Комплексное развитие территорий (КРТ) охватило десятки тысяч гектаров площади практически по всей стране. Построены и продолжают строиться миллионы квадратных метров жилья, социальных объектов, инфраструктуры, однако внедрение нового механизма стало серьезным испытанием – и для девелоперов, и для властей на местах, и даже для жителей регионов.
Почему одни проекты КРТ успешно реализуются, улучшая качество жизни в регионах и принося экономическую выгоду девелоперам, а другие - пробуксовывают, или, говоря профессиональным языком, «не летят»? Что необходимо для повышения эффективности нового механизма? Эти вопросы обсудили участники круглого стола «КРТ. Проблемы и перспективы», организованного порталом всеостройке.рф.
Хрущевки 2.0: забытая история или новая реальность?
Основная цель КРТ не ограничивается строительством нового жилья, это механизм, направленный на развитие территорий в целом. В то же время экономическая составляющая всегда остается приоритетом для бизнеса. Успешную работу механизма КРТ обеспечивает баланс, позволяющий внедрить интересный проект без ущерба для экономики, однако добиться его удается далеко не всегда. Часто новые комплексные проекты уже на этапе аукциона уступают мелким местным застройщикам, потому что главным критерием на каждом таком аукционе является цена, а главным фактором для региональной власти – привычные алгоритмы работы.
«Что получается на практике: есть участок с ветхим или аварийным жильем, в центре города, мы идем с благими намерениями - сломать старые бараки, сделать квартальную застройку, но в итоге часто выигрывает местный маленький застройщик с минимальной себестоимостью, и вместо «ржавого пояса» или ветхого аварийного жилья мы получаем безликие панельки, «хрущевки» 2.0., которые формально будут утверждены, потому что есть победитель КРТ», - привел пример замгендиректора «ФСК Регион» Роман Капинос.
Еще один проблемный момент, связанный с КРТ – проблема переселения жителей.
«Когда у нас есть свободные участки, мы можем сделать так называемое волновое переселение. Но что делать, если у нас нет свободных участков? Зачастую есть странные требования относительно необходимости либо аллокации средств для выкупа, либо физического выкупа квартир для переселенцев. Финансовой модели, которая бы выдержала такую нагрузку, я не знаю. Потому что у регионов, если это не Москва и не Сочи, доходы все-таки достаточно скромные», - констатировал Роман Капинос.
Нужна реальная финансовая модель
В конкурсе по КРТ, согласно постановлению правительства, два параметра отбора: цена прав на земельные участки и объем инвестиций. Но не прописано, каким образом в дальнейшем будет производиться оценка этого объема инвестиций, отметил директор группы компаний «Сибпромстрой» Дмитрий Шаповалов.
В итоге участники конкурса предлагают проекты, финансовая модель которых не отвечает реальному положению вещей.
«На выходе мы имеем конкурс, где, например, при цене продажи жилья в данном районе – 95 - 97 тыс. руб. за 1 кв.м цена инвестиций, которые заявляет участник, составляет 150 тыс. руб за 1 кв м.», - рассказал Шаповалов.
По мнению Романа Капиноса, финансовую модель для заявления ее на конкурс в рамках КРТ зачастую «рисуют на коленке», и никто не проверяет ее на адекватность.
Девелоперы сходятся во мнении, что проектам КРТ необходима профессиональная экспертиза, где каждое предложение будет оцениваться с точки зрения себестоимости, сроков реализации, цены начала и окончания продаж, с учетом внешних рисков, включая ситуацию с численностью населения в том или ином регионе.
«Должно быть еще и привлечение общественности – градостроительного или архсовета, который собирается по каждому отдельно взятому участку под КРТ, - считает Капинос. - Да, это путь жесткой дискуссии, да, инвестировать в комплексный проект - это достаточно дорого, не все готовы вкладываться в придомовые территории в ущерб количеству метров, размещенных на данном участке. Но это позволит достичь той цели, ради которой ввели КРТ – преобразить облик городов, сделав их комфортными для жизни и красивыми».
Инфраструктурный вопрос
По мнению Дмитрия Шаповалова, КРТ не хватает механизма синхронного создания социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов, когда экономическая модель требует софинансирования. Появление таких механизмов позволит на стадии конкурсных отборов исходить из реальной финансовой модели, и вошедшему в проект девелоперу не придется под влиянием новых обстоятельств сдвигать графики и изыскивать инструменты для реализации проектов. Тем более что выйти из проекта КРТ, войдя в него, очень сложно.
«Закон сейчас закручен достаточно жестко, и если ты зашел в проект, даже если что-то пошло совсем не так, ты не можешь передать права, не можешь продать, заложить, ты полностью за него отвечаешь», - отметил Роман Капинос.
Хорошо, если нагрузку по строительству транспортной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры в рамках КРТ может взять на себя застройщик. Однако зачастую он не в состоянии полностью обеспечить инфраструктурную часть проекта, и особенно остро такая проблема стоит в регионах. Отличным подспорьем в подобных случаях может стать участие региональной власти, однако не каждому местному или региональному бюджету это по силам. На сегодняшний день вопрос приходится решать индивидуально, и многое зависит от того, насколько продуктивным получится диалог между бизнесом и властью.
