Обсуждаем актуальные вопросы развития ипотеки и наемного жилья с экспертом
На вопросы журнала отвечает исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна ПОЛИДИ.
— Татьяна Дмитриевна, в прошлый раз мы с Вами говорили о доступности жилья и о тех угрозах, которыми чревато искусственное стимулирование ипотеки. А как Вы относитесь к ипотечным ценным бумагам? АИЖК утверждает, что их массовый выпуск поможет снизить ставку по ипотечному кредитованию. Вы согласны с этим?
— Вообще-то ИЦБ выпускаются в России уже 10 лет, и здесь вопрос не в том, что они эмитируются как-то неправильно. А в том, что пока не находилось длинных денег в экономике, пенсионных фондов и других инвесторов, готовых купить эти ценные бумаги «надолгую», т.е. под небольшие проценты и низкий купонный доход.
Понимаете, у нас до сих пор не получается рефинансировать ипотеку, поэтому все банки в нашей стране, включая Сбербанк, фондируют ее только за счет депозитов. Тем более что эти депозиты в России очень дешевые.
— Сейчас на самом высоком уровне говорят о необходимости снижения кредитной ставки по ипотеке. А какая ставка, с Вашей точки зрения, является приемлемой?
— Думаю, 5—6% было бы, наверное, приемлемо. Но для России при нашей инфляции в 12—15% это, конечно, абсолютно нереальные ставки. У нас кредиты корпорациям дают под 25% годовых. Это так называемый рынок с высокими инвестиционными ожиданиями, очень нестабильный, очень мало прогнозируемый…
— …и к тому же с очень сильной волатильностью курса национальной валюты. А АИЖК с благословения Минфина между тем уже рекламирует кредит с плавающей ставкой…
— Да, АИЖК пытается продвигать плавающую ставку, привязанную к инфляции за последние три месяца плюс некий процент (насколько я помню, сегодня речь идет о 4,9 п.п.). Но я считаю, что в наших условиях это очень рискованный продукт, и никому его не посоветую. Поскольку здесь процентный риск снимается с банка и перекладывается на человека.
Вам говорят: у вас фиксированный платеж меняться не будет (скажем, мы вам рассчитаем платеж по 20 тыс. руб. в месяц), но если ставки будут расти, то будет увеличиваться срок кредита, а если ставки будут снижаться, то срок кредита у вас будет, наоборот, сокращаться.
И это преподносится как знак того, что у нас в долгосрочной перспективе ожидается снижение инфляции, а значит и снижение ставок. А это, в свою очередь, означает, что вы будете экономить на кредите, поскольку вы взяли его, допустим, на 15 лет, а в итоге будет платить, грубо говоря, 10 лет.
Но ведь есть опыт других стран, например Израиля, где предлагались такие же продукты, а затем макроэкономика в силу разных причин начинала развиваться по абсолютно другому сценарию. В результате сроки по кредитам у людей вылетали в бесконечность, доходя буквально до сотни лет.
И этот многолетний долг, нависающий над людьми дамокловым мечом, в итоге приходилось просто списывать, что, естественно, наносило сильнейший удар по финансовой системе страны.
Но, знаете, относительно россиян я более или менее спокойна, поскольку уверена, что наши люди на эту приманку не клюнут. Я думаю, мало кто захочет брать кредит с плавающей ставкой.
— Ряд экспертов и политиков считают, что в России одновременно нужно было развивать, по крайней мере, две модели. Не только американскую ипотечную, как делалось у нас (в том числе и с подачи вашего института), но и немецкую систему строительных сберкасс, которые помогают аккумулировать деньги дольщиков для инвестиций в построенное жилье. Что скажете?
— Дело вовсе не в плохой ипотеке (сама по себе она нормальная), а в том, что этот инструмент — всегда для людей с определенным уровнем дохода, для среднего класса и выше.
— Правильно! Так у нас его до сих пор нет, а наметившиеся остатки подрублены нынешним кризисом. Татьяна Дмитриевна, Вы же лучше меня знаете, что американская ипотечная модель подразумевает наличие в стране укоренившегося среднего класса, устойчивой экономики, сложившегося рынка обычаев делового производства, кредитной культуры и пр. Ничего этого у нас до сих пор нет…
— Не согласна. Средний класс в России есть, просто он у нас узкий, а хотелось бы пошире. Тем не менее сейчас рынок ипотеки достигает уже 5% ВВП. Я считаю, что за 10 лет — это высокое развитие. Спрос на ипотеку есть, и она позволила большому количеству семей улучшить жилищные условия.
