Москва располагает колоссальным резервом промышленных и коммунальных площадей. 19 тыс. га — пятая часть всей площади столицы! — занята промзонами, откуда в основном выведены располагавшиеся здесь предприятия. Такую же площадь мог бы занять Париж, если бы его увеличили в два раза.
В последние годы процесс развития промышленных и коммунальных территорий активизировался. В 2014 году на этих территориях было построено около 2 млн. кв. м недвижимости разного назначения.
Как же грамотно возродить к жизни то «территориальное богатство», которое еще есть у Белокаменной? Какая промышленность должна остаться в городе? Какую стратегию и тактику ревитализации таких зон уместнее использовать? Наконец, нужен ли отдельный федеральный закон о реновации промзон? В этом попыталась разобраться наш корреспондент.
Промзона — это всегда конфликт интересов
Деградация может быть разной. Визуальной — когда какая-то территория уже при первом взгляде на нее производит отталкивающее впечатление. Экономической — когда расположенное здесь промышленное предприятие потихоньку угасает в силу своей нерентабельности. Экологической — когда территория бывшего предприятия загрязнена промышленными отходами и нуждается в оздоровлении. В каждом из этих случаев подход к реновации должен быть разным.
— Промышленно-коммунальные зоны — это большой градостроительный потенциал для города и в то же время большая проблема, — говорит первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики г. Москвы Олег Рындин. — И от того, как мы это будем оценивать (как потенциал или как проблему), зависит успех градостроительной политики Москвы в целом.
Если с точки зрения глобальных интересов столицы с промзонами все понятно (их важно и нужно осваивать, поскольку в перспективе это комфортная среда обитания, дополнительные транспортные связи, «чистая» экология), то с конкретикой все не так просто.
По мнению Олега Рындина, тут очень важно соблюдать баланс интересов. Понять, что нужно жителям, которые живут на этой территории. Предпринимателям, которые ведут здесь бизнес. Государству, у которого свои виды на эти площади. И, наконец, девелоперам, которые пришли сюда зарабатывать деньги. И вот тут-то наступает самый сложный этап работы.
Чтобы распутать этот клубок интересов, требуется внятная правовая база. Так считают Клуб инвесторов Москвы и Департамент градостроительной политики столицы. На недавнем Строительно-инвестиционном форуме они сообщили, что вышли с законодательной инициативой о разработке нового федерального закона, предусматривающего правовые механизмы реорганизации промышленных территорий.
Как справиться с собственниками?
Многие из промзон сейчас представляют собой «лоскутное одеяло», состоящее из кусков, принадлежащих огромному количеству собственников. Это накладывает определенные сложности, когда речь заходит о комплексном освоении территории. Как сохранить баланс интересов всех собственников, чтобы те не просто продали свою долю, но и были заинтересованы в том, чтобы как-то проявить себя на уже «реновированной» территории? Возможно, у кого-то возникнет желание открыть здесь производство, кто-то будет вести коттеджную застройку и т.д.
Новый закон, считают его инициаторы, помог бы создать эффективные механизмы взаимодействия девелопера, государства и мелких собственников. А в результате на освободившихся территориях появятся не только жилые районы, но и общественные производства, транспортная инфраструктура, зоны отдыха.
Почему нужен именно федеральный закон? Предполагается, что он четко сформулирует пять способов развития промышленно-коммунальных территорий. Эти способы — это пять вариантов организации управления промзоной, начиная от государственного и заканчивая коллективным управлением всеми собственниками.
Предполагается, что, когда город назначит какую-то из зон «на реструктуризацию», ни у кого не должно остаться правовых лазеек для того, чтобы проигнорировать и не выполнить эту задачу.
Вице-президент по стратегии группы компаний «Интеко» и один из разработчиков проекта закона Константин Эдель считает, что до крайних мер (изъятия земель под комплексную застройку) дело не дойдет. Закон должен предусмотреть такие механизмы, которые обеспечивали бы выгоду для всех участников процесса, в том числе и для мелких собственников, владельцев земельных участков на территории промзоны.