Например, обеспечивать социальную инфраструктуру застройщикам в Пермском крае помогает так называемый социальный взнос, по договоренности с властями региона, рассказал генеральный директор ОРСО Групп Михаил Бесфамильный.
«Социальный взнос определяется так: если застройщик изменяет предельный параметр плотности, то с каждого квадратного метра платит определенную сумму. Когда ты заходишь в КРТ, власти определяют твои обязательства исходя из нее. Средства идут в городской бюджет и используются на строительство социальной инфраструктуры, это особенно эффективно если полностью сам застройщик не может на себя взять строительство такого объекта», - рассказал гендиректор ОРСО Групп Михаил Бесфамильный.
Однако, как отметил замгендиректора MR Group Андрей Кирсанов, 25 июля прошел первое чтение законопроект, который предлагает сделать обязательным условием для застройщика – участника КРТ строительство инфраструктуры за собственный счет. Возможность софинансирования из местного, регионального или федерального бюджета предусматривается, но четко этот момент пока не проработан. Если этот закон будет принят, социальный взнос может стать историей.
«Калибровка» и единый алгоритм
Законодатель дал большое количество полномочий регионам при реализации проектов КРТ, но местные власти не очень инициативны в этом вопросе. Они стремятся остаться в привычных рамках и не позволяют застройщику воплотить интересные комплексные идеи, считает Алена Мурзина, главный специалист по земельно-имущественным отношениям отдела подготовки земельного банка девелоперской компании «Брусника».
Исполнительный директор группы компаний «Железно» Юрий Перминов объяснил такую нерешительность трудностями, связанными с необходимостью считать экономику, финансовую модель.
Девелоперы считают, что в помощь регионам нужен некий единый алгоритм, разработанный на федеральном уровне.
«Необходима методика, разработанная ДОМ.РФ и Минстроем, которую регионы могли бы использовать. Условно говоря – электронная табличка, в которую они могли бы поставить свои данные и увидеть, «летит» проект или не «летит». Пока единого шаблона, по которому можно оценивать экономику проекта и его целесообразность, просто не хватает», - сказал Перминов.
Однако при разработке методики необходимо учитывать специфику региона, экономическую и социальную составляющую, и на этой основе провести «калибровку», считают застройщики.
«Необходима диверсификация требований КРТ в сторону регионов, связанная с основными триггерами, такими как численность населения, локация, степень обеспеченности инженерной инфраструктурой, отдаленность от региональных центров и столиц, и в зависимости от этого решать, в каких регионах все реализуется за счет застройщика, а в каких, в силу меньших параметров, - за счет бюджета, - сказал заместитель руководителя департамента развития ГК ТОЧНО Аршак Макян. - При таком подходе мы как девелоперы можем понимать, с чем столкнемся, при расчете финансовой модели, при защите проекта в банке».
Законодательство: что требуется изменить
Как отметила Анна Должанская, руководитель по параметрам развития территории подразделения «Градостроительство» ДОМ.РФ, данный институт развития активно работает над тем, чтобы создать рабочие механизмы внедрения КРТ, удобные для практического применения. Один из них - созданный в конце прошлого года механизм регионального оператора.
«Механизм регионального оператора - новый, он еще не достиг своего окончательного развития, но это именно тот механизм, который необходимо развивать и дорабатывать, чтобы развивать территории, которые не обладают достаточной инвестиционной привлекательностью, все-таки обеспечить таким территориям и городам возможность КРТ для комплексной жилой застройки под переселение, потому что на данный момент это совершенно «нелетающие» проекты, - сказала представитель ДОМ.РФ.
Также с прошлого года ДОМ.РФ. прорабатывает возможность залога для территорий под проекты КРТ, этот проект уже обсуждается, и, с большой вероятностью, решение об этом будет принято до конца года.
Следующая инициатива - это развитие сложных территорий с различными видами публичной собственности, где рядом находятся участки федеральной, региональной, частной собственности.
«Прорабатываются возможности развития этой территории с использованием единых торгов для всех этих площадок», - сказала Должанская.
Замгендиректора MR Group Андрей Кирсанов среди несовершенств законодательной базы в сфере КРТ отметил понятие «смешанной застройки», которого нет в Градостроительном кодексе. Еще один спорный момент - неравномерная ответственность частного и публичного партнера за неисполнение или ненадлежащее исполнение КРТ. Для частного партнера определены существенные штрафы, а для публичного она очень расплывчата, действующим законодательством не установлена.
«Чем больше проблем на практике, тем больше их причин надо искать в законодательстве», - заявил Кирсанов.
КРТ – механизм, с помощью которого происходит развитие городов России, его основные задачи - повышение качества и комфорта городской среды, улучшение их внешнего облика. Реализация программ КРТ для жителей России – это не только возможность расселения аварийного жилья, но и появление в регионах необходимой социальной, транспортной, коммерческой инфраструктуры.
«Анализ практики КРТ в регионах показывает, что еще необходима достройка механизма, например, в части предоставления дополнительных гарантий застройщику, реализующему такие проекты, снижения регуляторных и правоприменительных барьеров», - обобщил опыт девелоперов вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.
Однако все вовлеченные в КРТ стороны едины во мнении: это механизм крайне важный, и, хоть его освоение идет и не без проблем, появляются новые возможности, которые делают его более удобным в реализации.
Татьяна БАШЛЫКОВА
