Какой будет Москва в ближайшие годы, во многом зависит от характера и направления градостроительной политики. Сейчас как раз тот период, когда она переосмысливается и постепенно разворачивается в другом направлении. Именно в таком ключе развернулась панельная дискуссия: «Приоритеты жилищной политики Москвы: как создать качественное и разнообразное предложение жилья», которая прошла на недавнем Московском урбанистическом форуме.
Доступное жилье городу не помеха
Успешность города определяется в первую очередь тем, насколько жилье в нем доступно для его граждан. Сегодня основные тренды развития российской столицы в целом совпадают с общемировыми тенденциями, считает Татьяна Полиди, исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города».
Но у Белокаменной есть и свои особенности. Для Москвы характерен дефицит разнообразия городской среды, наличие больших перепадов между владением жильем и его собственностью: здесь соотношение — 70:30 в пользу собственников. В большинстве же мировых мегаполисов преобладают арендаторы.
А вот в Москве аренда не развивается в силу того, что застройщикам выгоднее сразу продать все квартиры и получить прибыль, чем ждать долгие годы, пока за счет арендных денег окупятся их вложения.
Существует известный парадокс: чем больше мы благоустраиваем городскую среду, тем дороже становится в ней недвижимость. От этого страдают многие крупные города, с такой тенденцией приходится бороться на уровне целых государств и отдельных муниципалитетов. Приобретение жилья в собственность ежегодно обходится российскому государству в 200 млрд руб. налоговых вычетов. На эти средства можно построить 140 тыс. кв. м того же жилья.
Один из путей решения проблемы — перепрофилирование коммерческой недвижимости. Обычно подобные программы предусматривают предоставление инвесторам ряда льгот. И, как показывает мировой опыт, они могут быть успешными.
Например, такой проект позволил иметь доступное жилье даже в суперпрестижном Верхнем Манхэттене Нью-Йорка. А в штате Массачусетс действует специальная программа «Анти-сноб», требующая от застройщика, чтобы десятая часть нового жилья реализовывалась по умеренным ценам.
Доступное жилье сочетается с мегаполисом, более того, ему не следует превращаться в новые гетто — наоборот, оно должно быть встроено в участки, застроенные дорогой недвижимостью, подчеркивает Татьяна Полиди.
В СССР массовое жилье строили преимущественно на окраинах городов, и инфраструктура там оставляла желать лучшего. Но и в России положение не сильно изменилось: у нас до сих пор градостроительная политика идет вслед за инвестором, а должно быть ровно наоборот.
На ситуацию следует смотреть комплексно: строить не только качественное жилье, но и создавать качественную окружающую среду. Этот тезис также подразумевает развитие внутригородского пространства, в России же города в основном развиваются за счет увеличения территорий. Иными словами, редевелопмент имеет преимущества перед экстенсивным развитием.
Но самое главное — это рынок арендного жилья. Ни в одном мегаполисе мира горожане не владеют таким количеством недвижимости, как в Москве. Такую странную ситуацию породила бесплатная приватизация жилого фонда. Между тем доступный найм лучше, чем доступная собственность. И закономерно, что в столичном департаменте градостроительной политики уверены: доступным может быть только наемное жилье. Поэтому в правительстве Москвы планируют развивать различные инструменты аренды.
Красивые дома для бедных
По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, 40% жилья в Москве до сих пор вводится в панели, а планировка жилых кварталов на окраине города не только порождает уныние своей эстетикой, но еще и экономически неэффективна в силу больших расстояний между домами. Через какое-то время это вызовет потребность в точечной застройке. К тому же при такой планировке нет внятного разграничения публичного и частного пространства.
Поэтому целесообразно возводить здания углового типа. Это позволит провести разделительные линии между дворами, улицей и т.д. В числе других предложенных вариантов для типовых серий — возможность перепланировки, объединения квартир.
Все это должно идти в копилку решения главной задачи: как сделать московскую массовую застройку иной с точки зрения качества. Для этого есть целый набор приемов. Это использование принципов разноэтажности, внутреннее устройство домов должно иметь свободную планировку.
Нужно внедрять и новую эстетику строительства, облицовывать фасады домов разноцветными пластиковыми элементами, которые архитектор может комбинировать по собственному усмотрению.
— Мы видим, что это даже внешне не напоминает привычную типовую застройку. Это уже интересная жилая архитектура, — говорит главный архитектор столицы. — Ни в одном городе не считают жилье по квадратным метрам, а по единицам, и только у нас существует такая практика.
Борьба со стереотипами
Градостроительная политика должна активно реагировать на запросы населения. Как полагает генеральный директор концерна КРОСТ Алексей Добашин, крайне важно, чтобы она имела функциональную направленность.
Взять, например, дворы. Сейчас люди проводят в них в среднем по 15 минут в день, а должны — по 180 минут. Но для этого дворы должны быть полезными, чтобы людям там было чем заняться.
В этой связи нужно активней бороться со стереотипами. Жилая застройка квартала должна занимать лишь треть его территории, остальное — парковая зона. В Москве сегодня стоит примерно 40 тыс. домов, и рядом с ними нужно развивать дворовое пространство, насыщать его полезным содержанием.
Но стереотипам подвержены и сами жители мегаполиса. Например, значительное число людей до сих пор считают, что личный автомобиль — это роскошь, а не средство передвижения. И готовы часами стоять в пробках только для того, чтобы все видели, что они могут себе это позволить.
Не меньше заблуждений и в отношении жилья. Люди стремятся вместить в квартиру как можно больше вещей — например, старый велосипед, который займет в ней 1,5 кв. м. Если квартира стоит 300 тыс. руб. за кв. м, то место для хранения велосипеда обойдется в 450 тыс. руб. За эти деньги можно купить вполне приличный автомобиль.
Нелепо сегодня выглядит и извечное стремление обязательно жить в центре. На окраинах чище воздух, оттуда ближе до природы. При этом по цене одного квадратного метра на Остоженке можно купить целую квартиру в Новой Москве. Подобные представления сильно искажают ситуацию на рынке жилья.
Градостроительная политика сегодня отвечает запросу населения, констатировали участник дискуссии. А он на 80% заключается в том, что дом — это в прежде всего бетон и крыша, затем идет доступность транспорта, далее — сервисный комплекс, включающий в первую очередь детсад и школу. Москвичи вложили в недвижимость 517 млрд руб., но лишь 20% из них приобретают жилье с учетом окружающей среды.
Советская Москва была довольно однообразным городом, заметно уступавшим другим мегаполисам по своей динамичности. Современная же российская столица сильно изменилась, ее энергетика во многом преобразилась, но, увы, появились новые застойные и негативные явления.
Сегодня они накопились в такой концентрации, что пришла пора существенно пересмотреть большинства действующих градостроительных принципов. С тем, что это необходимо, согласны все.
Владимир ГУРВИЧ
Фото stroi.mos.ru