Ошибка состоит в другом. Не надо думать, что за счет ипотеки можно решить все жилищные проблемы страны. Этого нет ни в одном государстве, даже в таком богатом, как США.
Нам нужно развивать альтернативные формы, в том числе некоммерческие. Но под этим я подразумеваю отнюдь не стройсберкассы. Сами по себе они — не способ решения жилищной проблемы, а просто предыдущая финансовая схема, которая в современных экономических условиях совершенно нецелесообразна.
— А вот в Чехии она очень даже целесообразна...
— В Чехии она работает опять же на ипотечном кредитовании. Эта схема называется «save to borrow». Ее суть в том, что вы копите деньги какое-то время, допустим, 5 лет (у нас такие предложения банк Жилфинанс еще пять лет назад продавал), но наступает момент, и вы берете ипотечный кредит.
Классическая стройсберкасса никогда не строилась на ипотечных кредитах. Это была касса взаимопомощи, причем с очень большим субсидированием от государства, как в той же Германии. Вспомним, что в свое время в рамках такой кассы немцы получали займы практически под 0%.
У нашего государства просто нет ресурсов для таких глобальных субсидий, особенно при нынешних высоких ставках ипотечного кредитования.
— Да и инфляция в послевоенной ФРГ, получившей многомиллиардные вливания по плану Маршалла, была не такой, как сегодня у нас…
— Конечно. Так что это все теория, разговоры. Хотя у нас такие опыты тоже ставились, между прочим. Помнится, был пилотный проект в Краснодарском крае, когда пытались сделать строительную сберегательную кассу. Но в итоге не получилось тиражируемого продукта, насколько я знаю.
— В Башкирии еще пробуют работать по схеме строительных сберкасс...
— Не совсем так. Там пытаются сделать исламский бэнкинг. Это тоже интересная тема, один из видов проектного финансирования. Но и это пока не получается.
— Каков же вывод?
— Вывод состоит в том, что нам нужно более грамотно проводить жилищную политику. Направлять государственные финансовые ресурсы не на искусственное раздувание ипотеки для бедных, а создавать для таких слоев населения альтернативные формы, причем хорошо продуманные.
Это коммерческий и некоммерческий наем, это жилищно-строительная кооперация. Пускай это будет всего 3—5% жилищного фонда — и в советское время ЖСК занимали довольно низкий объем. Возьмите хотя бы такой объем, но чтобы это были не карманные кооперативы для сбора денег, как у СУ-155, а нормальные ЖСК, как в советское время, когда организуются люди, нанимают подрядчика и строят себе жилье. А муниципалитеты этому содействуют.
Наемное жилье — это вообще отдельная тема. А что у нас здесь наблюдается? К примеру, АИЖК начало инвестировать в офисы (т.н. апартаменты), но пока не инвестирует в наемные дома. То есть на федеральном уровне пока слабо просматриваются попытки что-то сделать. А вот регионы идут вперед, например Башкирия, Тюменская область.
— Почему же АИЖК пошло по такому пути, как Вы думаете?
— Очевидно, потому, что наемный дом еще нужно построить. Или купить многоквартирный дом, зарегистрировать его как наемный и дальше сдавать по урегулированному Жилищным кодексом договору эти жилые помещения с кучей ограничений. Но зато это будет по-настоящему цивилизованным наем — тот, о развитии которого говорит наш Президент.
А апартаменты — это уже существующие здания, которые сейчас никому не нужны, спроса на них нет, зато дисконты сегодня даются огромные. По ним нет никаких ограничений, но не забудьте, что это нежилые помещения, в них вообще по закону запрещено проживать, тут даже говорить о жилищных правах не приходится.
— То есть получается, что АИЖК громко рапортует об успешном развитии рынка арендного жилья, а само жилые дома не строит, предпочитая по дешевке покупать офисы для занятия коммерцией?
