16:0014 колоколов установят на звонницу храма Росгвардии

15:30400 мигрантов проживали в петербургском доме, которого не существует

15:07На базе санатория в Рязанской области откроется уникальный оздоровительный центр

14:15Здание онкодиспансера в Севастополе построят к концу 2022 года

12:59Чтобы обеспечить всех детей-сирот жильем, потребуется 200 млрд рублей

12:37Подрядчиков, ремонтирующих дороги в непогоду, будут наказывать материально

12:07В Лужниках упали с лесов трое рабочих

11:50Продлен арест чиновницы госстройнадзора, которой предъявлено обвинение по делу ТЦ «Зимняя вишня»

11:23Примечательный дом с магазинами на Кузнецком мосту стал культурным наследием

10:41Грачи прилетели! В Москву.

10:26Выяснилось, почему малому бизнесу выгодно переезжать в реновационные дома

19:22Усадьбу российского мореплавателя выставили на продажу почти за 4 млн. евро

18:10Российская Segezha group встретится с арабскими деловыми партнерами на Российско-арабском Деловом совете

17:24В Турции произошла стыковка морской и наземной части «Турецкого потока»

17:05«Музыка в метро» обоснуется у Киевского вокзала

Земельные отношения: доверяй, но проверяй

logo russianconstruction.com
Земельные отношения: доверяй, но проверяй
Поисковые теги:
С июля нынешнего года вступили в силу новые изменения в российское законодательство, регулирующие сферу земельных отношений

Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

Не нужно объяснять, насколько эта тема важна для всех участников строительного процесса. По просьбе журнала нюансы нового законодательства комментирует председатель комитета по аудиту, налоговому консалтингу и оценочной деятельности МОО «Московская ассоциация предпринимателей» Ирина АЛЬБЕРТЯН.



 

— С какими трудностями сталкивается инвестор-застройщик при покупке и использовании земельного участка для целей строительства? На что следует обратить внимание, чтобы избежать изматывающих судебных разбирательств?

— Новые изменения в российском законодательстве более конкретно определяют полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в сфере земельных отношений. Они регулируют отношения, возникающие в связи с ведением государственного адресного реестра, эксплуатацией федеральной информационной адресной системы, использованием содержащихся в государственном адресном реестре сведений об адресах и т.д.

С марта 2015 года вступит в силу Федеральный закон 443-ФЗ «О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"». Там уточнены понятия земельного участка, его уникальные и дополнительные характеристики, которые налагают на собственников определенные условия использования. Так, в статье 2 данного закона определен «объект адресации, как один или несколько объектов недвижимого имущества, в том числе земельные участки, …которому присваивается адрес».

Кроме того с марта будущего года вступят в силу изменения в сфере земельных отношений в соответствии с Федеральным законом №171-ФЗ от 23 июня 2014 года. В законе определены новые процедуры предоставления земельных участков, случаи предоставления земельных участков за плату и бесплатно, использования земель или земельных участков без их предоставления. Поэтому советую заранее, до вступления в силу данного закона, побеспокоиться о подготовке документов на земельные участки в соответствии с новыми требованиями.

Более жесткие требования предъявляются к документации по планировке территории, ее использованию в процессе строительства. Учтены некоторые предложения по соответствию норм земельного и градостроительного законодательства и обеспечению взаимосвязи документации по планировке территории с кадастровой и проектно-сметной документацией.


 

— Можно ли сказать, что новые изменения в градостроительное и земельное законодательство в полной мере снимают всю остроту проблем с оформлением земельного участка в собственность?

 — К сожалению, нет. А это в свою очередь может привести к будущим судебным разбирательствам. В условиях измененного законодательства для инвесторов-застройщиков очень важным моментом является правомерное проведение конкурса на застройку конкретного земельного участка, т.е. жесткое соблюдение всех норм земельного законодательства. Конкурс является одним из признаков того, что земля инвестором-застройщиком приобретена правомерно, цена не была занижена, информация об обременениях не скрыта — то есть, условия продажи были представлены в открытом доступе. Но если в процессе продажи земельного участка допускаются ошибки в информации, предоставленной в открытом доступе, то инвестор-застройщик может предъявить претензии продавцу по исправлению допущенных ошибок или требовать возмещения убытков по сделке.

Наиболее частыми причинами разбирательства в арбитражном суде являются вопросы, связанные с отражением земельных участков в государственном кадастровом реестре, определением кадастровой стоимости земельных участков и вида разрешенного использования земельного участка. Поэтому инвесторам-застройщикам необходимо уделять особое внимание соответствию вида разрешенного использования земельного участка и его фактического использования (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 №8536/13).

Во избежание в будущем судебных разбирательств по вопросам правомерности приобретения земельного участка инвестору-застройщику необходимо внимательно проверять всю историю земельного участка — с момента первого издания постановления о выделении земельного участка для продажи. Часто инвесторы-застройщики проверяют документы приобретенного земельного участка только по документам последнего владельца, что впоследствии оборачивается длительными судебными спорами или потерей собственности. (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу №А57-14229/12. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.02.2014 по делу №А53-19242/2012).

 

— Какие еще проблемы могут возникнуть у инвесторов-застройщиков при покупке земли?

— В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, вообще не допускается возможность предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащий нескольким собственникам, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одному из собственников объектов недвижимости, даже если с ним ранее был оформлен договор аренды данного участка земли. При приобретении земельного участка в собственность на основании той же статьи ЗК РФ одновременно прекращается действие договора аренды этого земельного участка, заключенного в целях строительства новых объектов недвижимости. Дальнейшее использование земельного участка может осуществляться только в соответствии с действующим законодательством (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 №4056/ Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 №4275/11 и от 06.09.2011 №3771/11).

Во избежание долгих судебных разбирательств рекомендую инвесторам-застройщикам и потенциальным приобретателям земельных участков обратить внимание на нововведения в законодательство уже сейчас, и заранее подготовиться к новым изменениям, которые вступят в силу в 2015 году.

Беседу вел Алексей АНДРЕЕВ

Фото livekuban.ru, nesiditsa.ru, rossoshfoto.ru



Похожие публикации



Партнеры