Виолетта Басина, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья РСС
В 2019 году мы подали документы в банк ДОМ.РФ для получения проектного финансирования на строительство малоэтажного жилого комплекса. Это был сложный, но интересный путь, потому что таких финансовых продуктов на рынке ещё не было, и мы работали по банковским формам и статьям бюджета, принятым для МКД.
В чём отличие? Если строить 40 тыс. кв. м жилья в ИЖС, ими смогут воспользоваться 200 семей, а работы идут на 18 га. Если те же квадратные метры возводить в МКД, количество семей возрастает кратно, а строительство ведется лишь на 6-10 сотках. Объём работ в ИЖС колоссальный: у нас километры сетей и дорог, огромное количество фундаментов и кровель. Эти строительные моменты и сегодня сложны.
В 2021 году мы получили первый транш от банка, но начался активный рост цен на стройматериалы. Нам пришлось полностью пересмотреть бюджет проекта. Но пока мы согласовывали этот процесс, цены опять взлетели. Для того чтобы этого не происходило необходимо такое законодательное решение, чтобы банки моментально реагировали на рост цен. Данная проблема останавливает строительство, потому что мы не можем рассчитываться с подрядчиками.
Вторая загвоздка – процентная ставка проектного финансирования, которая в строительстве МКД при наполнении эскроу-счетов снижается. В ИЖС все не так: у нас она растёт вместе с ключевой ставкой, и сегодня составляет 24,5% годовых. И мы снова вынуждены пересматривать всю финансовую модель, потому что ни один проект такую ставку не выдержит. Нужна поддержка государства для того, чтобы ее субсидировать хотя бы до 10%.
Необходимо также пересмотреть подходы к проектам планировки территорий при строительстве ИЖС. Сейчас к «малоэтажке» применяются те же нормативы по строительству социальной и коммерческой инфраструктуры, как к МКД. Но если мы построим эту инфраструктуру в объёмах, которые требует градостроительная норма, то просто не сможем обеспечить ее заполняемостью.
Кроме того, строителям ИЖС очень сложно получить финансирование от банка для покупки новых земельных участков. Мы вынуждены для этого искать инвесторов. Это выглядит абсурдно. В банках у нас на счетах находится большой объём замороженных средств, при этом их выборка минимальна. Мы не можем купить новые участки для того, чтобы развиваться.
По материалам конференции «Малоэтажная Россия – 2022»
