15:14На юго-западе столицы отремонтируют дом, построенный в конце 50-х годов прошлого века

14:31На строительство лыжной базы под Анивой направят 444 млн рублей

13:1019 домов разобрали по технологии «умного сноса» в рамках реновации

11:27Спрос на участки под ИЖС в Новой Москве вырос почти в пять раз

10:00На разворотной эстакаде развязки МКАД с Волоколамкой уложат асфальт

08:59В 2020 году в 1,5 тысячах домов Москвы заменят системы водоснабжения

19:27Заседание штаба по реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» прошло в Минстрое МО

16:56В Татарстане построят насосную установку и трубопроводы для транспорта продукции месторождений сверхвязкой нефти

15:50В Башкортостане укрепят берега реки Белой

14:30Что ждет дольщиков СУ-155 в жилых домах, в Новых Черемушках

13:34Парк «Остров Мечты» сможет посетить только треть москвичей, остальным не по карману

12:36Станцию МЦД-2 Печатники построят в 2020 году

11:54Проездная башня с гауптвахтой бывшего Хорошевского конного завода будет отреставрирована

11:11Ученые РАН, эксперты и экологи встали на защиту зон санитарной охраны московского водопровода

10:00Где будет проходить капитальный ремонт шести детских поликлиник в Москве

Ассимиляция реновации может затронуть и регионы

logo russianconstruction.com
Ассимиляция реновации может затронуть и регионы
Поисковые теги: реновация Источник фото: pixabay.com

Вице-премьер Марат Хуснуллин предложил провести всероссийскую реновацию.  По оценкам экспертов Циан, каждый пятый дом в регионах подходит под «московские» критерии реновации. Аналитики выяснили, в каких городах представлено наибольшее число потенциально попадающих под снос зданий, сравнили стоимость жилья в «хрущевках» со среднерыночными значениями, а также сформулировали отличия в стартовых позициях реализации программы в Москве и в региональных центрах.




  • Реновация в городах-миллионниках по объему сносимого жилья соответствует четырем «московским» программам.
  • Из 107 тыс. многоэтажных домов, расположенных в городах-миллионниках, около 27% от числа зданий приходится на потенциальных участников программы реновации.
  • Максимальная доля пятиэтажек в жилой застройке зафиксирована в Волгограде (35%), Красноярске (34%), Челябинске и Казани (по 32%).
  • Дома – потенциальные участники программы реновации – в регионах чаще расположены в центральных районах.
  • В Краснодаре, Уфе и Новосибирске средние цены в пятиэтажках лишь незначительно (на 1-3%) ниже среднегородских.

К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены 4-, 5- и 6-этажные панельные, блочные дома, построенные в 1955-1975 гг., а также некоторые кирпичные дома с аналогичными характеристиками (в которых средний метраж квартиры не превышает 50 кв. м.). Детальной информации относительно модальности реализации программы в настоящее время нет. Все расчеты и выводы основаны на информации о структуре жилой застройки и средних ценах квадратного метра из модели оценки Аналитического центра Циан.

В региональных центрах потенциальных участников программы реновации в относительном выражении в 2 раза больше, чем в Москве

Программа реновации, стартовавшая в Москве в 2017 году, предусматривает снос 5,1 тыс. жилых домов суммарной площадью около 15 млн кв. м.  Предыдущая инициатива по обновлению жилого фонда (демонтаж пятиэтажек, начатый в конце 1990-х) включала в себя 1,7 тыс. корпусов с суммарной жилой площадью около 5 млн кв. м, этот проект до конца еще не завершен. По оценке Циан, в общей сложности две «волны сноса» устаревшего жилого фонда в Москве затрагивают около 9% от суммарной площади столичного построенного жилья.

Региональные центры ощутимо отличаются от столицы по структуре застройки. Анонсированное вице-премьером Правительства РФ Хуснуллиным М.Ш. расширение программы реновации на регионы может затронуть более 20% жилого фонда крупнейших городов РФ. В 16 крупнейших региональных рынках (города-миллионники + Московская и Ленинградская области) из 107 тыс. многоэтажных жилых домов “московским” критериям включения в программу реновации (см. выше) соответствует около 27% от числа зданий, на которые приходится 18% площади жилого фонда.

В Москве в программу также были включены около 1,0 тыс. зданий других градостроительных эпох, характеристики которых не соответствуют современным требованиям. Доля ветхого жилья в большинстве региональных центров выше, чем в Москве (в столице значительная часть таких зданий была снесена при активном строительстве спальных районов в 1960-1980-е годы, тогда как в региональных центрах новые дома часто строили не вместо бараков, а рядом с ними). Т.е., потенциальных участников такой программы может быть еще больше.

