Москва +6 °C.

ПОБЕДИТЕЛЬ КОНКУРСА СМИ МИНСТРОЯ 2016
Eurocol

Лента новостей

17:41
Назван новый срок завершения строительства «Приморского кольца» вокруг Калининграда
17:20
Где и когда построят самую большую школу в России
17:05
В России сократились сроки технического подключения к коммунальным сетям
16:43
Когда для пассажиров откроют первый участок Третьего пересадочного контура метро в Москве
16:26
На заседании Общественного совета при Минстрое обсудили стратегию развития отрасли
16:17
В России создадут единый реестр строительной документации
15:45
Мексиканская компания запустила собственное производство кукурузных чипсов в Подмосковье
15:29
В подмосковной Малаховке началось строительство крупного торгового комплекса
15:13
Какой шикарный ЖК с детсадом и автостоянкой построили в центре Москвы
14:46
Строительство первых домов в рамках реновации начнется уже в этом году
14:31
Сколько всего новых станций метро введут в Москве в следующем году
14:13
В Москве решено сохранить более 200 исторических домов в рамках реновации
12:48
Столичные коммунальные службы завершили подготовку к отопительному сезону
12:23
Во Владимирской области стартовала стройка авиационно-космического завода
12:02
Какую современную больницу скоро построят в Феодосии
11:48
Бизнесмен из Петербурга осужден за мошенничество при долевом строительстве
11:31
Какой крупный ЖК построят на месте трубного завода на западе Москвы
11:16
Где в центре Москвы создадут еще одну пешеходную улицу
10:48
Названа реальная стоимость шикарного парка «Зарядье» в Москве
10:27
В Челябинской области инвестор возведет производство комплектующих для автомобилей
10:15
Какой крупный рыбный завод построят на севере Камчатки за 500 млн рублей
09:45
Где в Москве постоят новую автодорогу вдоль берега Москвы-реки
09:31
Почему в Красноярске запретили строить крупный ТЦ около Предмостной площадью
17:41
Экс-главу саратовского Фонда капремонта заподозрили в присвоении денег
17:19
В Пензе директор стройфирмы растратил деньги дольщиков
17:02
Китай назвал «Росатому» вероятную площадку строительства новой АЭС
16:44
Назван срок строительства крупного голландского тепличного комплекса в Карачаево-Черкесии
16:29
Какой крупный ЖК с паркингом построили в подмосковном Долгопрудном
16:20
Как девелоперам предложат поучаствовать в программе реновации в Москве
15:46
Выяснилось, как в Краснодаре мошенник помогал построить нефтеперерабатывающий завод
Все новости

Архив публикаций

«    Сентябрь 2017    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 

Последние комментарии

Ввод жилья–2017: почему Минстрой занижает прогнозы — чтобы лучше отчитаться?

logo russianconstruction.com
Ввод жилья–2017: почему Минстрой занижает прогнозы — чтобы лучше отчитаться?

Анализ ситуации на рынке ипотеки и жилищного строительства и прогноз на 2017—2020 годы  


Несколько дней назад на встрече с медиками в Брянске Президент России Владимир Путин пообещал, что государство продолжит в той или иной форме софинансирование ипотеки. Ранее министр строительства и ЖКХ Михаил Мень спрогнозировал, что к концу 2017 года ставки по ипотеке упадут до уровня ниже 10%.  Со сходным прогнозом выступил и глава Сбербанка Герман Греф, заявивший, что в нынешнем году процентные ставки по ипотеке в Сбербанке выйдут на рекордно низкий уровень.

 

От шока рынок пока так и не оправился

В декабре 2016 года средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях стала самой низкой за последние пять лет, составив 11,55%. Хотя некоторые эксперты и заявляют о рекордных показателях, это не совсем так: минимальное значение средней месячной ипотечной ставки было достигнуто в далеком 2011 году: 11,4% (в ноябре). И несмотря на низкие ставки, общий объем ипотечного кредитования в тот период был вдвое ниже, чем сейчас.

Характерно, что в начале 2017 года так и не последовало закрепления достигнутого к концу прошлого года тренда по снижению ипотечных ставок: средняя ставка по рынку в январе выросла до 11,84%, данные за февраль пока не вышли.

Рекордные значения по объемам выдачи ипотечных кредитов были достигнуты в 2014 году: свыше 1 млн кредитов за год на общую сумму более 1,73 трлн руб. Рост ставок на фоне экономической неопределенности привел к резкому сжатию рынка ипотечного кредитования: в 2015 году количество и объем выданных кредитов сократились более чем на треть.

От шока рынок не оправился до сих пор: несмотря на 27-процентный рост объемов кредитования в 2016 году отставание от рекордного 2014 года все еще остается весьма существенным — более чем на 15%. И это притом что среднегодовая ставка по ипотечным кредитам в 2016 году сравнялась со средним уровнем 2014 года.

Из этого напрашивается однозначный вывод: сами по себе ставки кредитования — далеко не главный фактор для покупки жилья по ипотеке. Гораздо более важными факторами являются ожидания изменений в экономической ситуации, динамика доходов населения и доступность жилья (то есть отношение средней цены стандартной квартиры к среднегодовому доходу семьи).

