Москва +9 °C.

Лента новостей

19:44
В центре Москвы готовят к замене 75 лифтов


18:11
100 новых проблемных домов появились в дорожных картах


17:46
Где в России строят жилье с ипотекой под 0%


17:18
Новая платная автотрасса в Санкт-Петербурге может появиться к 2022 году


16:57
Продажи жилья иностранцам в Турции выросли на 25% — включая россиян


16:10
Как падение курса рубля сказалось на цене на жилье в России


15:13
Стало известно, когда снова заработает Лефортовский рынок


14:57
Ищут подрядчика для реставрации Соловецкого монастыря


14:06
20,000 жителей домов рядом с Липецким тракторным заводом остались без воды


13:18
На строительство центра технических видов спорта в Печатниках направлено 844 млн рублей


12:22
157 млн рублей выделено на строительство и ремонт объектов культуры


11:31
Зачем китайцы арендовали склад у аэропорта Домодедово


10:02
Ротенберг рассказал, как боролись с ветром при строительстве Крымского моста


18:46
Южнокорейская Lotte открывает в Самаре 5-звездочный отель с панорамным бассейном


18:03
Инновационный международный аэропорт Пекина построят в 2018 году


17:37
Деньги на строительство 4-го моста через Обь поступят уже этим летом


16:28
Российский союз строителей прокомментировал назначение нового министра


15:43
Гостиничный комплекс с воскресной школой построят на северо-востоке Москвы


15:09
40% россиян хотят установить «Умный дом»


13:56
В Москве отметят 150-летие со дня рождения Николая II установкой памятника


12:31
«Дом.рф» создает платформу для молодых архитекторов


11:57
В России могут начать строить молодежные жилищные комплексы


11:21
Через 20 лет в Москве не будет парковок — эксперт


10:45
Третий форум «Среда для жизни: все о жилье» открывается в Калининграде


10:02
Что Трамп предлагал Меркель в обмен на отказ от «Северного потока-2»


17:26
Садовое кольцо закроют на время Московского велопарада


16:34
США могут ввести санкции против участников строительства «Северного потока-2»


16:02
Крымский мост появился на картах Google с опозданием на 2 дня


15:43
Когда построят новую дорогу, соединяющую «новую» Москву с Киевским шоссе


15:29
На Дальнем Востоке начали производить модульные всесезонные дома


Все новости

Архив публикаций

«    Май 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031 

Последние комментарии

Арендное жилье: инвесторы в благотворительность не играют

logo russianconstruction.com
Арендное жилье: инвесторы в благотворительность не играют

Рынок коммерческого арендного жилья под угрозой?


Первый «пилотный» проект по созданию арендного жилья и апартаментов в России должен быть сдан в эксплуатацию уже в октябре. Для реализации приоритетной программы в 2017 году планируется привлечь 10 млрд руб. частных инвестиций и еще 55 млрд руб. — до 2020 года. Государство намерено внедрить лучшие мировые практики и рассчитывает на серьезную помощь инвесторов. Но готов ли к этому российский рынок?

 

Спрос на аренду есть, а рынка нет

Спрос на наемное жилье в России тем выше, чем ниже доходы граждан. Если за рубежом драйвером развития рынка арендного жилья является высокая мобильность населения, порождающая внутреннюю миграцию, то в нашей стране ключевым стал финансовый фактор.

Несмотря на то что институт собственного жилья по-прежнему силен, большинство наших сограждан попросту не в состоянии позволить себе покупку квартиры или дома. Студенты, молодые семьи, переехавшие в другой город в поисках лучшей работы специалисты и иногда даже пенсионеры — эти категории граждан формируют львиную долю арендаторов в стране. Только по официальным данным, 4 млн российских семей арендуют жилье и еще 8 млн готовы переехать в наемные квартиры, чтобы улучшить свои жилищные условия.

Казалось бы, есть спрос — сформируется и цивилизованный рынок. Но на деле не все так просто. Сегодня «серая» аренда, по разным оценкам, составляет от 80% до 90% коммерческого наемного жилья. Практически все это — розница, частные квартиры, дома и даже отдельные комнаты, которые сдаются собственниками, а договоры заключаются на словах или в лучшем случае на первые 11 месяцев аренды.

Владельцы не хотят платить 13% налога от дохода за сдаваемые квадратные метры и еще реже решаются на оформление своей деятельности в качестве ИП (к слову, в этом случае налоговая ставка при упрощенной системе налогообложения составляет всего 6%). Мотивация простая: если доказать факт сдачи жилья практически невозможно, зачем делиться доходом?

Квартиросъемщики тоже не возражают, опасаясь, что налоговые расходы увеличат стоимость аренды. Однако и арендаторы, и владельцы квартир забывают не только о социальных гарантиях и защите от мошенничества, но и о том, что нарушителями закона в «серых» сделках являются обе стороны.

Чуть лучше ситуация лишь в секторе элитного наемного жилья: здесь ставки гораздо выше, и «белая» схема с юридически закрепленными гарантиями удобна для обеих сторон.

 

Арендное жилье: благотворительность инвесторов

В ближайшие несколько лет государство намерено вывести рынок арендного жилья из тени и вернуть практику строительства доходных домов. Созданием «пилотных» проектов займется Агентство ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК). На примере первых домов планируется продемонстрировать потенциал и возможности этого сегмента.

— Мы должны показать, что арендное жилье, доходные дома могут развиваться и что они экономически привлекательны для инвесторов, — говорит управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова. — Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды. Под управлением государственной управляющей компании будем предлагать инвесторам, в том числе частным лицам, финансовый продукт. Это позволит получать доход уже сейчас и участвовать в росте стоимости недвижимости.

