15:59Строительство школы на 900 мест проходит в Домодедово

15:16В Московской области ввели в эксплуатацию 13 зданий

14:3925 домов демонтировали по реновации на юго-западе столицы

13:53Новый облик парка «Наташинские пруды» в Люберцах

12:51Экспертами одобрен проект ремонта спортивного комплекса «Акватория Тушино»

11:27Новостройка на Кронштадтском бульваре готовится к вводу

10:51Строительство ФОКа в Зябликово завершат в 2024 году

10:19В Рассказовке началось строительство детского сада на 350 мест

09:43Новое торговое здание построят в Лаговском

09:21В январе в столице расселено 16 домов по реновации

08:54Система внешнего армирования зданий: казанский опыт

18:41Каким станет сквер у ДК им. 1 Мая в Подольске

17:40В ЖК «Михайловский парк» построили корпус на 1449 квартир

17:11Донстрой завершает фасады в школе проекта «Символ»

16:51Детско-взрослая поликлиника в районе Бабушкинский готова на 80 %

Финансирование строительства: какую бы систему ни строили, все равно выходит пирамида

logo russianconstruction.com
Финансирование строительства: какую бы систему ни строили, все равно выходит пирамида
Поисковые теги: Источник фото:

Какие меры нужны, чтобы отрегулировать долевое строительство?

В стране крайне скуден набор финансовых инструментов для привлечения инвестиций в жилищное строительство. Если ничего не менять, средств будет недоставать при любом раскладе в экономике.

 

Привычка — вторая натура

Это поразительно, но сегодня в секторе отечественного жилищного строительства существует всего один опорный финансовый механизм. До 80% всех инвестиций поступает от дольщиков, поэтому, когда спрос с их стороны снижается, стройкомплекс испытывает дефицит средств. Нетрудно сделать вывод, насколько серьезным может быть падение спроса, зная, к примеру, что в настоящий момент на рынке примерно четверть всех выставленных на продажу квартир остаются нереализованными.

 

Наверное, неслучайно в большинстве стран упомянутый механизм не в ходу — кроме России, он действует еще в Турции. Тем не менее, несмотря на очевидные риски, большинство участников рынка жилстроительства у нас настолько привыкли к такому способу привлечения денег, что не желают ничего менять.

Между тем на ситуацию влияют также особенности рынка недвижимости, очень инертного и консервативного по своей сути. Если спрос на потребительские товары падает, то можно относительно легко сократить их выпуск или даже на время остановить производство. А вот заморозить строительство дома гораздо труднее, сразу возникает масса проблем.

 

Правовой недострой

Если в мире две трети инвестиций в экономике составляют заемные средства, то у нас ровным счетом наоборот: две трети составляют собственные средства предприятий. Это относится и к строительной отрасли. Положение нужно менять, и одним из способов является внедрение проектного финансирования.

Владимир Гамза, председатель комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям считает, что в ходе разработки №214-ФЗ имелась уникальная возможность создать нормативную базу для внедрения проектного финансирования в строительстве. Но сразу этого не сделали. Позднее «близкие к теме» законодательные акты были приняты, однако целостная правовая система так и не появилась.

Как бы ни меняли №214-ФЗ, сколько бы дополнительных страховочных механизмов ни вводили, долевое строительство сохраняет признаки финансовой пирамиды. Строительная компания собирает деньги на возведение нового жилого дома — но вот как она их расходует, проследить трудно. Хотя сегодня контроль над застройщиком многократно усилен, он не защищает ни от просчетов, ни от расходования целевых средств на другие нужды.

 

Между тем при полноценном проектном финансировании создается строгая система бюджетирования, мониторинга и контроля расходования средств в ходе реализации проекта. Обычно, после того как израсходована одна «порция» денег на выполнение конкретного объема работ, дается добро на использование очередного кредитного транша.

Впрочем, неправильно все валить на недостатки законодательства. В России не сложилась культура проектного управления. Не существует важнейшего его элемента — инвестиционных банков. Наши кредитные организации лишены права осуществлять прямые инвестиции. И выходит так: потенциально средств для инвестирования в строительный комплекс в России достаточно, но нет механизма превращения денег в инвестиции.

Неотъемлемой частью механизма проектного финансирования является создание SPV (от англ. special purpose vehicle). Учреждается специальная проектная компания под реализацию конкретного проекта. Этот принцип применяется для того, чтобы она не тянула за собой старых «хвостов», что делает ее прозрачной, легко поддающейся бухгалтерскому и финансовому мониторингу. SPV позволяет эффективно управлять бизнес-процессами, финансовыми потоками.

По мнению Владимира Гамзы, необходимо достроить правовую модель проектного финансирования, которая сегодня существует лишь наполовину, а также создать сеть инвестбанков, сформировать конкурентный рынок проектного финансирования.

 

Равнение на Францию и Узбекистан

Так или иначе, крайними в ситуации с «недоделанным» законодательством в сфере жилстроительства оказываются простые граждане, которые составляют уже целую социальную группу «обманутых дольщиков» — таких в стране порядка 150 тысяч.

Но если уж без дольщиков совсем не обойтись, то, может быть, следовало бы обратиться опять-таки к зарубежному опыту. Взять, к примеру, Францию, где дольщики к финансированию проектов привлекаются поэтапно. Они вкладывают деньги не во все строительство сразу, а по мере того, как выполнен определенный этап работы.

Интересно, что подобная схема поэтапного финансирования успешно работает и в Узбекистане. И, как во Франции, в этой среднеазиатской республике нет такой проблемы, как обманутые дольщики. Что мешает нам перенять этот опыт, непонятно.

Владимир ГУРВИЧ



Похожие публикации





Партнеры