Ноябрь — месяц, когда уже многие думают об итогах уходящего года и стараются успеть доделать все, что было намечено
Ноябрь, как известно, зимы запевка. Все вдруг вспомнили о планах, которые ставили перед собой почти год назад, стали приблизительно оценивать проделанную работу за год и стараться успеть воплотить то, что явно осталось за бортом. Строительная сфера не исключение, здесь тоже любят весь декабрь подводить итоги. А для хороших итогов ноябрь пришлось хорошо отработать: по-прежнему шла работа над новыми законами, оценивались и критиковались принятые, предлагались пути их улучшения… Одним словом, «Строительству.RU» было о чем поговорить с главным редактором Александром Гусевым.
— Александр, предлагаю разговор начать с оценки работы ФГИС ЦС. Уже можно подвести же какие-то первые итоги?
— Действительно, за два месяца работы ФГИС определились хронические болезни строительной индустрии.
Во-первых, видна инертность строительных организаций, которые явно не спешат вносить в систему требуемые данные. Скорее всего, правительству следовало устанавливать сроки по вводу цен на строительные материалы в систему не такие короткие, а, например, дать 3–4 месяца или даже 6. Причем первый раз надо было делать бесплатным, чтобы все могли почувствовать преимущества данной системы. А так за короткое время участники рынка не смогли понять, как это все будет работать и что это им даст.
Во-вторых, выяснилось, что не все пожелания рынка были учтены в системе. Например, проектировщики не нашли там некоторые позиции, без которых невозможно составлять сметы в современных программах. Главгосэкспертизе об этом известно, и этот недочет дорабатывается.
— В ноябре Минстрой озвучил свою инициативу относительно параметров индивидуального жилищного строительства. Прокомментируйте, пожалуйста, этот шаг. Как его оценивать? Надо это нам или нет?
— Сама по себе инициатива хорошая, сквозь нее проглядывает желание власти покончить с незаконным жилищным строительством. И уже дано определение, что же такое это незаконное жилищное строительство.
Однако остается открытым вопрос параметров индивидуального строительства. Нет никаких ограничений относительно того, что можно строить. Сказано лишь, что дом площадью менее 500 кв. м можно строить самостоятельно, а строительство дома больше 500 кв. м требует не только проекта, но и прохождения этого проекта через экспертизу. Получается, что для одной семьи дом можно строить площадью и 1000 кв. м, и 10 000 кв. м, да и количество этажей может быть не более трех этажей. Одним словом, нет запретов на невысокие замки и дворцы индивидуального пользования. И кроме этого, заборы вокруг «дворцов» можно возводить до 6–8 метров высотой*.
Это неправильно. Проект дома должен согласовываться с архитектором, иначе мы так и будем получать строения из серии «кто во что горазд». Опыт зарубежных стран наглядно показывает необходимость такого согласования. Например, во Франции по собственному вкусу можно построить лишь домишко площадью до 50 кв. м, любое сооружение большей площади необходимо согласовывать с архитектором. В Греции можно строить любое жилье, но без утвержденного архитектором проекта дома за эту стройку не возьмется ни один подрядчик.
Согласование проекта с архитектором необходимо. Боюсь, что закон по ИЖС, если этот момент не будет учтен, потом потребует доработок.
— Ноябрь определил сроки перехода от долевого строительства жилья к проектному. Сперва все полагали, что процесс будет долгим, однако президент сказал, что дает на все про все лишь три года. Много или мало это, на ваш взгляд? Какие ваши прогнозы по переходу?
— Да, президент дал лишь три года. С одной стороны, это хорошая инициатива. Проектное банковское финансирование позволит людям покупать готовую квартиру. Пусть в ипотеку, но уже реальную. Это самый цивилизованный способ приобретения жилья.
Но, с другой стороны, возникает вопрос, насколько мы готовы к такому переходу. Лично я думаю, что покупатель точно готов, а вот про рынок сказать сложно.
Безусловно, проектное финансирование будет стимулировать застройщиков быстрее строить, так как каждый из них захочет поскорее все построить, продать и сбросить с себя банковское ярмо. Сейчас штрафы тоже заинтересовывают в соблюдении графика строительства, но все-таки это немного иной стимул. Но как быстро застройщики смогут строить? А как это будет происходить в регионах, где квалификация рабочих ниже, чем в столице?
А ведь кроме скорости строительства важна еще и скорость продажи. Надо не просто быстро построить, надо и быстро продать. Вот здесь возможны варианты, так как никто не исключает демпинг цен, чтобы хоть какие-то деньги с объекта получить. А есть опасения, что, наоборот, цена квадратного метра возрастет, так как застройщик включит в эту цену и свой банковский процент за кредит. Второй вариант ожидает даже Минстрой, так как министр уже не раз отмечал, что главная задача — не дать ценам вырасти резко, что поднимать их надо плавно.
Если рассматривать вопрос, сможем ли мы перейти на проектное финансирование в установленный президентом срок, то пока ответить сложно. Закон подготовить-то можно, но одним указом вопрос не решишь.
Возможны разные сложности.
Например, люди, узнав дату вступления в силу нового закона, захотят подождать и не вкладываться в рискованное строительство по ДДУ. Тогда у нас вероятен временной провал в продажах.
Возможен также провал в выходах новых проектов, если все застройщики посчитают и решат, что им выгоднее строить по привычному долевому строительству, и постараются вывести все свои задумки до часа икс. Тогда какое-то время на рынок просто не будут выходить новые проекты, потому что все ускорились ранее.