— Если собственник не хочет выселяться, значит, инвестор просто-напросто не умеет с ним работать, — считает декан Высшей школы урбанистики Алексей Новиков. — Например, знаменитый барон Жорж Эжен Осман, которому Париж обязан своей нынешней идеальной планировкой, нанял специального адвоката и потратил несколько лет на то, чтобы договариваться с каждым собственником по отдельности. В результате он совершил подлинную градостроительную революцию во французской столице, комплексно застроив центр города красивыми и благоустроенными (по меркам XIX века) домами.
Там, где был один завод, появится другой
Московские урбанисты предлагают еще один интересный подход к реновации столичных промзон: использовать их непосредственно по прямому назначению.
Если раньше вывод предприятия за городскую черту считался единственно верным решением, то теперь специалисты в области градостроительства в один голос твердят: производства внутри города нужно оставить, но они должны преобразиться, стать высокотехнологичными.
Что это дает? В первую очередь решается проблема трудоустройства и занятости жителей столицы высокопроизводительным трудом. Москва вновь, как и прежде, должна научиться воспринимать наличие промзон не как головную боль, а как один из драйверов роста.
Как вернуть промышленность в город? Увы, за последние 25 лет столичный промышленный комплекс был разрушен чуть ли не до основания. Многие годы никто не вкладывался в станочный парк. По сути, произошла деиндустриализация столицы. И, к сожалению, простым завозом станков в пустующие цехи проблемы не решить.
Но есть современные формы организации производства, которые во всем цивилизованном мире неплохо отработаны. Это индустриальные парки, технопарки, коворкинги.
Например, коворкинг — это абсолютно новый формат трудовой деятельности. Он очень подходит для творческих работников, фрилансеров. Под коворкинг обычно оборудуется большое просторное помещение. Человеку здесь предоставляется рабочее место, компьютер с доступом в интернет. Вместе с вами в коворкинге могут трудиться десятки людей самого разного профиля: художники, журналисты, продюсеры, специалисты по IT-технологиям, предприниматели, дизайнеры и т.д. На стыке разных дисциплин могут рождаться интересные проекты.
Труд в коворкинге — незарегламентированный: каждый работает по своему графику, над своим комплексом задач.
Словом, пора мыслить по-новому, отвечать на современные вызовы, считают те, кто продвигает новые форматы городской жизни. Так что сегодня девелоперу уже не пристало «скатываться» к функции простого передельщика площадей.
Все дело — в расплывчатом статусе
Между тем имеющегося сегодня правового инструментария не хватает, что признают даже чиновники.
— Сегодня мы имеем около 40 стратегий освоения территорий, — говорит директор Департамента стратегического и территориального планирования Минэкономразвития РФ Елена Чугуевская. — Есть известный 172-й закон «О стратегическом планировании». Недавно он был доработан: в него введено понятие стратегии пространственного планирования.
По мнению Чугуевской, закон помогает «взаимоувязать систему расселения и размещения производительных сил». Понять, какие зоны превратить в технопарк, какие — в жилую зону, а какие просто ликвидировать. Но этого недостаточно.
У нас масса архитекторов, которые разрабатывают замечательные «реновационные» вещи. Но как эти проекты потом реализовать на практике, часто бывает просто непонятно. А все дело — в расплывчатом правовом статусе промышленно-коммунальных территорий.
Были, например, попытки реновации Южного порта. Но они так и остались попытками. Без соответствующих законодательных норм очень сложно осваивать такие огромные пространства, как Южный порт или так называемый Золотой остров на стрелке Москвы-реки, где расположена бывшая фабрика «Красный Октябрь». Кроме того, порой бывает очень трудно найти общую идею развития такой территории.
Словом, работы здесь еще очень много. Инвесторы, занимающиеся освоением больших промышленных территорий, очень надеются, что их инициатива будет услышана, и Госдума все-таки примет отдельный закон о реновации промзон.
Елена ВЛАДИМИРОВА
Фото stroi.mos.ru, skyscrapercity.com
