:30Новый путепровод будет построен в районе Силино

10:00Эксперт: Цены на недвижимость будут снижаться и это неизбежно

16:30За строительством социальных объектов в Питере будут следить с помощью веб-камер

16:00Постройку "Великой украинской стены" на границе с Россией отсрочили до 2025 года

15:30В Дербенте начнется строительство госпиталя по проекту Минобороны

14:30Лайфхак: Как купить квартиру онлайн

14:15Сергей Левкин: В столице откроется онлайн-выставка, посвященная городским пространствам

14:00Брокеры обвинили застройщиков в участившихся попытках не платить комиссии

Без преференций со стороны государства бизнес в ГЧП не пойдет

logo russianconstruction.com
Без преференций со стороны государства бизнес в ГЧП не пойдет
Поисковые теги: Источник фото:

О проблемах жилья и механизмах применения схем ГЧП на рынке недвижимости рассказывает директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС при Президенте Российской Федерации, профессор Елена Иванкина



Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

На вопросы журнала отвечает декан факультета экономики недвижимости, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, президент FIABCI-Россия, д.э.н., профессор Елена ИВАНКИНА.

 

— Елена Владимировна, Вы выступаете за изменение концепции жилой застройки в России. Сегодня большинство российского населения проживает в многоэтажных домах. Чем Вас не устраивает такая ситуация?

— Дело не только в соотношении многоэтажных и малоэтажных домов. Болевыми точками жилищного вопроса являются:

- низкая доступность жилья для большинства населения;

- пониженный уровень обеспеченности граждан России жильем (в кв. м) по сравнению с другими странами мира;

- низкое качество жилого фонда (в особенности вторичного);

- высочайшая концентрация жилья на территории РФ;

- самый низкий в мире уровень миграции населения;

- недостаточный объем жилищного строительства в расчете на одного жителя РФ.

Москва считается городом с недоступной недвижимостью — это мнение большинства экспертов. По нашим подсчетам получается, что если считать по «белой» зарплате, 2% населения Москвы могут купить квартиры, а если учитывать «серые» схемы, то порядка 6%. При этом у нас наблюдается полное несоответствие стоимости жилья его качеству. В той же Москве «хрущёвка» стоит 150 тысяч долларов, а в любой стране мира вы можете за 50 тыс. долларов приобрести небольшую виллу или очень хорошую квартиру.

Поэтому государство должно определиться, кому именно нужно помогать приобрести жилье. Можно стимулировать тех, кто строит дешевле, можно предоставлять им в особом порядке (на условиях предварительного согласования) земельные участки. Законом сейчас разрешены даже голландские аукционы, когда для строительства арендного жилья выбирается тот вариант, при котором предложена самая низкая арендная плата. То же самое относится и к стоимости продаваемого квадратного метра. Здесь очень много механизмов, которые государство может использовать. Просто оно может обеспечить условия, при которых люди из социально значимых отраслей (здравоохранение, образование, культура, наука) имели бы возможность приобрести жилье по ценам, доступным для их бюджета, или взять его в социальную аренду.

Второй момент, определяющий необходимость изменения государственной политики, это то, что в нашей стране одна из самых низких обеспеченностей жильем населения. Мы строим на одного человека намного больше, чем Франция, Италия, Германия. Но у нас совершенно другая база: в среднем 22—23 кв. м на человека, а в Москве — всего 19. В Европе — от 60 до 80 «квадратов», а в некоторых странах дотягивает до 90—100. Никто в мире не считает жилье по метрам, все считают по bedrooms — количеству спален, а все остальное уже прилагается к этому.

К тому же жилой фонд характеризуется низким качеством, за исключением новостроек. Так что низкие доступность и обеспеченность нашего населения жильем и плохое качество этого жилья — главные наши проблемы. В России порядка 76% жилья — это многоэтажные дома, а четверть индивидуального жилого фонда вообще не может считаться жильем, так как оно не оборудовано водопроводом и канализацией.

 

— А что мешает массовому строительству в России малоэтажных домов?

— Оно у нас развивается довольно быстрыми темпами, если брать не только соответствующую госпрограмму, но индивидуальное жилое строительство. Но чтобы эта «малоэтажка» еще шире зашагала по стране, нужна воля руководителей субъектов федерации, поскольку по госпрограмме, принятой еще в середине 2000-х годов, земельные участки предоставляются кооперативу, строящему «малоэтажку», бесплатно, а коммуникации компенсируются (не на 100%, но в значительной степени) из федерального и регионального бюджета. Иными словами, региональный бюджет должен пойти на бесплатное предоставление земли и согласиться частично компенсировать затраты на коммуникации.

И те субъекты, где к решению жилищного вопроса своих граждан местные власти относятся положительно, входят в соответствующую госпрограмму поддержки «малоэтажки», получая тем самым целый ряд преференций. Но, увы, таких регионов у нас всего 26, а все остальные не торопятся предоставлять землю бесплатно и частично участвовать в компенсации.