По доле жилых домов, потенциальных участников программы, выделяются Волгоград, Красноярск и Челябинск. В них более 30% жилых зданий приходится на 5-этажки с небольшими квартирами. Эти города развивались в советское время как крупные промышленные центры, для обеспечения жильем индустриальных гигантов в них активно строились большие массивы пятиэтажных домов.

Меньше всего таких зданий в Краснодаре (15%), Ленинградской области (19%) и Санкт-Петербурге (21%). Здесь наиболее активное жилищное строительство пришлось на последние 15 лет (а в случае с Санкт-Петербургом также высока доля дореволюционных домов), поэтому и пятиэтажек в относительном выражении не так много.

Табл. 1. Рейтинг крупнейших региональных рынков по доле зданий, потенциальных участников программы реновации.

Город / Регион

Доля домов, потенциальных участников программы реновации, в % от жилого фонда

Волгоград

35%

Красноярск

34%

Челябинск

32%

Казань

32%

Самара

29%

Омск

29%

Новосибирск

29%

Московская область

28%

Нижний Новгород

27%

Екатеринбург

25%

Уфа

24%

Воронеж

23%

Санкт-Петербург

21%

Пермь

21%

Ленинградская область

19%

Краснодар

16%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан


Квартиры в пятиэтажках в регионах незначительно дешевле средних цен по городу

В Москве к началу программы реновации стоимость квадратного метра в пятиэтажках была заметно (на 18%) дешевле среднегородского уровня (165 тыс. и 195 тыс. руб. соответственно). За годы реализации соотношение лишь незначительно менялось (178 тыс. руб. против 205 тыс. руб.)

В регионах ценовой разрыв меньше. Средняя стоимость квартир в потенциальных участниках программы в регионах составляет 64 тыс. руб. (это лишь на 8% ниже средних значений по всему рынку). В Краснодаре, Уфе и Новосибирске средние цены практически не отличаются от общегородских уровней.

Пятиэтажек в центрах городов-миллионников больше, чем было до начала их сноса в столице (достаточно высокие цены квадратного метра в них можно объяснить лишь особенностями местоположения). Участки, на которых они расположены, могут быть интересны девелоперам, что увеличит привлекательность участия в программе для участников рынка.

Табл. 2. Стоимость квадратного метра в домах, потенциальных участниках программы реновации, на крупнейших региональных рынках.

Город / регион

Средняя цена кв. м в пятиэтажках

Средняя цена кв. м во всех домах

Отношение средних цен кв. м в пятиэтажках к средним ценами во всех домах, %

Санкт-Петербург

92,9

108,1

-14%

Московская область

74,0

76,9

-4%

Казань

70,0

74,8

-6%

Екатеринбург

64,7

67,4

-4%

Уфа

64,7

66,5

-3%

Новосибирск

63,4

65,0

-2%

Краснодар

59,3

59,4

-0,2%

Нижний Новгород

58,4

64,5

-9%

Красноярск

52,4

56,5

-7%

Самара

51,9

55,1

-6%

Пермь

50,5

52,5

-4%

Ленинградская область

49,9

54,1

-8%

Воронеж

43,8

46,3

-5%

Волгоград

42,9

45,3

-5%

Омск

40,3

43,1

-6%

Челябинск

35,3

37,2

-5%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

“Разработку программы реновации жилого фонда в регионах нельзя отделить от функционирования рынка жилья, – говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. По объемам ввода новых домов, активности покупателей, площадям земельных участков под новое строительство 14 городов-миллионников с сопоставимым населением отличаются в разы (в Краснодаре вводится 2 млн кв. м, а в Омске, Нижнем Новгороде, Волгограде менее 500 тыс. кв. м). Логика реализации программы в Москве де-факто предусматривает компенсацию затрат на новые дома для жителей сносимых корпусов за счет строительства коммерческого жилья на месте реконструируемых кварталов. Это должно сработать в Москве с ее дефицитом свободных участков, но в большинстве субъектов Федерации объем рынка ограничен не только дефицитом земли, но и доходами жителей.

Застройка региональных центров также отличается от архитектурно-планировочных особенностей столицы. Даже в городах-миллионниках районов, которые практически полностью можно пустить под реновацию (как Кузьминки, Текстильщики, Царицыно в Москве) - не так много. Там застройка более "мозаична" и полную реконструкцию кварталов будет осуществить сложнее. Деление на административные районы в городах-миллионниках крупнее, чем в столице. Если в Москве переселение в рамках одного района в большинстве случаев позволяет сохранить привычное место жительства, то в гораздо более крупных административных единицах региональных центров часть предложений по переезду будет восприниматься болезненно».



Похожие публикации

Все по теме: реновация

Advertisement

Партнеры