15:15На МЦД-2 в районе Митино построят две станции

14:22Кто будет восстанавливать обрушившуюся Митридатскую лестницу в Крыму

13:19Где в Москве Госинспекция по недвижимости обнаружила нелегальный хостел

12:02Запланировано строительство двух дополнительных станций на маршруте МЦД-2 в районе Митино

11:11На Общественном совете при Росреестре обсудили совершенствование электронных сделок с недвижимостью

10:31Омская РЭК не может разобраться с «мусорным тарифом»

10:09К пожарному депо в поселении Филимонковское построят подъездную дорогу

09:34Что послужило отключению трех энергоблоков Калининской АЭС

08:54Сколько добавят денег из бюджета якутским сёлам на благоустройство

18:07Чем примечательна будет новая строящаяся школа в Подольске

17:26Зачем в Москве будут перерабатывать более 2 млн кубометров грунта

16:40В Соловецком монастыре переделают проект музея, строительство которого приостановило ЮНЕСКО

15:57Что за волшебный детский сад появится в поселении Московском

15:04В рамках развития маршрутов МЦД-1 и МЦД-2 построят 12 пешеходных переходов

14:16За восемь лет Собянин и его замы потратили 700 млн рублей на полеты на частных самолетах

Финансирование строительства: какую бы систему ни строили, все равно выходит пирамида

logo russianconstruction.com
Финансирование строительства: какую бы систему ни строили, все равно выходит пирамида
Поисковые теги: Источник фото:

Какие меры нужны, чтобы отрегулировать долевое строительство?



Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

В стране крайне скуден набор финансовых инструментов для привлечения инвестиций в жилищное строительство. Если ничего не менять, средств будет недоставать при любом раскладе в экономике.

 

Привычка — вторая натура

Это поразительно, но сегодня в секторе отечественного жилищного строительства существует всего один опорный финансовый механизм. До 80% всех инвестиций поступает от дольщиков, поэтому, когда спрос с их стороны снижается, стройкомплекс испытывает дефицит средств. Нетрудно сделать вывод, насколько серьезным может быть падение спроса, зная, к примеру, что в настоящий момент на рынке примерно четверть всех выставленных на продажу квартир остаются нереализованными.

Финансирование строительства: какую бы систему ни строили, все равно выходит пирамида

 

Наверное, неслучайно в большинстве стран упомянутый механизм не в ходу — кроме России, он действует еще в Турции. Тем не менее, несмотря на очевидные риски, большинство участников рынка жилстроительства у нас настолько привыкли к такому способу привлечения денег, что не желают ничего менять.

Между тем на ситуацию влияют также особенности рынка недвижимости, очень инертного и консервативного по своей сути. Если спрос на потребительские товары падает, то можно относительно легко сократить их выпуск или даже на время остановить производство. А вот заморозить строительство дома гораздо труднее, сразу возникает масса проблем.

 

Правовой недострой

Если в мире две трети инвестиций в экономике составляют заемные средства, то у нас ровным счетом наоборот: две трети составляют собственные средства предприятий. Это относится и к строительной отрасли. Положение нужно менять, и одним из способов является внедрение проектного финансирования.

Владимир Гамза, председатель комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям считает, что в ходе разработки №214-ФЗ имелась уникальная возможность создать нормативную базу для внедрения проектного финансирования в строительстве. Но сразу этого не сделали. Позднее «близкие к теме» законодательные акты были приняты, однако целостная правовая система так и не появилась.

Как бы ни меняли №214-ФЗ, сколько бы дополнительных страховочных механизмов ни вводили, долевое строительство сохраняет признаки финансовой пирамиды. Строительная компания собирает деньги на возведение нового жилого дома — но вот как она их расходует, проследить трудно. Хотя сегодня контроль над застройщиком многократно усилен, он не защищает ни от просчетов, ни от расходования целевых средств на другие нужды.

Финансирование строительства: какую бы систему ни строили, все равно выходит пирамида

 

Между тем при полноценном проектном финансировании создается строгая система бюджетирования, мониторинга и контроля расходования средств в ходе реализации проекта. Обычно, после того как израсходована одна «порция» денег на выполнение конкретного объема работ, дается добро на использование очередного кредитного транша.

Впрочем, неправильно все валить на недостатки законодательства. В России не сложилась культура проектного управления. Не существует важнейшего его элемента — инвестиционных банков. Наши кредитные организации лишены права осуществлять прямые инвестиции. И выходит так: потенциально средств для инвестирования в строительный комплекс в России достаточно, но нет механизма превращения денег в инвестиции.

Неотъемлемой частью механизма проектного финансирования является создание SPV (от англ. special purpose vehicle). Учреждается специальная проектная компания под реализацию конкретного проекта. Этот принцип применяется для того, чтобы она не тянула за собой старых «хвостов», что делает ее прозрачной, легко поддающейся бухгалтерскому и финансовому мониторингу. SPV позволяет эффективно управлять бизнес-процессами, финансовыми потоками.

По мнению Владимира Гамзы, необходимо достроить правовую модель проектного финансирования, которая сегодня существует лишь наполовину, а также создать сеть инвестбанков, сформировать конкурентный рынок проектного финансирования.

 

Равнение на Францию и Узбекистан

Так или иначе, крайними в ситуации с «недоделанным» законодательством в сфере жилстроительства оказываются простые граждане, которые составляют уже целую социальную группу «обманутых дольщиков» — таких в стране порядка 150 тысяч.

Но если уж без дольщиков совсем не обойтись, то, может быть, следовало бы обратиться опять-таки к зарубежному опыту. Взять, к примеру, Францию, где дольщики к финансированию проектов привлекаются поэтапно. Они вкладывают деньги не во все строительство сразу, а по мере того, как выполнен определенный этап работы.

Интересно, что подобная схема поэтапного финансирования успешно работает и в Узбекистане. И, как во Франции, в этой среднеазиатской республике нет такой проблемы, как обманутые дольщики. Что мешает нам перенять этот опыт, непонятно.

Владимир ГУРВИЧ



Похожие публикации



Партнеры