Москва +4 °C.

Лента новостей

17:53
Подробности взрыва на пиротехническом заводе в Ленинградской области


17:00
Украина строит новый разведцентр для отражения «гибридной агрессии» России


16:14
Станцию БКЛ «Нижняя Масловка» переименуют из-за Савеловского вокзала


15:56
Собянин: Станцию БКЛ метро «Савеловская» построят к концу года


15:31
Путин и Мирзиеев дали старт строительству первой АЭС в Узбекистане


14:58
Как благоустроили два исторических переулка в центре Москвы


14:13
«Оживающий» госпиталь начала ХХ века создали в музее МГМУ им. И.Сеченова


13:49
Новый рекорд на рынке ипотеки России — миллион кредитов за 8 месяцев


13:22
Власти Москвы прогнозируют уход 100 застройщиков с рынка к 2020 году


12:46
Крупный торговый центр с панорамным остеклением построят в Сосенском


12:17
Специалисты сумели заделать пустоты под стартовым столом на «Восточном»


11:35
Гигантская «Луна» с лестницами для фотографирования появилась у Москвы-реки


11:10
Около 300 прорывов труб произошло в Киеве после подачи горячей воды


10:38
Подвальные помещения в здании 1913 года в Москве продают за 22 млн руб


10:02
Москвичей привлекут к решению проблемы нехватки парковок около домов


18:37
Сокольническую линию продлят еще на километр — до станции «Новомосковская»


18:00
Собянин поддержал планы агрокомбината «Московский» по созданию цехов


17:32
Подготовлено задание по реставрации мастерской художника Исаака Левитана


16:56
ЦОДД подготовил список 92 аварийных участков дорог в Москве


16:17
Три участка под медцентры и гостиницу выставлены на торги в Москве


15:21
Передвижные морги площадью 30 кв метров запустят на Таймыре


14:38
В Архангельской области создадут экотехнопарк для 500 тонн мусора из Москвы


14:15
Пансионат для ветеранов на юго-востоке Москвы оборудуют лифтом


13:46
В центре Москвы сдают квартиру с кухней площадью два квадратных метра


12:54
2,3 км ливневки реконструируют в Некрасовке на юго-востоке Москвы


11:33
Современную поликлинику с женской консультацией откроют в пос. Птичное


10:48
Памятник гуляющего по саду Ислама Каримова открыли в Москве


10:21
Археологи обнаружили первую в Москве ночлежку XIX века


09:53
Четыре крупных фонтана Москве отреставрируют к весне 2019 года


17:50
Раненых в Керченском колледже разместят в военных госпиталях Крыма


Все новости

Архив публикаций

«    Октябрь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031 

Последние комментарии

Проектное финансирование: три года ты мне снилось

logo russianconstruction.com
Проектное финансирование: три года ты мне снилось

Итоги развития стройкомплекса за 2017 год могут, как радовать, так и огорчать.  Одни увидят в них продолжение кризиса,  другие – новый этап развития. Правы будут и те и другие.


Конец года – время подводить итоги. В равной степени это относится и к строительной отрасли. Ситуация в ней весьма неоднозначная. С одной стороны не приостановлено падение, с другой – налицо  признаки постепенного оживления. Эти две противоречивые тенденции и определили характер происходящих в этот период процессов.   Впрочем, при всей важности итоговых цифр, гораздо большее значение  имеет тот новый вектор развития стройкомплекса, который закладывается сегодня. Впрочем, обо всем по порядку.

 

Без обвала и подъема

Подводя итоги уходящего года, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень не без сарказма заметил: вот уже четыре года подряд эксперты предрекают грядущий обвал на строительном рынке. А вместо этого он бьет советские рекорды.

Это не означает, что положение можно назвать благополучным. Продолжается спад, но он имеет тенденцию к сокращению. По данным министра, за 10 месяцев текущего года сдано 53,3 млн кв. м жилья.  Этот объем примерно равен объему вводу в 2016 года за аналогичный период. Но в данном случае важно другое: если в начале отставание было на уровне 10%, то к концу года оно сократилось до 4,3%. И есть все шансы, что за оставшееся время оно еще уменьшится.

Говоря об итогах 2017 года, следует иметь в виду, что вводились объекты, разрешение на строительство которых было получено в 2015 году, который был одним из самых сложных. Это обусловило во многом достаточно скромный результат 2017 года.

Согласно прогнозу Михаила Меня, 2018 и 2019 годы будут более успешными, ввод жилья достигнет 80 млн кв. м. Некоторое проседание рынка ожидается в 2020 году в связи с новыми требованиями к застройщикам.

Хороший результат в следующие два года будут обусловлен целым рядом переменам. И в первую очередь появление такого механизма, как компенсационный фонд, считает министр. Это повысит доверие к ДДУ. А это важнейший фактор развития стройкомплекса. За последние 7 лет этот рынок вырос в три раза, сегодня на деньги дольщиков возводится 80% индустриального жилья в стране. На 1 ноября 2017 года в этом секторе  6,5 тыс. строительных компаний строят 17 тыс. объектов, заключено свыше 1 млн договоров долевого участия. Только за 10 месяцев текущего года – 551 тыс.

