15:59Утверждены правила формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства

14:56В России проведут анализ прочности модификаций самолета Сухой Суперджет

13:14Участок синей ветки от «Молодежной» до «Парка Победы» закроют с 26 сентября

12:17Сквер на Новосмоленской набережной Петербурга приведут в порядок

11:20Экологические требования для строительной и отделочной продукции из ПВХ будут ужесточены

10:56МЦД-3 «Зеленоград-Раменское» планируется запустить через два года

10:11В Подмосковье отремонтируют мост через реку Яхрома

09:26Жители 13 домов в Северном Измайлово начнут переезд по реновации в ноябре

09:00Когда включат отопление в Москве

08:43Стартовал пятый фестиваль «Открытый город»

17:57Кампания по вакцинации от гриппа стартовала на объектах бюджетного строительства

17:23Для Надеждинского металлургического завода обустроят третье поле хвостохранилища «Лебяжье»

16:16Свыше 250 объектов проектируется и строится в Москве по программе реновации

15:41Дом-интернат для престарелых и инвалидов построят в Королеве в 2022 году

15:07На дороге М-8 в Московской области установят противоослепляющие экраны

Маржой не вышел: почему региональным застройщикам отказывают в кредитах

logo russianconstruction.com
Маржой не вышел: почему региональным застройщикам отказывают в кредитах
Поисковые теги: Источник фото: pixabay.com, newsnn.ru, vk.com/mossobyanin

В июле  исполнился ровно год с того момента, как стартовала программа проектного финансирования. Ее первые итоги оценивают по-разному. Для одних проектное финансирование и эскроу-счета стали твердой гарантией того, что деньги, вложенные в новую квартиру, ни за что не пропадут. Другие высказывают осторожные опасения по поводу того, как – не в лучшую сторону – может измениться российский строительный рынок. Если крупные застройщики перешли на новый формат почти безболезненно, то средним и мелким - похоже, предстоит ряд трудных лет. О первых результатах реформы «Строительство.RU» побеседовало с чиновниками, застройщиками, экспертами.




Минстрой радужен в оценках

На недавней пресс-конференции в ТАСС, посвященной первым итогам реформы, знаменующей переход на проектное финансирование, замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин был радужен в оценках.

По его словам, сегодня в стадии строительства с привлечением средств граждан находится порядка 99, 5 млн. кв. метров жилья. И 35% из этого объема – проектное финансирование с использованием счетов эскроу. По мнению замминистра, это самый основной и главный ответ на вопрос, состоялась ли реформа. Реформа однозначно состоялась.

Никита Стасишин напомнил, что до введения эскроу-счетов правительством было принято постановление, которое позволяло  достраивать проекты по старым правилам, если они подпадали под ряд критериев. Много было рассуждений о том, что это даст застройщкам возможность еще много лет работать по старинке, собирая деньги с дольщиков. Мол, никто, если будет хотя бы малейшая возможность, не перейдет на эскроу-счета.

 

- Так вот, - резюмировал чиновник, - из того, что мы видим по нашим проектным декларациям, через единую информационную систему жилищного строительства, даже те компании, которые теоретически могли достроить свои объекты по старым правилам, с привлечением средств граждан в соответствии с 214-м законом, - с жесточайшим банковским сопровождением, жесточайшим контролем целевого использования средств, даже эти компании все равно перешли на использование счетов эскроу.

...Вообще, как помнит наш читатель, страхов по поводу перехода нового строительства под контроль банков, действительно, было много. Опасались, что цена квадратного метра катастрофически взлетит. Некоторые предрекали рост в 20-30%. Не случилось. Цена выросла, но далеко не в таких масштабах.