 

— 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс, в соответствии с которыми запрещено передавать землю в бесплатное пользование на любые цели. И теперь получается, что те регионы, которые имеют проблемы с обманутыми дольщиками, не могут снять проблему, бесплатно предоставив новому застройщику землю под какой-то новый объект, тем самым погашая задолженность перед людьми со стороны предыдущей компании. По словам депутата Александра Хинштейна, следует срочно внести изменения в уже принятый и действующий закон. Вы согласны?

— Безусловно, согласна. Этот пункт надо отменять: его писали те, кто не знаком с социальными программами и обязательствами государства. Способы предоставления земли всегда должны быть разными, никогда не следует оставлять лишь один. Например, тот же аукцион совершенно не спасает от коррупции: у нас в Подмосковье кровь проливалась уже по пути к аукционам. Существует масса способов помешать проехать на аукцион, да и сами аукционы часто бывают подставными и т.д.

Механизм реализации земельных участков должен быть гибким. Например, если цель государства — успешно решать социальные программы и давать возможность развиваться такому эффективному способу, как малоэтажное строительство (которое, к слову, за исключением Подмосковья, укладывается в стоимость 30—35 тыс. руб. за 1 кв. м), то зачем этому препятствовать? Это же настоящий выход из положения чуть ли не для половины нашего населения!

 

— Какой Вы видите роль государственно-частного партнерства в создании современного рынка недвижимости?

— Что такое ГЧП? Это классический способ замещения государства на рынке частным бизнесом с предоставлением преференций тем компаниям, которые будут работать на государство же, но по особым правилам.

В основном это касается строительства необходимой государству инженерной и транспортной инфраструктуры. Почти все дороги в мире строятся на основе механизмов ГЧП. Земля дается на 20—30 лет в концессию частному бизнесу. Он строит великолепные платные дороги, мосты, развязки, порты и т.д. 30 лет извлекает из этого прибыль, а в конце оговоренного срока обязан передать это государству в идеальном состоянии. От этого выигрывают все.

Например, программа ГЧП в Индии предусматривает очень много преимуществ и для государства, и для бизнеса. Для государства это решение многих социально важных задач без затраты бюджетных средств: очень много больниц, университетов, библиотек строится по схемам ГЧП, не говоря о транспортной инфраструктуре. В Индии даже жилье в сельской местности строится на условиях ГЧП.

Но бизнес при этом получает землю в особом порядке предоставления (вплоть до голландского аукциона), а также облегченный доступ к кредитам, налоговые каникулы на 5 лет и сниженную ставку по кредитам.

Знаете, даже одной из этих мер достаточно для того, чтобы бизнес пошел в ГЧП, а там применяется весь этот комплекс! Неудивительно, что в Индии ГЧП невероятно успешно.

 

— Какая форма ГЧП наиболее оптимальна в наших условиях для строительства инфраструктуры и жилья под социальный наем?

— Я считаю, нам подойдут две формы: это классическая концессия и так называемый ВОТ (Build Operation and Transfer), что также связано с концессией. Бизнесу предоставляется земельный участок. Он строит на нем недвижимость — жилье или что-то иное. Какое-то время бизнес эксплуатирует недвижимость: продает квартиры, сдает их в аренду и пр. А потом уходит с этого рынка, передав все государству.

 

— В России есть бизнес, есть закон о концессии, недавно принят закон о ГЧП. Но пока что-то не видно очереди из бизнесменов, желающих работать по этой схеме. Почему так?

— Потому что пока не принят механизм реализации программ ГЧП, в законе же о концессиях перечисленные выше преференции не предусмотрены. А без них бизнес в ГЧП не пойдет.

 

— Значит, нужно менять законодательство?

— Да. Нужно менять закон о концессиях и дорабатывать новый закон о ГЧП. У нас вообще большая беда с принимаемыми законами: они очень часто пишутся без конкретного механизма реализации. Поэтому остаются благими пожеланиями, не более.

Вот столыпинская реформа: разрабатывалась много лет, но вышла в свет с абсолютно отработанным механизмом — вместе с законом о создании переселенческих комиссий, специальных банков для кредитования новых фермеров и т.д. Недаром Ленин говорил: «Еще семь лет мирного развития страны, и не была бы возможна никакая революция».

 

— Скажите, а нужно ли при доработке закона о ГЧП предусмотреть механизм ответственности властей? Ведь известны случаи, когда местная власть при обсуждении программы инвестировании в строительство того или иного предприятия обещает одно, а когда завод уже построили, разводит руками: «Извините, не получилось». И никакой ответственности за это не несет. А бизнес должен закладывать еще большие деньги, чтобы запустить это производство. Разве такое не редкость?

— Согласна. Это тоже наша российская особенность и беда: изменение правил игры по ходу игры. Вот поэтому договор о ГЧП должен быть прописан в мельчайших деталях, и до окончания его действия должно быть запрещено внесение любых изменений в этот документ.

Беседу вел Александр ГУСЕВ, подготовил Андрей ЧЕРНАКОВ



Похожие публикации




Партнеры