Но у этого явления есть и оборотная сторона, отмечает руководитель строительного ведомства, это наличие недобросовестных застройщиков. Проблемные объекты есть в 70 регионах. Во многом это объясняется недостаточным контролем за строительными компаниями местными властями. Эти недостатки будут устраняться, обещает министр, в Государственной Думе уже находится очередной пакет поправок к 214-ФЗ, которые как раз направлены на искоренение таких изъянов.

 

Ипотечный ренессанс

Важнейшим инструментом развития стройкомплекса  является ипотечное кредитование. В 2017 года оно переживает ренессанс, на 1 декабря выдано 830 тыс. кредитов на сумму в 1 трлн 450 млн руб. Эти показатели приближаются к рекордному 2015 году. Средняя ставка равно 9,5-10%, но некоторые банки выдают уже и 7,4%. Новые правила требуют от кредитных организаций указывать на первой странице договора процентную ставку за кредит и сумму, которую предстоит выплатить заемщику. Эти нормы соответствуют стандартам ОЭСР.

Ипотека остается важнейшим фактором развития строительного рынка. Прежняя программа субсидирования спасла его от еще большего обвала. Теперь правительство решило, что настало время использовать этот инструмент для развития. С 1 января 2018 года запускается новая программа: для семей с двумя детьми на 3 года, с тремя и более – на пять лет. Суть ее в том, что таким заемщиком будут компенсироваться расходы по обслуживанию займов до уровня выплат по ним в 6%.

 

Главная тема

Но, возможно, главным итогом уходящего года станет то, что вновь, говоря словами поэта, «во весь голос» была поставлена тема перехода инвестирования  строительства с долевого принципа на метод проектного финансирования. Мало сомнений в том, что она станет ведущей в строительном сообществе в  ближайшее время.

Говоря о переходе на проектное финансирование, Михаил Мень подчеркивает, что речь идет о поэтапном процессе, никаких радикальных решений никто принимать не намерен. Переход займет не мене трех лет.    

Проектное финансирование кардинально меняет схему вложения в строительство. Если при долевом методе, главным персонажем  в этом процессе является дольщик, то при этом варианте им становится банк. Покупатель жилья кладет деньги на счет эскроу, а уже затем кредитная организация перечисляет их поэтапно застройщику, по мере продвижения проекта. И тут возникает вопрос, на который сегодня нет ответа: а сколько будет стоить это финансирование?

Банк получает эти деньги от покупателей жилья под нулевой процент, однако это совсем не означает, что по этой ставке он станет кредитовать застройщика. Велика вероятность, что она окажется рыночной или близкой к ней.

Банки станут конкурировать за этот ресурс. Правда, сегодня конкуренция в банковской среде стараниями ЦБ сведена к минимуму. Поэтому возникает противоположная опасность – появление узкой группы банков-монополистов, которые станут диктовать рынку выгодные им условия.

На это накладывается еще один фактор: в долевом строительстве крутится 3,5 трлн рублей. В банковской системе таких денег нет. А, следовательно, появляется риск их нехватки. А если есть дефицит, то он растет в цене. Иными словами, возникает ситуация, когда стоимость кредитных ресурсов может вырасти. А вместе с ними и цена возводимого  жилья. Даже несмотря на снижение рисков,  вряд ли это обстоятельство сильно порадует многих покупателей.

Такие опасения высказывают многие эксперты и практики. Генеральный директор компании «Дон-Строй Инвест» Алена Дерябина, полагает, что процентные ставки по кредитам при проектном финансировании станут  больше, чем сейчас думают. Эти дополнительные расходы будут переложены на покупателей, и они их могут не выдержать. А Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос» считает, что сам по себе тренд на переход к проектному финансированию верный, вопрос только в дозе. При этом надо решить несколько вопросов. В первую очередь – доверие к банкам, оно должно быть выше, чем сегодня.

Во-вторых, настала пора разобраться с законодательством о земельном налоге. Сегодня при комплексном освоении территорий он повышается по мере реализации проекта. Это неверный подход, непонятно, как в этом случае будет работать проектное финансирование.

В третьих, особенно в регионах возведение всей социальной  инфраструктуры в жилых комплексах перекладывается на застройщика. А тот в свою очередь с целью компенсации своих затрат включает их в конечную цену квадратного метра.

Еще одна опасность заключается в том, что при проектном финансировании многие банки могут девелопмент превращать в составную часть своей деятельности. Появятся аффилированные с ними компании. Это снизит конкуренцию на рынке, сделает банковский бизнес в строительном секторе кэптивным или, говоря грубее, карманным. Такая практика никогда до хорошего не доводит, не случайно в мире ее не существует.

Никто не оспаривает того факта, что  проектное финансирование – будущее строительного бизнеса. Не случайно, что эта  тема после определенного затишья снова громко зазвучала в 2017 году. Ситуация следует не просто менять, а менять, как можно скорей. Вот только риски, о многих из которых мы пока лишь смутно догадываемся или имеем слабое представление, могут привести к тому, что новый метод принесет больше разочарований, чем успехов.

Владимир ГУРВИЧ

Похожие публикации

Добавьте комментарий

Партнеры

Наверх