Сложность долгосрочного планирования второй год подряд остается самой острой проблемой для большинства застройщиков многоквартирных домов. Этот фактор вновь занял 1 место в топ-10 проблем рынка МКД, составленного по итогам опроса представителей нескольких сотен девелоперских компаний из более чем 40 регионов России.
Почему застройщики сейчас не рискуют делать долгосрочные прогнозы? Какие возможности есть у отрасли и государства, чтобы изменить ситуацию к лучшему? Эти и другие вопросы обсудили в формате онлайн на площадке ЕРЗ РФ эксперты - гендиректор Единого ресурса застройщиков Кирилл ХОЛОПИК и руководитель проектов компании «Яков и партнеры» Александр АНТОНОВ.
Тройка лидеров
- Сложность долгосрочного планирования. Согласно данным опроса, которые привел Кирилл Холопик, 64% застройщиков оценивают эту проблему как острую, 30% отмечают, что проблема скорее есть, и лишь 6% ее не замечают. Очевидно, что низкая уверенность в будущем со стороны девелоперов во многом складывается из остальных факторов, вошедших в проблемную «десятку». Прежде всего, считают эксперты, следует отметить взаимосвязь с частыми изменениями «правил игры» на рынке, и особенно это касается условий по ипотеке.
- Рост себестоимости. Фактор внезапности этого показателя связан не столько с его лидирующей позицией, сколько с неожиданно резкими колебаниями: в сентябре 2024 года он внезапно «взлетел» с 4-го на 1-е место, а сейчас остается на 2-м. Согласно данным опроса, эта проблема является острой для 61% застройщиков. И только 5% - рекордно низкий показатель, по мнению экспертов - не считают рост себестоимости проблемой.
Девелоперы, рассчитывая экономику нового проекта, сравнивают нынешнюю себестоимость 1 м2 с аналогичным показателем в проектах, запущенных год назад. И в итоге получается, что за год себестоимость выросла на 10-20%, несмотря на то, что инфляция в России официально уже ниже 10%, поясняют аналитики.
Стоимость оборудования и материалов также растет медленнее инфляции, но застройщики (73%) все-таки считают это ощутимой проблемой. Рост расходов на банковское кредитование поднялся на одну позицию и обошел рост зарплат. Снижение ключевой ставки пока не помогло, поскольку речь идет и о стартовой ставке, а это – плюс 2-3% к ключевой.
- Сложность или стоимость банковского кредитования. Острота этой проблемы для застройщиков за год выросла сразу на несколько пунктов – с 8-го до 3-го места. Для 56% застройщиков работа с банками сейчас – тема болезненная, а для 15% такой проблемы не существует. Но как раз примерно 15% девелоперов на российском рынке работает за свои деньги, строя и продавая готовое жилье, отмечают эксперты.
Обновления не завершены?
- Частое изменение «правил игры». Правила строительства – по ФЗ 214 - существенно не меняются уже в течение 7 лет, хотя до 2019 года изменения происходили регулярно, отметил Холопик. Однако, считают эксперты, застройщики обеспокоены изменениями «правил игры» в финансово-банковской сфере, изменением условий кредитования, ипотеки.
«Бесконечное изменение условий ипотеки не позволяет в том числе осуществлять долгосрочное планирование. Мне кажется, вот эти два пункта – невозможность долгосрочного планирования и изменение правил игры на рынке – взаимосвязаны. Если бы ставки по ипотеке были стабильные, например, на протяжении 10 лет, сложностей не было бы», - считает Холопик.
Эксперты также отмечают, что практически во всех регионах резко меняются «правила игры» при смене губернатора - приостанавливаются выдачи разрешений, меняются генпланы. Тенденция в определенной мере коснулась и Москвы – как напомнил Холопик, со сменой заммэра (когда вместо Андрея Бочкарева должность вице-мэра по вопросам градостроительной политики и строительства занял Владимир Ефимов – прим. ред.) в столице правила также заметно изменились. «Пришла новая команда, предложила существенные изменения, мэр поддержал. С одной стороны, у некоторых застройщиков это вызывает недовольство, а с другой стороны, мы видим серьезный акцент на внешний облик города. Но для застройщиков это дополнительная непредсказуемость», - сказал гендиректор ЕРЗ.
Александр Антонов подчеркнул, что основные проблемные факторы, с которыми сталкиваются застройщики, влияют друг на друга: правила на рынке часто меняются, а это сказывается на себестоимости, на длительности планирования, на сложности получения градостроительных документов.