 

Главные факторы покупки жилья

К слову, за последние годы доступность жилья существенно выросла. Если в 2005 году среднегодовой коэффициент доступности жилья превышал 5 лет, то к 2015 году он составил около 2,5 лет. В 2016 году впервые за 10 лет доступность жилья в связи с падением доходов населения снизилась даже на фоне минимального роста цен на жилую недвижимость. Ведь рост доступности жилья обеспечивает увеличение объемов жилищного строительства, наиболее явно эта зависимость стала проявляться с 2009 года: корреляция между двумя показателями превышает 80—90%.

 

Второй важнейший фактор, определяющий ситуацию, — доходы населения. А они падают уже два года подряд. В 2015 году реальные располагаемые денежные доходы населения снизились на 4,3%, в 2016 году — еще на 5,6%. На ближайшие три года Министерство экономического развития планирует минимальный рост доходов населения: в пределах 0,2—0,8% в год. При этом характерно, что динамика роста ВВП ожидается более благоприятной: на 0,6—2,1% в год, то есть рост экономики на государственном уровне планируется в значительной степени обеспечивать за счет сжатия потребительских возможностей населения.

Напомним, что с 2011 года, когда стабилизировалась ценовая динамика на рынке недвижимости и повысилась доступность жилья, динамика строительства жилья наконец-то начала обгонять динамику реальных доходов. По нашим оценкам, это произошло за счет вывода на рынок ранее накопленных средств населения и расширения возможностей привлечения кредитных ресурсов на покупку жилья.

 

Неточные прогнозы строительного ведомства

В 2016 году падение доходов оказалось пропорциональным сокращению ввода жилья. По имеющимся оперативным данным, в 2016 году ввод жилья составил 79,8 тыс. кв. м, что на 6,5% меньше, чем в 2015 году. После уточнения годовых данных предварительный показатель, как правило, увеличивается примерно на 5%, то есть можно утверждать, что годовой ввод жилья в 2016 году составил порядка 82—84 млн кв. м.

Стоит отметить, что прогнозы Минстроя относительно ввода жилья оказываются крайне неточными. Так, в декабре 2015 года Минстрой прогнозировал снижение ввода жилья по итогам 2015 года на 11%, по факту же прирост составил 1,4%.

Ввод жилья–2017: почему Минстрой занижает прогнозы — чтобы лучше отчитаться?

На 2016 год прогнозировался спад на 20%, однако уже в июле 2015-го ведомство скорректировало прогноз падения до 10% (77 млн кв. м). Фактически же, по итогам 12 месяцев 2016 года, спад составил всего 6%, было введено 80 млн кв. м жилья, причем, повторяем, это еще не окончательный показатель.

Почему ведомство, имеющее полный объем информации о текущем состоянии рынка, о проектных декларациях застройщиков и стадиях реализации этих проектов, не может обеспечить более достоверные прогнозы, это большой вопрос.

 

А что думают независимые аналитики?

В отличие от Минстроя предыдущий годовой прогноз экспертов агентства «Амикрон-консалтинг» оказался достаточно обоснованным и реалистичным: его точность составила порядка 95%, что с учетом крайне нестабильной ситуации в экономике и не слишком высокого качества прогнозов госорганов является очень хорошим показателем.

Сбылись и прогнозы аналитиков агентства относительно основных трендов развития рынка в 2016 году: ужесточения государственного регулирования отрасли, ухода с рынка ряда игроков, расширения работы строительных компаний с банковским сектором, сохранения низких темпов роста цен на жилье и т.д.

Прогнозы независимых экспертов относительно дальнейшего развития строительного рынка также позитивны. В случае благоприятного развития ситуации в экономике в 2017—2019 годах жилищное строительство будет расти на 2—4% в год, считают они. К 2020 году ввод жилья в России может достигнуть 95—100 млн кв. м. Однако этот показатель достижим лишь в случае позитивной динамики реальных доходов населения при условии сохранения низкой ценовой динамики на рынке жилья, развития ипотеки, рационального государственного регулирования.

А вот значимого повышения цен на рынке жилья эксперты не прогнозируют, поскольку нет причин ожидать быстрого роста платежеспособного спроса. В то же время продолжится процесс ужесточения государственного регулирования рынка, его консолидации, с рынка будут уходить небольшие и неэффективные застройщики.

Усилится тренд на развитие рынка ипотечного кредитования. К слову, ипотечные заемщики являются одной из самых дисциплинированных категорий банковских клиентов: несмотря на сложные экономические условия, в 2015 году прирост доли просроченных ипотечных кредитов был минимальным. В 2016 году этот показатель вновь снизился, составив менее 1,6%.

В случае если рост доходов населения будет выше ожидаемого, динамика жилищного строительства может быть еще более благоприятной. Для огромного числа российских граждан наличие недвижимости в собственности является важнейшей социальной потребностью, гарантией стабильного будущего. А для многих приобретение недвижимости становится целью всей жизни и подлинным мерилом жизненного успеха.

Ольга КИЮЦИНА

Похожие публикации

Добавьте комментарий

  • winkwinkedsmileam
    belayfeelfellowlaughing
    lollovenorecourse
    requestsadtonguewassat
    cryingwhatbullyangry
Войти через
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Партнеры

 

Национальное объединение строителей

Кнауф

Скания

Volvo

RUKKI

Волма

Iveco

Profine

RF

Paroc

СГК

Этернит

Наверх