— Насколько мне известно, АИЖК купило помещения в проектах «Лайнер» и Match Point — это два проекта апартаментов в Москве, на Ходынском поле и Кутузовском проспекте. Понятно, что такая недвижимость — не для бедных. Я слышала о цене в 50 тыс. руб. в месяц за 30-метровую квартиру. Но, повторяю, это ведь не жилье, а офисы…
— …которые АИЖК собирается потом сдавать как жилье?
— Получается, надо будет перевести данные офисы в жилые помещения, а это очень серьезная процедура, и просто так никто подобного не позволит. Сама земля, на которой стоят эти объекты, предназначена не для жилищного, а для офисного строительства.
— Очевидно, именно так АИЖК и правительство в целом понимают поручение Президента, данное по итогам майского Госсовета. В нем говорится о необходимости «обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций». Посмотрим, что из этого выйдет и, главное, как к этому отнесется глава государства.
Спасибо за интересный разговор, Татьяна Дмитриевна!
Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ
Фото urbanrus.ru
Из первых уст
Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ РФ:
— Баланс аренды и ипотеки сегодня по ставкам отличается в разы. Если ипотечная ставка — минимум 11%, то в аренду жилье сдается по суммам в 6% от стоимости жилья. Поэтому строить арендное жилье — это очень хорошее дело.
Правда, пока не совсем понятно, насколько это будет в нашей стране востребовано. АИЖК сейчас делает несколько проектов в крупных городах, где понадобится размещение специалистов, приезжающих работать по контрактам. Думаю, через год-два мы увидим, насколько арендное жилье будет востребовано.
(Из выступления на съезде Национальной ассоциации застройщиков жилья 10 августа 2016 г.)
Записал Евгений ГОРЧАКОВ
Кстати
АИЖК зарегистрировало управляющую компанию, которая в дальнейшем будет управлять закрытым паевым инвестиционным фондом (ЗПИФ) «Кутузовский» с целью развития направления коллективных инвестиций в арендное жилье.
УК АИЖК займется профессиональным управлением активами сформированного ЗПИФа, в состав активов которого уже в 2016 году будет приобретено более 1 тыс. квартир и апартаментов.
Минимальная сумма инвестиций в паи фонда АИЖК составляет 300 тыс. руб., что соответствует действующему регулированию Банка России для такого инструмента.
Как сообщает пресс-служба жилищного института, УК АИЖК в первые несколько лет будет активно работать на арендном рынке Москвы: наличие интересных и ликвидных объектов, высокий спрос на арендное жилье позволят получить инвесторам стабильный доход.
Стартовыми проектами будут Match Point и «Лайнер». Арендные проекты в столице станут отправной точкой для масштабирования опыта в регионах.
«За основу будет браться международный опыт управления арендной недвижимостью и инвестиционными активами, в том числе принципы работы в мегаполисах США, — рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова. — Безусловно, международный опыт мы адаптируем к российским реалиям. Первые результаты мы увидим уже в первой половине 2017 года, когда в МФК «Лайнер» начнут заселяться арендаторы».
Апартаменты приравняют к жилью?
АИЖК начинает выдачу ипотечных кредитов на покупку апартаментов в Москве и регионах России по ставке от 12,5% годовых.
Как сообщает пресс-служба АИЖК, до конца 2016 года могут быть приняты поправки в законодательство, разрешающие постоянную регистрацию в апартаментах, что приравняет их к жилым помещениям. На текущий момент, в соответствии с законодательством, апартаменты относятся к нежилым помещениям, и в них невозможно получить постоянную регистрацию.
Условия кредитования АИЖК предполагают покупку как уже готовых, так и строящихся апартаментов по программам «Приобретение готового жилья» и «Приобретение квартиры на этапе строительства» по ставке от 12,5% годовых. Минимальный размер первоначального взноса составляет 30% для готовых апартаментов и 20% для апартаментов на этапе строительства.
Максимальная сумма кредита в регионах достигает 7,1 млн руб., в Москве — 10 млн руб. и зависит от размера первоначального взноса. При этом максимальная сумма ипотечного займа, оформленного в Москве у партнеров АИЖК по агентской технологии, составляет 15 млн руб. независимо от размера первоначального взноса.