Кто-то говорил, что ставки по кредитам в рамках программы проектного финансирования будут запредельными. И это, к счастью, не сбылось. Сегодня эта ставка колеблется в районе от 0, 01 до 2-3%.  Вот какие цифры, например, приводит директор департамента финансов девелоперской компании «Инград» Петр Барсуков:

- ...Признаюсь, мы опасались высоких процентов, но оказалось, зря. Сейчас наша ставка по портфелю, реализуемому в режиме эскроу, составляет 2 с небольшим процента. По зрелым проектам – в средней и высокой стадии готовности – эффективная ставка приближается к 0, 01%. То есть, увеличения стоимости финансирования с переходом на эскроу не произошло.

Еще одна «страшилка» годовой давности: некоторым казалось, что банковская система не заинтересована в такой работе, и благополучно ее провалит.  В итоге оказалось, что наши крупнейшие банки проявили просто выдающуюся самоотверженность, обкатывая новый формат взаимодействия с застройщиками. Минстрой даже вынес устную благодарность Сбербанку, банку ДОМ.РФ и т.д.

Много было спекуляций  и по поводу того, что жилищное строительство встанет. Что новые проекты вообще перестанут выходить на рынок.

- Несмотря на все сложности, которым подверглась отрасль жилищного строительства за последние полгода, мы видим, что ни один начатый проект не встал, ни один проект не остановился с точки зрения привлечения средств граждан – опроверг эти мнения Никита Стасишин.

Застройщикам с низкой маржинальностью визит в банк заказан

Между тем, даже в Минстрое признают, что «...не все так гладко в реализации реформы, есть точечные вопросы». Существуют регионы, где доходность в проектах не превышает 15%. И Минстрой совместно с ЦБ, по словам замминистра, сейчас работает над тем, как вовлечь такие регионы в процесс перехода на эскроу-счета.

Беспокойство Минстроя не случайно. Наиболее уязвимыми в ходе реализации программы проектного финансирования оказались именно региональные застройщики, которым, из-за низкой маржинальности их проектов, сложно получить кредит.

- Для крупных застройщиков, особенно для тех, которые входят в периметр того или иного банка, переход на эскроу не создал особых проблем, - прокомментировала ситуацию в эксклюзивном интервью «Строительству.RU» авторитетный эксперт в области строительства и недвижимости, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM Валерия Мозганова. - Банк спокойно рассматривает проекты. Особенно если это столичный высокомаржинальный регион. С понятными рыночными условиями, понятной структурой спроса.

Основная проблема, - продолжает Валерия Мозганова, - конечно, рисуется в регионах, там, где имеется низкомаржинальный девелоперский бизнес. У нас маржинальность, в среднем по России. считалась где-то 21 с небольшим рубль на квадратный метр. Это включая Москву. Если мы уберем Москву, эта цифра будет еще ниже!

 

Как оказалось, выше 21 одного рубля на квадратный метр  маржинальность только у семи регионов. В остальных  показатели прибыльности вызывают грустную улыбку, а есть регионы с отрицательной маржинальностью, где девелоперский бизнес вести просто невозможно.

- Понятно, что банки проектам с низкой маржинальностью, непонятной динамикой продаж, в регионах с неустоявшейся структурой спроса (особенно сейчас) кредиты не выдают, - констатирует наша собеседница.

Ситуация усугубляется тем, что есть небольшие города, где застройщик вообще один, и его банкротство может привести к полой остановке строительства в этом городе.

По свидетельству эксперта, у нас резко увеличилось число отказов по ипотечным кредитам. Ровно такая же история происходит в среде банковского финансирования. Очень многие застройщики кредитов не получили, потому что они не соответствуют банковским критериям. А некоторые сами отказались, потому что кредиты с такой ценой денег делают бизнес неинтересным.

- Поэтому, - говорит Валерия Мозганова, - у нас сегодня идет серьезное сокращение объемов строительства, серьезное сокращение полученных разрешений на новое строительство. И в этой связи будет непросто выполнять поставленные перед стройкомплексом задачи - возвести 120 млн. кв. метров жилья – даже при том, что эта задача отодвинута на 2030-й год.

По мнению опрошенных нами игроков рынка, на сегодня все ключевые строительные активности сосредоточились в нескольких даже не регионах, а городах.