Деньги, кадры, дефицит
- Низкий спрос на новостройки. Одна из самых наболевших проблем последнего времени заметно снизила свою остроту, переместившись со 2-го места на 5-е. Но для 40% застройщиков этот фактор по-прежнему остается одним из наиболее актуальных. Как считают эксперты, в пятерке лидеров его удерживают высокие ставки ипотеки, сокращение льгот и – впервые за долгое время - снижение реальных доходов населения. Принимая решение об ипотечном кредите, люди оценивают не столько общую сумму, сколько ежемесячный платеж – какую часть их дохода он составит, и что останется на жизнь. По мнению аналитиков, сейчас этот остаток у многих оказывается меньше ожидаемого, а люди не готовы снижать качество жизни. Поэтому решение об ипотеке они принимать не хотят - даже если есть деньги на первоначальный взнос.
В то же время с уходом льгот и нулевых ставок комиссии банков снизились, и стоимость кредита в ряду факторов, влияющих на решение об ипотеке, ушла с 3-го на 8-е место.
Тем не менее, как отметил Холопик, на сегодня в каждом достроенном доме – порядка 30% непроданных квартир.
- Дефицит рабочих кадров. Нехватка рабочих на рынке уверенно занимала 1-е место в топ-10 проблем при строительстве МКД еще в феврале 2024 года. Сейчас она сместилась на 6-ю позицию, причем 17% участников опроса совсем не считают это проблемой. По мнению экспертов, с одной стороны, такую динамику можно расценивать как симптом улучшения ситуации, а с другой, как считает Антонов, это может быть связано с сокращением объемов строительства и снижением вывода на рынок новых проектов.
По данным hh.ru, которые привел Холопик, число вакансий рабочих в строительстве сокращается, а число резюме увеличивается месяц к месяцу на 30-40%. Это очень существенные изменения на рынке труда, считает он. «Если это продлится хотя бы год, мы уйдем от дефицита рабочих кадров к безработице», - отметил гендиректор ЕРЗ.
- Избыточная сложность и длительность подключения к сетям. Этот фактор сместился с 5-го на 7-е место по сравнению с прошлым годом. Однако для 37% девелоперов проблема по-прежнему остается острой. Эксперты отмечают, что, в первую очередь, это касается стоимости - сетевые компании не могут повышать тарифы и вынуждены перекладывать на девелоперов инфраструктурные расходы, включив их в оплату за подключение. Кроме того, несмотря на соответствующий закон, отсутствует достоверная информация о свободных точках подключения.
«Тема чувствительная, потому что мы знаем, как существенно изношен фонд, да и стоимость прокладки новых инженерных сетей высокая. При этом есть такая точка зрения, что девелоперы на протяжении нескольких лет получили сверхприбыль, а теперь нужно поддержать и других участников рынка», - прокомментировал ситуацию Антонов.
Покупатели-экстремисты, недостаток руководителей и генпланы «для галочки»
- Потребительский экстремизм. Неоправданно завышенные требования к качеству жилья в последнее время стабильно занимают одно из последних мест в десятке самых острых проблем застройщиков МКД. По-прежнему острой проблему считают 33% застройщиков. Снизить накал страстей вокруг этой темы помогли введенные ограничения, согласно которым, по строящемуся жилью нельзя предъявить требование о возмещении убытков больше, чем на 3% стоимости квартиры.
«Со стороны покупателей были вопиющие случаи, когда компенсация превышала стоимость квартиры», - напомнил Антонов. Теперь энтузиазм так называемых юристов, которые на этом бизнесе очень хорошо зарабатывали, поубавился. Но и девелоперам нужно искать пути, как повышать качество строительства квартир, отметил эксперт.
- Несовершенство градостроительного регулирования. С одной стороны, динамика показывает некоторое обострение этой проблемы для девелоперов – она не только вошла в 10-ку, поднявшись с 12-го места, но и подросла внутри еще на одну позицию. С другой стороны, доля застройщиков, которые не видят в этом проблемы, достаточно велика – она составляет 26%.
Что касается конкретных недостатков, с которыми приходится сталкиваться на местах, это прежде всего, устаревшие или составленные «для галочки» генпланы городов. По мнению экспертов, такая ситуация объясняется нашей спецификой – в России не борются за конкурентоспособность городов, потому что снижена мобильность населения. Но хороший генплан не очень затратен для бюджета, и в наших реалиях повысит привлекательность города для бизнеса, утверждают аналитики.
Среди проблем на местах застройщики отмечают субъективизм процедур и решений властей, трудности в достижении договоренностей, отсутствие регламентации и дефицит земли для строительства.
- Дефицит управленцев. Проблема нехватки управленческих кадров выходила в лидеры вместе с общим дефицитом кадров в отрасли. Однако для более объективной оценки ситуации ее определили как отдельный фактор. Судя по динамике – снижение с 1-го до 10-го места с февраля 2024 года – проблема с руководством в отрасли активно решается. Однако сильную управленческую команду собрать сложно.
Как показывает мониторинг, главные «болевые точки» в строительстве МКД тесно взаимосвязаны и мало чем отличаются от узких мест в отрасли в целом. Правильно обозначенная проблема и понимание ее причин – это как минимум половина пути к успеху.
Татьяна БАШЛЫКОВА