Одним словом, есть спорные моменты. Минстрою придется над всем этим хорошо поработать. Какой механизм по предупреждению всех возможных неприятностей для рынка Минстрой придумает, я не знаю.
— Говоря про перспективы строительства, нельзя не затронуть тему о том, что на столичном рынке поползли слухи, что новый глава стройкомплекса Московской области Максим Фомин намерен резко ограничить выход новых проектов, так как Подмосковье явно затоварено. Возможно это или нет? А если возможно, то хорошо ли это для рынка?
— Официальной информации нет, но, скорее всего, слухи связаны с тем, что у нас, как говорится, новая метла всегда метет по-новому. Вспомним приход Хуснуллина после Лужкова, когда все разрешения на строительство были приостановлены и пересмотрены. Лишь немногие тогда получили разрешение на продолжение своей стройки. Помня это, рынок и замер в ожидании.
По моим данным, перестановки среди чиновников действительно будут. Перераспределение зон ответственности тоже намечено. Центр по разрешительной документации уже получил указание пересмотреть все, что строится, якобы для понимания, что на самом деле творится в Московской области. Во что это выльется, мы увидим позже.
Я не думаю, что будет запрет на строительство, потому что это неправильно. Если застройщик строит и не может продать, то это его проблема. Если он строит и не может достроить, то тогда, конечно, возникает вопрос к власти, почему она дает разрешение на строительство, не проверив надежность компании. Не давать строить надо лишь тем, в ком не уверен, кто уже имеет какие-то хвосты. Спрос же на жилье в Подмосковье есть. Возможно, не такой большой, как хотелось бы девелоперам, но люди рассматривают варианты покупки, так как многие приезжают в Московскую область из регионов на заработки, да и местные жители нуждаются в улучшении жилищных условий.
Мне представляется правдоподобным, что программа строительства будет пересмотрена, но разрешения будут выдаваться, хотя, скорее всего, через какой-то фильтр.
— Ноябрь также запомнился ярким выступление Леонида Казинца, главы компании «Баркли». Леонид заявил, что цены на землю летом 2018 года упадут в 10 раз и уже никогда не поднимутся, так как с вступлением в силу всех правок 218-ФЗ строить у нас станет невозможно. Вы разделяете это яркое мнение?
— Леонид, конечно, авторитетный представитель строительного бизнеса, который выступает и перед правительством, и перед президентом, но я бы не рассматривал эту фразу как 100 % вариант развития событий. Это все равно что гадать, какая погода будет следующим летом. Никто ж не возьмется сейчас сделать абсолютно точный прогноз погоды на 1 июля 2018 года, так и здесь. Скорее всего, строительный бизнес справится со всеми нововведениями.
А Леонид — яркий спикер. Недавно, например, он говорил о том, что на рынке заметно некоторое повышение стоимости квартир и что эта тенденция обусловлена ростом доходов населения. При этом Росстат констатирует, что у населения доходы падают; АИЖК отчитывается о росте ипотечных кредитов; Сбербанк заявляет о росте кредитов вообще. Проанализировав все эти заявления, нельзя сделать вывод, что доход населения увеличился, наоборот, картина говорит о том, что народ отчаялся увеличить свою доходную часть и скопить деньги на ту или иную покупку, он решил прибегнуть к кредитованию.
Небольшой рост цен на квартиры — это хорошо для рынка, но это никак не говорит об улучшении материального положения нашего населения.
— Александр, предстоящая московская реновация кроме проблем высотной застройки центра и нагрузки на социалку и транспорт ставит еще одну проблему — строительный мусор. Не с этим ли связано поручение Путина силовикам проверить исполнение законодательства в сфере обращения с твердыми коммунальными отходами до марта 2018-го и проработка запрета на отправку отходов на полигон без предварительной обработки и утилизации?
— Думаю, это больше связано с тем, что у нас сейчас заканчивается год экологии, надо же в рамках этого года что-то сделать. Да и на последней связи президента с народом было явно видно, что вопрос отходов волнует многих, и причины для возмущения есть. У нас же нет государственной программы по утилизации каких-либо отходов: ни строительных, ни промышленных, ни бытовых. У нас каждый регион в этом направлении работает самостоятельно: что-то делают, что-то не делают. К сожалению, сами жители зачастую не поддерживают инициативы по систематизированной утилизации отходов: даже при возможности мусор никто не сортирует.
Что же касается проверки, то она будет, раз президент сделал соответствующее распоряжение. Но пока неясно, как проверят, все ли проверят и что потом с этими результатами будут делать.
Здесь одного указа мало, необходима серьезная работа во всех регионах, в том числе и в особых природоохранных зонах.
— Продолжая тему второй волны сноса хрущевок, хочется задать последний вопрос. 22 ноября Сергей Собянин, выступая в РЭУ им. Плеханова, допустил, что спустя время в программу реновации могут быть включены и другие дома. Это забота о гражданах или московское правительство расчищает пути для постоянного и большого заработка? Надо ли расширять эту программу?
— При этом заявлении невольно вспоминается всем известная фраза из «12 стульев». Думается, что Сергея Семеновича тоже немного заносит в этом вопросе. Народ уже успокоился, согласился с программой, так как старое жилье сносить все же надо. Но не стоит рубить лес так, чтобы и щепки летели. Не все дома у нас плохи и требуют сноса. И проявляя заботу о нас, а заодно не давая упасть строительным предприятиям Москвы и области, стоит все же оглядываться и на наше мнение.
* К примеру, в известной всем Юрмале высота забора ограничена 1,45 метра, и неважно, чья это дача или дом.
Подготовила Наталья БУХТИЯРОВА