- ...Тут трудно осуждать банки, - замечает Валерия Мозганова, - потому что они рискуют деньгами своих акционеров, своих вкладчиков. И рисковать ими просто так они, конечно же, не собираются. И вешать себе на баланс недостроенные объекты они тоже не хотят.

Как будет развиваться ситуация дальше – посмотрим. Пока, по мнению эксперта, все идет трудно, с очень большими сложностями.

За дольщиков мирных замолвите слово

Справедливости ради, заметим: программа проектного финансирования делалась, в первую очередь для дольщиков, которые то и дело переходили в статус обманутых вкладчиков. И здесь реформа долевого строительства своих целей достигла. Безо всяких «но».

 Об этом напомнила в разговоре с обозревателем «Строительство.RU» председатель Международного Клуба инвесторов «Интеграция», вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

- Я много лет ратовала за то, чтобы было введено именно проектное  финансирование, а не какие-то суррогатные формы страхование. Потому что на получение компенсаций в наших страховых компаниях зачастую рассчитывать не приходится – российский страховой бизнес еще очень несовершенен. В плане сохранения денег дольщиков – только проектное финансирование! Других вариантов для России просто нет. Я эту свою позицию озвучивала на разных уровнях, выступала в Госдуме. Обращала внимание, что в цивилизованной Европе такой формат давно существует. И вот, наконец, свершилось. 

Надо признать, что подавляющее большинство застройщиков восприняли эту реформу негативно, - не скрывает Ирина Радченко. - Потому что они бесплатно пользовались деньгами дольщиков, не неся перед ними никакой ответственности.  И когда этот «праздник невиданной щедрости» отменился, недовольство, особенно в регионах, от региональных застройщиков, было достаточно сильным.

Но те строительные компании, которые были изначально ориентированы на современный подход, кто привлекали деньги не граждан, а институциональных инвесторов, абсолютно безболезненно перешли на  эскроу.

 

 

- Ирина, и все же, как вам кажется, отказ региональным застройщикам в получении кредитов – насколько серьезные последствия это может иметь для строительного рынка? - спрашиваем у нашего эксперта.

- Мне кажется, региональные девелоперы думали так: ввяжемся в драку, а там посмотрим, - размышляет Ирина Радченко. - Кто-то надеялся на рост цен. Ведь  как было раньше: девелоперы привыкли получать по 200% прибыли. Но надо понимать, что те времена ушли. И сейчас маржа застройщиков приближается к среднеевропейской.

Понятно, что когда такой застройщик идет в банк и показывает свои документы («вот, у меня низкая маржа...»), то банки отказывают, потому что какой банк будет рисковать.

Позиция у Ирины Радченко жесткая. Она считает, что все проблемы региональных застройщиков – от неправильного подхода к бизнес-планированию. От отсутствия компетенции самого руководства, которое, начиная стройку, не понимает, каким образом оно будет получать доход. 

А банки, собственно, не против регионалов. Но и рисковать не хотят

А что об этом думают сами банки, на которые теперь и возложили ответственность за замедление строительной активности в малых городах и городках.

- ...Сейчас у нас открыто кредитных линий на 1,4 трл., - рассказала на пресс-конференции в ТАСС заместитель Председателя Центробанка Ольга Полякова - Банковский сектор ранее никогда не предоставлял суммы на жилищное строительство. Раньше основными денежными средствами застройщика были деньги, собираемые напрямую от физических лиц. Сейчас же все риски сместились на балансы банков.

Ольга Полякова не скрыла, что банки, кредитуя застройщиков, очень внимательно относятся к оценке рисков: и на этапе принятия решения, и в процессе всего жизненного цикла и кредита, и проекта.

- Основным источником фондирования являются средства граждан, аккумулированные не только на счетах эскроу, но и на вкладах. И мы должны быть уверены, что наши денежные средства сохранны, - уточнила Ольга Полякова.

