09:51Какие льготные ставки аренды участков при строительстве гостиниц и наемных домов установили в Москве

09:22В Санкт-Петербурге утро понедельника началось с крупного пожара

17:41На что в Новосибирске строители взяли в кредит 2,4 миллиарда

17:04В поселке Курилово реконструировали очистные сооружения

16:18Что случилось на Некрасовской линии метро

15:45Когда включат отопление в Москве

14:31В Москве благоустроят 120 км набережных за три года

13:55Насколько дней закроют Филевскую линию метро

13:06Когда в Москве заменят все лифты

12:09Лукойл открыл в Казахстане завод смазочных материалов

11:45Реконструкция Крутицкой набережной начнется до конца года

11:06В столице установили монумент корабельному истребителю Су-33

10:03Строительство ТПУ «Рязанская» завершится в 2020 году

09:27В конфликтную комиссию по эскроу не подано ни одной заявки

18:23Третью взлетно-посадочную полосу открыли в Шереметьево

Стройка есть, а разрешения на нее нет — недочет или преступление?

logo russianconstruction.com
Стройка есть, а разрешения на нее нет — недочет или преступление?
Поисковые теги: Источник фото:

Стройка без разрешения незаконна. Но что делать, если в разрешении отказали или его отозвали?




Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

Стройка любого объекта не начинается спонтанно. Это долгий процесс, требующий получения и согласования многих документов. Одним из важнейших документов для запуска процесса является разрешение на строительство. Однако в жизни бывает, что документы подали, а в разрешении отказали; что разрешение дали, а потом забрали; что стройка есть, а разрешения — нет. Как реагировать на такие ситуации и как искать выход, «Строительству.RU» рассказала Надежда Маматова, адвокат компании «Андреев, Маматова и партнеры»

 

В своей практике я еще не встречала ни одного застройщика, который бы не знал, насколько сложной является процедура получения разрешения на строительство. Это и понятно, ведь строить — не ломать, да и ломать-то приходится по ГОСТам и СНиПам и предписаниям госорганов. Итак, если вы получили отказ в выдаче разрешения на строительство, что делать дальше?

Универсального ответа нет. Все зависит от того, что явилось причиной отрицательного ответа.

В любом случае имеется три законных пути для решения задачи:

— устранить указанные недостатки;

— обжаловать отказ в порядке подчиненности, в вышестоящую инстанцию;

— обратиться в суд для решения спора.

Проще всего, когда в отказе указана понятная застройщику причина, которую можно устранить в указанный срок. Например, с госорганом не была согласована несущественная деталь в виде светильников наружного освещения. В этом случае действия понятны: необходимо исправить оплошность, то есть подготовить соответствующие документы и согласовать их с ОМС, а затем снова просить разрешение на строительство.

Интереснее, когда допуск не получен к началу деятельности (стройки) из-за внутреннего административного ресурса государственного органа.

Бывает, что разрешение в срок не выдано, а на соответствующий запрос отвечают: «Мы ничего не видели, вы к нам не обращались». Бывает, что дополнительно просят документы, неизвестно какой нормой предусмотренные и кем выдуманные. Отказы также бывают по мотивам, не регламентированным нормами права.

Но самое обидное, когда отказывают по причине ошибок или опечаток должностных лиц госорганов. Обычно госорган дожидается, пока не поступит обращение в суд об исправлении опечатки, потом все устраняет в досудебном порядке, и процесс на этом окончен, но время и нервы застройщика благополучно потрачены.

Обычно в таких случаях бывает достаточно подать жалобу на решения, принятые начальником департамента. Если же никто не захочет давать ответ по существу, перекладывая ответственность с одного лица на другое, то хотя бы будет материал для обращения в суд, показывающий, что были предприняты все возможности для урегулирования спора во внесудебном порядке.

Последний шаг — разбирательство дела в судебной инстанции. Исключительным правом заявителя является предоставление ему полномочий на обжалование отказа в выдаче разрешения на строительство через суд, в том числе минуя стадию жалоб. В данной категории дел, на практике, судебная перспектива застройщика выглядит весьма радужно.

На мой взгляд, можно обосновать это явление в том числе тем, что сама по себе деятельность — строительство — является весьма основательной, соответственно, и подход к документации здесь тоже фундаментальный. А потому работникам госорганов приходится прилагать усилия для аргументации отказа в выдаче разрешения на строительство, особенно если сначала отказали, потом почитали свои же акты, нормы и регламенты и выяснили, что оснований для отказа в общем-то и не было, однако признавать это, как правило, госорган всегда отказывается и обжалует решения суда, вынесенные в пользу застройщика, во все судебные инстанции.

Вступая в дело данной категории, мы используем следующий алгоритм действий:

  1. Внимательно просматриваем, какие документы и приложения мы направили на согласование. Необходимо исключить возможность ошибки с нашей стороны.
  2. Детально изучаем нормативное обоснование отказа в выдаче разрешения на строительство. Строительство — деятельность региональная. Мы обязаны следовать нормам, установленным в регионе, в котором ведем застройку.
  3. Собрав все необходимые данные, подготовив доводы, направляемся в суд.
  4. Отстаиваем свои интересы, доводим свои доводы до арбитра.

Важно оценить свою правоту еще до подачи искового заявления в суд. Сомневаясь, можно потратить в никуда уйму времени, так и не получив разрешения, а соответственно, не осуществив фактического строительства.

И здесь возникает вопрос: а может, пока судимся, начнем строить без разрешения?

Есть две разные ситуации. Первая — когда разрешение на строительство  ранее не выдавалось. Вторая — когда разрешение было, но впоследствии его  лишились по каким-то причинам.

Безусловно, по закону сперва надо получить разрешение, а потом строить. Это требуется ст. 51 ГРК РФ. Разрешение на строительство дает ПРАВО приступить к строительству объекта. Соответственно, нет согласия госоргана — нет и права строить.

Теперь суды рассматривают факт обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство после его фактического начала как обход требований градостроительного законодательства и, таким образом, узаконивание самовольной постройки в административном порядке.

Если застройщик все же решился строить без разрешения, то стоит оценить стоимость затрат на снос самовольной постройки в случае неудачи.

Другая ситуация, если разрешение было, застройщик начал освоение объема работ, но в процессе у него отозвали это разрешение на строительство. Это иная ситуация. И если не брать в расчет те обстоятельства, при которых объект строительства в принципе не может быть достроен (чаще всего связанные с природными условиями), то процедура здесь такая же, как рассматривалась при отказе в выдаче разрешения на строительство.

И поскольку застройка была начата по выданному госорганом разрешению, то застройщик может претендовать на возмещение своих расходов и убытков.



Похожие публикации



Партнеры