Агентство предложит паи рынку уже в этом году. Сейчас в портфеле АИЖК около 70 тыс. кв. м в Москве. По словам Ирины Балкаровой, готовящиеся арендные проекты актуальны и будут востребованы рынком.

Арендное жилье: инвесторы в благотворительность не играют

Но развитие арендного сектора при поддержке государства и проекты коммерческого наемного жилья, самостоятельно реализуемые игроками рынка недвижимости, — это две совершенно разные истории. В текущей экономической ситуации, при существующей системе налогообложения, предоставляемых льготах и преференциях бизнесу эти проекты коммерчески невыгодны. Для инвестора это будет едва ли не благотворительностью.

— АИЖК — это несколько другая схема, с массой льгот, — аргументирует свою мысль заместитель председателя правления Ассоциации инвесторов Москвы Елена Соловьева. — Если говорить о реальном развитии коммерческого рынка жилья, то оно в принципе возможно, но вопрос финансирования здесь очень важен.

По словам эксперта, если государство пойдет навстречу и даст определенные льготы, сравнимые с льготами для социального арендного жилья, тогда, возможно, у инвесторов появится заинтересованность делать коммерческое арендное жилье. А его окупаемость должна быть хотя бы на уровне 10—15%.

Но такой окупаемости просто нет в этом секторе, возражает генеральный директор управляющей компании «Велес Траст» Екатерина Чернова:

— Как инвестору, мне неинтересно арендное жилье, потому что очень низкая доходность, — объясняет топ-менеджер. — Нет денег с такой доходностью.

Как считает г-жа Чернова, при 5—6% годовых никто не готов инвестировать на 10—15 лет. Чтобы это стало интересно, должны либо снизиться ставки, либо возрасти доходность, но рынок физически не позволяет это сделать.

— Рынок арендного жилья в мире большей частью некоммерческий. Если вы посмотрите на европейские страны, такие как Швеция, то арендное жилье там принадлежит пенсионным фондам, — уверена эксперт. — У них есть средства, поэтому они могут себе позволить долгосрочные инвестиции с таким небольшим доходным капиталом. А в нашей стране просто нет таких долгосрочных инвестиций.

Более того, в текущей ситуации компании проще продавать объекты по себестоимости или вовсе ничего не строить, чем вкладываться в проекты наемного жилья, признаются эксперты.

— Фактически складывается ситуация, когда застройщику проще положить деньги на депозит и ничего не строить, чем решать множество сложностей, связанных с ведением арендного бизнеса, — комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Для социального арендного жилья предусматривается бесплатная выдача земли, налоговые льготы, длительное освобождение от налогов в принципе, государственные субсидии. Подобных условий для коммерческих проектов пока нет, а потому застройщики и инвесторы перспектив для себя здесь не видят.

Когда изменится ситуация на российском рынке и изменится ли вообще, предсказать сложно.

— Либо все это умрет на уровне АИЖК, они решат свою проблему с дотациями, льготами, и дальше эта тема не будет развиваться, — либо остальных игроков рынка все же услышат, — говорит Елена Соловьева.

 

Как строить будем?

В Европе большая часть жилищного фонда приходится на арендное жилье. В Берлине и Нью-Йорке наемный сегмент составляет порядка 80%, в Швеции — более 55%. В Чехии владельцы даже устраивают конкурсы среди арендаторов, а в Великобритании количество предложений о продаже жилья сегодня достигло исторического минимума, хотя арендные ставки растут значительно быстрее, чем цены на жилье.

В России же ситуация диаметрально противоположная: около 85% жилья находится в собственности. Помимо очевидного скептического настроя инвесторов, есть и другие барьеры, тормозящие развитие рынка.

Во-первых, у россиян нет чувства уверенности в завтрашнем дне, и кусочек собственного жилья дает им ощущение стабильности. Снимать квартиру граждане готовы до тех пор, пока не накопят на собственную жилплощадь.

Во-вторых, в нашей стране явно просматривается тренд на моноцентричность: миграция идет исключительно в сторону Москвы и еще пары мегаполисов. Таким образом, география доходных домов изначально ограничена. Но стимулировать строительство арендного жилья вполне реально, причем даже без прямого субсидирования, полагают эксперты.

По мнению Марии Литинецкой, застройщикам, берущимся за возведение арендного жилья, существенно помогли бы более прозрачные и менее затратные процедуры подключения к городским коммунальным сетям, снятие с девелоперов обязательств по строительству детских садов и школ, помощь государства в строительстве дорожной инфраструктуры, подъездных дорог к жилым комплексам. Привлекательность этого сегмента для инвестирования повысит и включение арендного жилья в объекты ГЧП.

Кроме того, есть и проблема с уже построенным жильем, которое не продается. Его также можно использовать как арендное. Оно возведено без льгот и имеет другую затратную часть, но все же это тоже вариант получения дохода для застройщика: не от продажи, а от сдачи. Доходные дома — это длинные деньги. Быстрого дохода они не принесут, но обеспечат регулярные финансовые поступления.

Собственникам, сдающим жилье, можно получить патент. Это обойдется дешевле, чем налоговые отчисления, и при этом юридически владельцы будут полностью защищены.

Кстати, и для арендатора наличие определенных социальных гарантий не будет лишним. В отличие от «серых» сделок с арендой вторички, при которых нередки случаи мошенничества и другие неприятные неожиданности, легальная аренда с адекватной ценой, безусловно, привлекательней.

Мария МИЛЮХИНА

Похожие публикации

Добавьте комментарий

  • winkwinkedsmileam
    belayfeelfellowlaughing
    lollovenorecourse
    requestsadtonguewassat
    cryingwhatbullyangry
Войти через

Партнеры

Наверх