В то же время она обратила внимание на то, что за надежными застройщиками бегают сами банки, а не наоборот. Банки сегодня начинают конкурировать за хороших застройщиков. И число банков, готовых финансировать проекты по строительству жилой недвижимости, расширяется.

Между тем, Ольга Полякова признала, что есть объекты с низкой маржинальностью. Строятся они в маленьких городах. И Правительство сейчас думает над тем, каким образом помочь региональным застройщикам, имеющим положительную репутацию, достроить объекты.

- Безусловно, люди в малых городах также нуждаются в улучшении жилищных условий, - подчеркнула авторитетная представительница банковского сектора.

Ну что ж, понимание проблемы – это уже хорошо. Это первый шаг к ее решению.

Тотальная санация и кризисный управляющий или подождать пока все само рассосется

Какие же ноу-хау для того, чтобы разрулить ситуацию, предлагают эксперты?

- Думаю, надо создавать департамент при Дом.РФ, при правительстве – по санации таких застройщиков, считает Ирина Радченко. - Надо отстранять руководство этих компаний и вводить кризисное управление. Не надо засовывать голову в песок и говорить, что ничего не происходит. Раз была ошибка застройщика, значит в его ситуацию должны вмешаться власти. Но застройщик должен понимать, что всё, он прощается с этим проектом. Раз не справился, дольщики не должны страдать.

У Председателя Правления банка ДОМ.РФ Артема Федорко собственное мнение.

- Считаю, что от реформы выиграли все, и, в первую очередь, застройщики, - уверен Артема Федорко. - Ритмичность финансирования сыграла позитивную роль на фоне пандемии – это было крайне важно. Несмотря на самоизоляцию, банки продолжали финансирование все начатые объекты.

Во время работы по новой схеме ни один дом не стал проблемным. По всем домам, реализуемым с использованием эскроу-счетов, финансирование происходит ритмично, и ни  один дом в реестр проблемных домов не вошел.

Артем Федорко подчеркнул, что для банков такой механизм крайне интересен. Это новый бизнес, новые клиенты. Банками открыт большой объем кредитных линий. Это один из самых быстрорастущих сегментов банковского кредитования. И показывает рост, несмотря на пандемию и кризисные явления...Ну а возникшие проблемы, видимо, надо решать по мере их поступления.

По-видимому, банки готовы искать компромисcы. Рынок, на который они вышли, и бизнес, которым они теперь занимаются, им интересен.

- До начала этой работы (реализации программы проектного финсирования - прим. Авт.) многие говорили, что это вообще приведет к краху строительной отрасли, - размышляет другой наш эксперт, Валерия Мозганова. - К краху – не краху, но к проблемам и сокращению объема предложения – приведет точно. И пока в регионах сформируется какая-то система, которая сможет это строительство поднять – пройдет не один год. 

- Валерия, - поинтересовались мы, - а как вы относитесь к разговорам – они давно муссируются в среде строительного сообщества – по поводу необходимости помогать региональным застройщикам на федеральном уровне. Делать под это специальные программы льготирования...А то ведь и правда, если в каком-то маленьком городке какой-то застройщик, существующий в единственном числе, обанкротится, вся стройка в городе встанет!

- Увы, мы попадаем в серьезную экономическую яму, в том числе, это касается и строительного бизнеса. Понятно, что есть Москва – но это субрынок, отдельный от всей России. Понятно, что государство, в первую очередь, будет поддерживать системообразующие компании, потому что если они рухнут, то это будет совсем беда. Все остальные, думаю, будут переживать этот период довольно сложно, и вы правы, могут появиться города, где вообще не буде никакой строительной активности. По причине невозможности вести никакое строительство. Но это надо пережить: яма, она конечна.

Потом, по идее, должен пойти всплеск. Надо перестраивать бизнес. Он будет укрупняться. Останется одна треть, или одна пятая компаний – и такой сценарий возможен. Останутся работать те, кто сможет работать по этим рыночным правилам.

Но это надо пережить, иного пути нет.

Подготовила Елена МАЦЕЙКО



Похожие публикации




Партнеры